增收难增利之下 招商蛇口如何布局新赛道？

3月23日，在招商蛇口举行的2020年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商蛇口高层回应凯德老将袁嘉骅履新招商商管总经理一职。在人事变动的背后，是招商蛇口对于持有物业的布局。

2020年，招商蛇口收入保持快速增长，但净利润出现明显下降。在业内人士看来，营业成本快速上升应引起警惕。不过，在新的战略布局下，招商蛇口能否挽救增收不增利的状况？

袁嘉骅履新招商商管，商业提出“双百”目标

针对此前市场传出在凯德集团工作近25年的袁嘉骅于近期加入招商商管，履新招商商管总经理一职，招商蛇口董事总经理蒋铁峰回应称，袁嘉骅在持有物业领域有丰富的经验，请他加盟招商蛇口，是希望提升公司持有物业特别是商业或写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢。

事实上，这样的人事变动与招商蛇口下一步布局不无关系。招商蛇口董事长许永军提到，在“十四五”期间，仍然将综合发展作为明确的主要目标，但是有主赛道、辅赛道，有轻重缓急，开发业务仍是未来5-10年利润收入的主要贡献来源。同时要打造的4个IP，园区、集中商业、招商积余、邮轮产业。

其中，招商蛇口将把产业园区和集中商业定位为公司成长性业务。对此，许永军解释称，这意味着从资源上、战略上要更加重视，这也是综合发展当中重要的引擎之一，更是招商蛇口未来产品重要组成部分之一。未来，从利润来源、持有方面、销售方面来看，将来都会做出很大贡献。

许永军表示，在集中商业方面，招商蛇口提出了“双百”目标，即拥有100个购物中心、营收100亿元。这两个目标在5年规划期内，都有望实现。

在贝壳研究院分析人士看来，招商蛇口一直提及2020年是其“资管年”，这源自其2020年成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略。

蒋铁峰表示，房地产行业从增量时代转入存量时代，从单一的开发，逐步转入开发和运营。未来公司将重点打造商业IP。公司在粤港澳大湾区有很多土地资源，也有很多商业。公司会坚持专业化、垂直化的管理思路，未来五年会加大持有商业的投资。

增收未增利，警惕营业成本快速上升

2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%。但在收入保持快速增长的情况下，净利润出现明显下降，并且毛利润率和净利润率同向下行。

据财报显示，2020年，招商蛇口归母净利润约为122.53亿元，同比降低23.58%；毛利率同比下降5.96个百分点至28.69%；净利率也从2019年的19.3%下降至2020年的13%。这也是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。

对此，亿翰智库分析认为，销售费用的增长、其他应收款的减值存货跌价准备以及投资收益的下降侵蚀了公司的净利润。

在2020年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商蛇口管理层给予的解释是，受行业利润下滑及房地产结转产品类型不同的影响，导致结转毛利率同比有所下降。当然最主要原因是公司参照市场价格，对截至2020年末存在减值迹象的资产计提减值准备，减少了归母净利润。而这主要是因为2016年、2017年在限价政策的背景下，拿了一些高价地。此外，疫情对持有物业的经营收入等因素均导致利润下滑。

在贝壳研究院分析人士看来，招商蛇口净利润率的下降受销售费用增加、其他应收款减值、存货减值以及对招盛阁置业和明华海员服务股权处置等因素的影响，导致出现净利润被侵蚀。应收款的减值处理和股权处置对公司的净利润影响是暂时的，未来有望恢复正向增长。但是，毛利润率的下降或因公司2015年、2016年高价项目结转影响，导致毛利润率出现明显的下降。此外，营业成本的快速上升也值得警惕。

今年销售目标3300亿，可售获值5300亿

据财报显示，2020年，招商蛇口实现合约销售金额2776.1亿元，同比增长25.91%。而招商蛇口将2021年销售目标定为3300亿元。对于能否完成这个目标，蒋铁峰表示，招商蛇口目前在手可售获值有5300亿元，按去年62%去化率来看，今年全年3300亿元的销售目标是可以实现的。

此外，“三道红线”成为房企关注的焦点。截至2020年底，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率是58.84%，低于70%的水平；净负债率28.81%，远低于100%的水平；现金短债比为1.23，也大于1。在业内人士看来，招商蛇口在“三道红线”都处于“绿档”，综合来看，招商蛇口长短期风险可控。

（文章来源：贝壳财经）