物管“老大”碧桂园服务成色几何？ 收并购推高增值服务 母公司依赖症改善未解除

继恒大物业发布全年业绩报告后，碧桂园服务也于3月22日晚间发布2020年度业绩报告。作为上市物管企业“老大”，碧桂园服务的年报成绩，一定程度上也反映了行业的“冷暖”，尤其是在经历疫情之后，物管企业的“生机”正在被激发。

2020年全年，碧桂园服务实现收入156亿元，同比增长61.7%；实现毛利约53亿元，同比增长73.6%；实现净利润27.82亿元，同比增长61.9%；股东应占利润26.86亿元，同比增长60.8%。营利双收的另一面，碧桂园服务背靠母公司的依赖症是否得到缓解？拓展增值服务表现又如何？

规模：营收突破150亿行政开支大幅增加

财报数据显示，2020年碧桂园服务收入由2019年同期约96.45亿元增至约156亿元，增幅约61.7%；实现毛利53亿元，同比增长73.6%；毛利率则由2019年同期约31.6%上升2.4个百分点至约34%；年内净利润由2019年同期约17.18亿元增至约27.82亿元，增幅约61.9%。

在管规模方面，截至2020年12月31日，碧桂园服务除(三供一业)业务外的物业服务收费管理面积由2019年12月31日约2.76亿平方米增加约1.01亿平方米至约3.77亿平方米，除(三供一业)业务外的物业服务合同管理面积由2019年12月31日约6.85亿平方米增加约1.36亿平方米至约8.21亿平方米。另外，截至2020年12月31日，(三供一业)业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约8520万平方米。

就在前不久，恒大物业发布年报显示，2020年全年，恒大物业实现营业收入约105.09亿元，同比增长约43.31%；毛利润约40.06亿元，同比增长约128.27%；股东应占利润约26.47亿元，同比增长约184.49%；每股盈利0.26元。

按照这一系列数据，碧桂园再次稳坐物管企业老大的位置。

但营业收入、净利润高速增长，与碧桂园服务的业务规模扩张密不可分，这同样也带来了行政开支大幅提升。财报数据显示，2020年碧桂园服务行政开支约19.5亿元，较截至2019年12月31日止年度的约12.08亿元增加约61.5%。

碧桂园服务方面解释称，行政开支增加主要由于集团业务规模随着总收费管理面积增加而扩大，及因年内新采纳的购股权计划产生的购股权开支约2.27亿元；购股权开支由2019年同期约1437万元增加至约2.34亿元。剔除上述购股权开支因素后，行政开支率则由2019年同期约12.4%下降1.4个百分点至约11%。

增加值： 大幅增长背后大手笔收并购所得

目前碧桂园服务的业务线主要包括：物业管理服务，社区增值服务，非业主增值服务，(三供一业)业务及城市服务。而对于增值服务的态度，在上市之初，其管理层就曾表示，“增值服务才是我们决战的主战场。”

2020年，碧桂园服务物业管理服务收入约86.07亿元，同比增长49.7%，占总收入比约55.2%，较2019年同期下降约4.4个百分点；而社区增值服务收入同比增加约100.1%至约17.3亿元，占总收入比约11.1%，较2019年同期增长3.1个百分点；非业主增值服务收入13.69亿元，降幅约3.7%，较2019年同期下降4.9个百分点。社区增值服务已成为碧桂园服务第二大利润点。

碧桂园服务方面将其归为深入盘活并整合社区及社区周边资源，以及通过收购城市纵横使得社区传媒服务收入进一步增长。

值得一提的是，2020年碧桂园服务的城市服务收入由截至2019年12月31日止年度约6840万元增至约8.84亿元，增幅大增约1192.5%，占总收入比约5.7%，2019年同期约为0.7%。而该项服务收入的增长主要源于年内通过收购满国及东飞所带来的业务大幅增长。

两相对比发现，碧桂园服务在增值服务方面的收入增长，多来自于收并购带来的提升。对此，地产分析师严跃进表示，收并购带来的业绩增长，并不能完全反映增长服务的具体表现，而且其具有不可复制性。举例来说，城市服务收入虽然大幅增至8.84亿元，但其毛利率却由2019年底的38.7%下降至32.5%。但值得肯定的是，碧桂园服务对于增值服务的态度是明确的，一系列动作也代表其未来发展的方向。

在同日召开的业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江强调，未来五年，碧桂园服务将实现各种业务齐头并进，将在物业服务、增值服务、商写、城市服务等方面实现千亿营收的突破。

母公司依赖：72%收入来自同品牌开发远高于行业平均值

受疫情影响，2020年整体市场表现不佳，但物业管理板块却异军突起，物业公司上市呈“井喷”状态。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，物管板块的“优秀”表现一方面是因为其成长性被挖掘，疫情让更多人认识到物业管理的重要性；另一方面则是因为大多数物业公司都背靠母公司运营，这也给多数投资者以成长安全有保障的印象。

那么作为作为上市物管企业“老大”的碧桂园服务，是否摆脱了母公司的依赖？

财报数据显示，碧桂园服务在2020年物业管理服务收入中，由碧桂园集团开发的物业收入约为61.95亿元，占整体物业管理服务收入的72%，由独立第三方开发商开发的物业收入为24.12亿元，占整体物业管理服务收入的28%，较去年同期上升了3.7个百分点。

梳理过往财报，碧桂园服务2019年由独立第三方开发商开发的物业收入约为14亿元，占整体物业管理服务收入的24.3%。2018年，这一收入约为3.91亿元，仅占整体物业管理服务收入的11.4%。

中指物业事业部副总经理牛晓娟也接受北京商报记者采访时曾表示，2020年物管行业百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中平均数约六成来自兄弟开发公司。

从具体表现上看，碧桂园服务独立第三方的物业开发占比呈逐年递增趋势，但目前仍体量较小。

严跃进分析称，受房企分拆上市特性，物业公司依赖母公司是普遍现象。短期来看，此类物业公司的规模一方面需要母公司来扩大在管面积，另一方面则需要通过收并购来实现规模增长。就碧桂园服务而言，此次其物业管理服务的收入占比是下降的。也就是说，除收并购手段外，未来碧桂园服务也可以依靠增值服务的“成长”，来逐渐摆脱母公司的依赖。

（文章来源：北京商报）