上市首年收入下滑9% 总裁李军要“All in”绿城管理

3月23日，绿城管理召开了上市以来的第一场业绩发布会。作为“代建第一股”，绿城管理的发展模式在资本市场上相对陌生，亦难免有投资者担忧其发展赛道到底有多宽。

为解答该疑问，执行董事兼行政总裁李军在开场时就率先向投资者做了一番阐述。李军介绍，从行业发展角度来看，供给侧改革使得房地产开发更需要品质的营造能力，所以头部房企及品质房企会受益。然后，行业的土地获取方式也在悄悄发生变化，未来政府、金融机构会成为房地产开发主体之一，但这些主体缺少团队和开发资源，针对这些开发主体的服务型企业将会崛起。

“此外，中国房地产市场已经从土地红利、金融红利转向管理红利，有专业能力的服务型公司价值会凸显。最后，行业存量市场空间巨大，截至2020年底，中国城镇住宅存量超270亿平方米，2021年政府报告提出全年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。在此行业趋势下，代建作为轻资产商业模式更有优势。”

若从代建行业本身出发，轻资产模式具备稳增长、高盈利、无需依赖资本开支及债务融资、抗周期的优势。

李军表示，代建行业增长稳定，能够达到接近20%的复合增长率。另据摘录的行业数据显示，截至2019年，在香港资本市场大热的物业股净利率约8.8%，房地产开发企业大约为11.1%，而代建行业的净利率可以达到25.7%，远高于房地产开发企业。

此外，代建行业有逆周期的属性，根据中指院的跟踪报道数据显示，在2016年，商品房销售面积同比增速最快，而代建新签面积是下降的，但目前重资产房企受到金融、政策调控时增长放缓，代建新签面积增速反而远高于商品房销售面积，所以代建行业逆周期特点非常明显，中性预测下，商品房代建市场规模占比将以年均2个百分点的速度增长。到2025年，代建行业规模预计占比将达到15.1%。

基于这样的行业判断，李军在业绩会最后还不忘跟投资者“推销”自家公司的股票。“我认为，绿城管理未来还有更好的发展，我会把在绿城管理赚到的每一分钱都买成公司股票，这是我的一个目标和愿景，也希望通过这种方式让团队身体力行买入、持有公司股票，完成自己的财富积累和职业成就。”

不过，在多次向投资者传达代建行业未来的发展前景时，绿城管理上市交出的第一份年度成绩单还无法完全用数据说话。

过去的2020年，绿城管理实现销售金额745亿元，同比增长12.2%，但持续经营收入同比减少9.1%至18.13亿元。期内收入主要来自商业代建、政府代建、其他服务三大业务。

其中，为绿城管理贡献最多收入和利润的商业代建部分收入为13.13亿元，占总收入的72.4%，同比减少10.8%；政府代建收入为3.1亿元，占总收入的17.1%，同比减少13.6%；其他服务是唯一实现增长的，录得收入1.9亿元，占总收入的10.5%，同比增长15.75%。

谈及两大代建业务收入下滑的原因，李军解释称，商业代建业务下滑的原因主要是绿城设计院出表了，另外受疫情影响，部分商业代建项目销售及开发进度有所延缓。而政府代建收入下滑主要是因为公司升级业务模式，主动减少传统政府代建的业务服务，加强对服务费率更高的新型政府代建业务的拓展。

同样出现下滑的还有毛利，2020年绿城管理录得毛利8.66亿元，同比减少1.8%，但毛利率同比增长3.6个百分点至47.8%。

三大业务中，商业代建毛利率最低，为44.1%，同比减少2.1个百分点，下降主要是因为绿城管理商业代建项目因新冠疫情影响销售及开发进度有所延缓，收入有所下降，而人工成本等固定支出仍需列支所致。政府代建毛利率为45.4%，同比增加2.1个百分点；其他服务业务毛利率为76.8%，同比大幅增长28.3%。

利润方面，报告期内绿城管理归属于公司股东的净利润达到4.39亿元，同比增长35.3%；剔除上市费用后归属于公司股东的净利润达到4.69亿元，同比增长39.4%。

作为服务属性的轻资产公司，绿城管理目前并无负债，年内经营活动现金净流量达9.03亿元，同比增加645.9%；银行存款及现金为23.97亿元，流动比率为2.05倍，杠杆比率为0.5%。

李军多次强调，目前绿城管理处于行业的绝对领先地位，项目规模为行业第一。

截至2020年12月31日，绿城管理管理项目数量由去年同期的260个增加至296个；合约项目总建筑面积7610万平方米，同比增长12.7%；在建面积4050万平方米，同比增长8%。其中，新拓代建项目的合约总建筑面积达1870万平方米，同比增长约16.8%；新拓代建项目代建费预估58.1亿，同比增长约22.3%。

按当期在建面积分，私营企业委托项目为1150万平方米，占比28.3%；国有企业委托项目为1640万平方米，占比40.5%；政府委托项目为1270万平方米，占比31.2%。

值得一提的是，绿城管理当初上市募集的11.45亿港元资金中有2.29亿港元计划用于战略收购拓展，但目前一分未用，这将为绿城管理2021年的扩张提供重要资本。李军称，今年会寻找战略收购机会，进一步做大公司的代建主业。

在代建主业之外，绿城管理2020年还通过孵化产业链上下游公司寻求第二增长曲线。2020年，该公司产业链上下游孵化业绩为4600万元，同比增加4740万元。

李军透露，目前绿城管理产业链平台涵盖规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计、全过程工程咨询、市政管理、商业管理、营销策划等业务，2021年1月新增了6家孵化公司。

（文章来源：时代财经）