每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
自3月16日上海出台“学位分配到各区”的入学新规后，学区房价格闻风而动，如上海知名双学位小区梅园的房价便出现大幅下降，一套50平方米的两房，从3月初900万元/套的最高点降到了800万元/套，百万元的降幅让业界大跌眼镜，这是否意味着，外界所期待的市场拐点已到来？
根据上海市教委公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称“3·16”新政），2021年起上海市委属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。
这里有几个非常重要的描述——不选择生源的初中学校、全覆盖。这意味着对“学区”概念的全盘击破：所有初中将拥有同样的市重点升学率、区重点升学率，鄙视链末端的“菜中菜”和天价学区相比，由于毕业生人数极少，反而更有优势。这比疯传了大半年的“划片摇号入学”，更具杀伤力。
新政发布后的第三天，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会随即向沪上全体房地产经纪机构发起《规范房源挂牌和信息发布的自律倡议》，包括房源发布信息不使用“学区房”进行推介宣传、在业务经营中不以“学区房”名义误导购房者等，阻断中介炒作学区房的重要路径。
昨日（3月23日）刚好是“3·16”新政实施满一周，《每日经济新闻(博客,微博)》记者就此走访了市场展开了调查。
在被称为双学区甚至三学区神地的“梅园”片区，也就是近日传闻中暴跌的小区，随处可见各大品牌中介和本土中介门店，一家挨着一家，我爱我家(000560,股吧)、链家、太平洋(601099,股吧)、红星、九间伴……一旦有人靠近橱窗，工作人员便立刻夺门而出。
两居室1年涨了200万
学区房由于属性特殊，价格变动往往保持着自己的规律。以往上海学区房的价格，总会先于“入学报名登记”来一轮上涨，特别是浦东新区，由于大部分学校对“入户年限”没有硬性规定，而是采用“应收尽收”的方式，此后随着报名入学进入常规流程，学区房的热度也会稍有降温。
太平洋房屋置业顾问王芳告诉《每日经济新闻》记者，“浦东的学区划分非常稳定，几乎十几年来都不曾改变。2018年前后曾经因为校舍不足，对入户年限作了限制，但引发了众多居民的不满，后来校方想尽办法扩充校舍，现在一届差不多有13~18个班级，只要你在报名前落户口，都能上学。”
正如王芳所说，梅园街坊对口的“福山外国语小学”，分成三个校区教学，一二年级振华校区、三五福山校区、四年级在瑞华校区，因为学生人数实在太多了。
家长的焦虑、优质资源的稀缺，加上中介的推波助澜，学区房助推着上海全市二手房集体井喷。据《每日经济新闻》此前报道，2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。不过121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。
“去年涨得特别疯狂。”链家梅园店置业顾问张锋说，往年5月开始价格就会稳住了，2020年反而一路飙上去，5月到10月是小涨，之后就是一路猛涨了，现在一套两居室至少比去年这时候涨了200万元。
上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时说：“上海这一轮二手房涨价幅度算是比较高的，从中原的报价指数来看是创了历史新高。和前几年、前几轮行情相比，这一轮行情特点是短时间快速上涨。像2013年、2015~2016年，上涨周期基本上都是一年以上。但这次很明显，反弹就是从去年5月之后，一直涨到现在，跨度一年时间都不到。”
但像梅园街坊这样的市中心“老破小”，居住体验并不理想，“我心里觉得10万元/平方米是比较合理的价格吧。”一位福山外国语小学的家长对记者说。
这位妈妈在梅园街坊住了至少10年，老大从福外毕业、进入声名在外的“建平系”初中，如今已经是高中生了，二胎仍然在福外就读，所以一家人仍然要住在梅园。“也就地段好一点，这房子真的太旧了，住得焦虑。”她说。
