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昨天，成都楼市新政来了！
话不多说，先看重点：
1、人房比超3倍的热盘，限售从3年直接变成5年
2、将法拍房纳入限购限售范围
3、学习深圳，将建立二手房住房成交参考价发布机制
4、认房认贷
5、打击代持
6、严查抵押经营贷入市
7、中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让
有粉丝昨晚立马给我留言，要我分析成都楼市新政，其实这几条政策，根本没有一条是成都“原创”的，都是到处学习直接输出的结果。
比如第一点热盘限售3改5年，上海在这个月初出台的新政就有提及，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
这点很明显就是增加持有成本，持仓成本增加后，投机客就得好好掂量自己的现金流了，能不能撑过黎明前的黑夜。
但限售的副作用是短期会减少二手房的供应，如果新房无法持续供应，其实也是变相会抬高近几年出来的二手房房价。
再看第二点法拍房纳入限购限售范围，也是月初杭州调控政策之一。
对法拍房限购，其实堵死这个“隐形房票”，同时抹杀了高溢价的法拍房，让法拍房价格得到控制。
还有第三点建立二手房住房成交参考价，也是学习2月8日深圳的调控。
这个政策影响最大的就是评估价，这会不会和银行联合，根据评估价发放贷款，如果这个确定执行，对市场影响非常大，直接抬升了首付成本，连带着刚需一同误伤。
楼市强调控之下，毫无仁慈可言。
其余四点，也基本是现在调控的常规手段，认房认贷，也不过是对本市认房，认贷只是对有贷款记录的首付从4成变成5成，大部分城市都如此操作，不新鲜。
至于打击代持、严查经营贷，现在广州、深圳早就在执行，前段时间深圳还直接公布了结果，1771亿元经营贷，有5180万流入楼市，而广州则查出1.47亿违规资金。
现在喊严查违规操作，其实就跟喊口号一样，只要出台调控的城市基本要喊上一喊。
总的来说，成都这次调控的具体措施上，杀伤力不算足，但决心和忠心很到位。
并且对成都的下手也早在意料之中，因为成都太火了！
成都楼市的火热行情，去年就已经开启。
去年11月24日成都正式实施“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”摇号熔断新政。
可就在这之后，哪怕是单价不低，户型很大，总价很高的项目，纷纷走上“熔断之路”。
其中，万科天府公园华庭（天府公园城）2020年12月14日那一批次房源普通购房者还能有50%的摇中概率，刚需无房更是直接100%的摇中概率。
结果到了2021年1月5日464套新推房源的时候，就直接3倍熔断了。
还有天府新区的海伦天麓，2020年1月推出的时候，哪怕中签率只有21.74%，普通人还有买票参与的资格，可到了2021年1月再次推出的时候，又再一次熔断。
而这种火热，进入3月份也丝毫没有降温。
保利和光屿湖以及万科天府锦绣、德信弘阳湖畔云璟、中海麓湖公馆和合景泰富臻林在内多个年后才开出的天府新区辖区内的新房项目，直接三倍熔断！
这几个项目中，很多不管是从户型还是价格，在普通人眼中都属于高改项目了。但尽管如此，都逃不掉被熔断的命运。
现在是成都楼市，火得非常不寻常，甚至越来越多的购房者开始有一丝丝恐慌了！
新房的火热连带着二手房都开始明显升温，二手房跟风涨价模式开启。
根据相关机构的统计数据显示，截至2021年3月，整个大成都的二手房挂牌价格14098元/㎡，环比上涨0.38%，这是吃大锅饭的数据。
成都高新区的孵化园区域其挂牌均价更是已经达到了40583元/㎡，同比上涨36.57%。南苑片区挂牌价40280元/㎡，同比上涨63.67%。
这个涨幅都快要向去年的大湾区的深圳和东莞看齐了。
如此火到冒油的成都楼市，势必引起上头注意。
其实早在此前，上头都有敲打的，成都住建局就已经针对二手房市场的各种乱象出台了对应的规范政策，几大二手房平台都下架了历史成交数据。
敲打之后再出政策，也算是先打了预防针，火热的成都楼市，该歇一歇了。
成都楼市调控的背后，牌面逐渐清晰。
其中正是验证了李老师去年所说：现在各大核心城市走的是轮流吃饭行情。
今年开年，一线城市就被严打，北上广深无一幸免，打击态度明确。
一线城市全被调控后，盘旋在一线城市上空的热钱转而投向强二线城市。
所以去年是一线城市涨，今年是强二线城市涨。
合肥拿着200万还选不到房，南京核心区域也开始上涨，成都更是如此火热，都恰恰说明，今年是轮到二线城市吃饭了。
但，想吃好饭，就得小口吃、慢慢吃。
十四五规划，再一次重点提及房住不炒，结合此前提出要一年集中三次供地，还有各种房企三道红线、银行两条红线等等严厉措施，都表达同一个声音：今年严调控，我们来真的！
按照这样的态势，接下来不排除西安、合肥、南京都会出台调控政策打补丁。
基于当下的强调控之下，热点的二线城市一定要注意防范风险了！
饭要吃，但也要健康、合理地吃，这一点很重要。
有些热得过火的城市，我真的建议你再等等了，接下来，风向很有可能转向了。
最后想说回整体的大环境，很多人说去年我国房价涨了很多，如果放到全球来看，真不算多。
全球主要成国家近一年涨幅中，我国排在倒数第四，而排在前三的是土耳其、俄罗斯和美国。
而近日最新消息传来，俄罗斯、巴西、土耳其三大新兴市场经济体率先执行加息。
其中有2个国家都是去年房价大涨的国家，去年大涨一轮，今年货币政策马上刹车，货币收紧政策非常明显。
但货币收紧其实对楼市是一大利空。
日本在80年代的一次房地产泡沫已经给我们警示，广场协议签订后，日元兑美元两年间升值了近一倍，从1美元兑换240日元升值到1美元兑换120日元附近。
日元快速升值，日本央行不得不调低基准利率，同时加大基础货币的投放，这些措施导致流动性严重过剩，大量投机资金流入股市、楼市，房地产价格疯涨。
日本央行随后实施了紧缩的货币政策，保汇率弃房价。此后，日本股市、楼市大跌，经济衰退。
看回我们现在，去年房价疯涨，如今却要收紧货币政策，像不像当时的日本？会不会是刺破房价的一种行为？
针对这一点，其实今晚8点李老师的直播也会详细分析，到时候可以来听。
可以肯定的是，当下疫情控制越来越好，随着疫苗普及，经济复苏会越来越明显，到时候去年印出来的热钱效应将明显表现出来，通胀也会非常强劲，如果到时候才来急踩刹车，很有可能直接飞出去。
所以现在慢慢让货币收紧，才是现在要做的。
而我们国家早就开始在防范风险了，收紧调控，不搞大水漫灌，LPR利率已经连续保持11个月不变等等，其实都是想让经济稳定下来，让房地产软着陆。
总得来看，现在过于火热的楼市不见得是好事，越是火热的城市，大家越要保持理性，防范风险。
最后一点还要提醒大家，坚定持有核心城市的资产，没有错，但一定要记得，长持才是接下来在楼市赚钱的不二法宝。
慢牛行请，真正如约而至。
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（季丽亚 HN003）
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