合生创展的转型：投资收入80亿港元与500亿销售目标

2020年1月，朱孟依之女朱桔榕获委任为董事会主席。2021年3月24日，合生创展发布了这位新“掌门人”履职一年的成绩单。

期内，合生创展录得收入343.71亿港元，同比增长84.78%；归母净利润136.34亿港元；同比增长43.73%；核心利润为127.84亿港元，同比增长约3倍。

大增的利润主要得益于新增的“股权投资”业务。去年新增该业务之后，便贡献80.3亿港元的收入，成为仅次于物业发展业务的收入贡献来源。

可见，如今的合生创展，已将自身定位为一家综合性投资控股平台公司。

500亿销售目标

2020年，合生创展撕掉了“低调”的标签，无论是销售还是投资，都在不断提速。

最为直观的便是销售情况。期内，合生创展合约销售额358.34亿元，同比增长53.7%，合约销售面积162.7万平米。

一位参加业绩会的投资者透露，2021年合生创展将销售目标订为500亿元，全年可售货值达到900亿元，去化率达到55%即可达成销售目标。

数据来源：企业公告、观点指数整理

年报显示，物业发展方面，合生创展录得营收190.75亿元，同比上升48.47%。其中，华南区域贡献91.94亿港元，占比约48.12%；华东区域贡献79.68亿港元，占比约41.77%；而华北区域贡献19.13亿港元，占比约10.03%。

若根据近年来的投资情况看，华北区域未来贡献度有望进一步提升。

观点地产新媒体了解到，2020年，合生创展在北京上海等地接连拿下8个项目，新增土地储备114.39万平米，总权益地价款126.33亿元。其中，仅北京分钟寺地块的总土地价款就超过180亿元。

2021开年，合生继续在北京纳入土地储备，斥资46.57亿元+21%的自持比例购买北京大兴区三幅地块，计划发展多座合共约有13.31万平米的住宅大楼。

这一项目被合生创展定位于高周转项目。上述投资者在接受观点地产新媒体采访时表示，合生创展在当日投资者会议上透露，目前旧宫项目已进入拿证阶段，预计将于今年三季度推出，销售目标保30争40亿。

能够发现，合生创展正在逐渐转变发展方式。此前，合生创展更倾向于“慢周转、高溢价”吃土地升值红利的发展方式，这令其毛利率长期保持远高于行业的水平，在新增股权投资业务之前，合生毛利率就已高达50%。

另外，以往独自开发项目为主的合生创展，也开始与更多房企开展合作。在180亿元夺得分钟寺项目之后，合生分别引入世茂、金茂作为合作方，L24L26地块由合生持股60%金茂持股40%；L39和L41地块由合生持股49%世茂持股51%。其中，东叁金茂府、世茂北京天誉两个豪宅项目已入市销售。

实际上，对于在规模上有诉求的企业来说，联合开发不失为一种好的方式，能够用更少的资金撬动更大的规模。不仅能够降低风险，更能够增加自身的账面销售。

据悉，今年合生创展将土地投资预算控制在不超过200亿元的范围。

不过，对合生来说，公开市场拿地只是获取土储的途径之一，城市更新更是补充一二线城市优质土储的重要方式。

于2020年，合生创展在旧改上亦取得了不少进展。2020年4月，合生创展以33.31亿元从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目；2020年10月8日，与知识城集团联手签约接下广州黄埔迳头村旧改前期服务。今年1月21日，合生再以346.67亿元拿下海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城市更新项目。

据不完全统计，从2019年开始，合生创展就陆续拿下鹭江村、康乐村、新基村、火村等多个城市更新项目，在广州区域的旧改项目已超过10个。

而这些旧改项目预计会在未来陆续转化为土地储备。年报中显示，截至2020年末，合生创展的土地储备约3044万平米。

股权投资赋能

期内，得益于新增的投资业务，合生创展的毛利及毛利率得到较大幅度提升。2020年，合生创展毛利为218.32亿港元，同比增长133.13%；毛利率由50%升至64%。

新增“股权投资”为公司主营业务，是合生创展转型的举措之一。

2020年6月，合生创展集团正式将股权投资业务纳入主要业务板块(包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资)，正式从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

这部分业务为合生创展带来了可观的利润，并迅速成为合生创展新的利润增长点。年报显示，期内，合生创展录得收入343.71亿港元，物业发展、商业地产投资、物业管理、基建、投资收入分别为190.75亿港元、36.25亿港元、21.34亿港元、15.08亿港元与80.3亿港元。

其中，投资板块收入贡献占比达到23.36%，仅次于物业发展板块。毛利贡献来看，地产板块、投资板块、商业板块、合生活和基建板块分别贡献38.6%、35.1%、12.8%、3.6%与10%，投资板块贡献47.8%的利润。

管理层于业绩会中透露，长期来看，投资板块的投资总量会控制在净资产30%左右的水平。而在2020年末，合生创展的净资产约为978.68亿港元，照此算，合生的股权投资将控制在200-300亿港元之间。

“我们的投资方向主要是科技领域、医疗领域、新消费、供应链等等，结构上看，60-70%的中长期战略投资，30%左右做一些财务性的投资。”对合生创展来说，能够相互配合产生协同效应的企业会是重要的投资标的。

资料显示，于2020年，合生创展接连购入Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份。

于11月，合生创展斥资1.82亿美元入股控股股东朱孟依全资拥有的元知开曼扩大后股本20%股权。资料显示，元知开曼主要于中国经营在线交易配对平台「优选好生活」，目前专注于房地产行业交易，向房地产开发商及房地产中介公司提供交易配对及平台技术服务。在合生创展看来，此类股权投资能够产生协同效应。

不过，在加大土地投资与股权投资的同时，合生创展的负债亦有所提升。观点地产新媒体了解到，2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下，2019年升至63.25%。

2020年财报显示，合生创展负债虽有所提升，但仍满足央行“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率为64%，较上年同期增长约1个百分点；净负债率81%，较2019年末上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.56。

（文章来源：观点地产网）