房东心态不再“膨胀”
“1·21”新政叠加“3·16”新政，上海二手房市场能否回归理性？
卢文曦认为，最近几个月学区房价格上涨比较离谱，纯粹靠学区概念来支撑，虚火成分比较高。买学区本来是想增加保险系数，进好学校、提高成绩，进入重点高中。而中考新政主要是让大家有公平的入学机会。牛校中游未必能进入满意的高中，相反所谓“菜中”，只要学习成绩拔尖，依然有机会分配入重点高中，所以不排除学区房价格会有合理回归的过程。
这一过程可能需要更长时间。记者在走访中发现，“胶着”“观望”是目前学区房买卖双方的共同选择。
“房东降价？有降一点吧，大概20万元左右的样子。”张锋表示，“现在大家都稳住不动，既没有降价的理由，也没有继续涨价的空间。”
多家中介工作人员的共同反应都是，目前价格有所松动的房源，多数是因为“1·21”新政限制购房资格进一步带来的置换急售等情况，或是新出房源房东心态不再如年前那么“膨胀”，适度调低了成交预期，不过大幅降价也不太可能。
记者发现，在购房平台上，目前有学区概念的房源，挂牌价与实际成交价仍然有着非常大的差距。
那么原先没有涨幅的二梯队、三梯队，甚至“菜中”学区房，会不会构成新的热点？
上海本地论坛有家长吐槽：“浦东某中学某年只有8人有资格中考，但是按照新规可以分到5个市重点到校名额。8人中考，5个市重点名额，可以上热搜了。”
这几天，已经有家长集体研究，如何进入此前被热议的“新云台中学”，博一个市重点高中名额。甚至新云台中学在微信公众号上，也借此将自己打造成“升学的幸运台”。
对于田忌赛马是否能取得胜算，卢文曦表示：“这个也不一定，尽管三梯队学校有名额分配优势，但家长也要考虑到小朋友的实际情况，如果不是拔尖的成绩，同样不能确定有进好高中的机会。”
“但从资源角度来看，优质教育资源就这么点，要实现平均分配也是不现实的，所以政策完全消除学区房带来的溢价也不现实。”
“一房难求”到“何去何从”
对于家长而言，如何在新政下为孩子选择一条最优化的升学道路，成了焦虑的核心。
近几日，已经有市民开始为“名额分配到区”焦虑，并且向市教委咨询，希望补上漏洞，遏制跨区争取重点高中名额的做法。
但事实上，上海历年来都允许考生自由选择在学籍地或户籍地参加中考，并非新政之后的新事物。
有家长在群里冷静地说，“任何一项微不足道的工作，都是对有限精力的绝对损耗。学区房规则的复杂、政策的多变、学区资金的筹备、学区风险的焦虑，都是对精力的无差别损耗。”
对学生个人而言，新政意味着什么？上海一家知名民办初中毕业班老师陈菲（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“必须、只能更拼了！”她所教授的班级，在2020年初二历史中考（上海历史科目为初二统考，纳入中考总分）中，不少同学获得了30分满分的成绩，29分、28分的高分段更是人数众多，这意味着在语数外等科目的竞争中，高手间的“搏杀”将更为激烈。
上海一线民办初中一位初一学生家长，是坚定且资深的“鸡娃老母亲”，她告诉记者，在牛娃圈，“名额到校分配”其实并没有那么吃香。大家都奔着头部高中的“自招名额”而奋斗，这才孩子们心目中的明珠。
她指出，名额到校中至关重要的一个环节是“50分综评”。在上海历年中考中，10分的差距就意味着从市重点“掉”到区重点，所以50分的综评不去关注，反而研究要不要到菜中去抢名额，根本是本末倒置。
多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块价格出现明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。新政过后，该区域房价何去何从仍待观察。
卢文曦总结说，“今年到现在学区房热度较高，已经脱离正常涨幅范畴，市场存在一定投机炒作氛围。不以学区推介信息，可以弱化房屋以外的价值，回归房住不炒的本质。所以相对最近非理性市场而言，会有一个合理回归过程。”
（董云龙 ）
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