“后千亿”时代 美的置业的规模与负债平衡考题

财经
2021
03/25
18:31
亚设网
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“后千亿”时代 美的置业的规模与负债平衡考题

3月25日,美的置业召开2020年度业绩说明会。作为一家知名制造业企业旗下的地产公司,美的置业近年来的发展较为迅速,2019年该公司更是提前一年迈入千亿房企阵营。进入“后千亿”时代,外界更为关注美的置业如何做好规模及负债平衡。据该公司管理层于业绩发布会上的最新表态,美的置业今年的销售目标为1500亿元;而在“三道红线”监管下,对于尚不达标的资产负债率这一指标,该公司方面表示,将在平衡企业发展和优化负债的情况下,按照公司既定目标力争三年内全部达标,实现“绿档”。


谈2021市场:两极分化比较明显

财报数据显示,2020年,美的置业实现营业收入约524.8亿元,同比增长约27.6%;公司毛利约为116.6亿元,同比下降10.4%;毛利率为22.2%,较上年同期下降约9.4个百分点;核心净利润约为480.5亿元,同比增长约15%;公司拥有人应占溢利43.3亿元,同比增长0.5%。

在销售方面,2020年,美的置业实现合约销售约1261.6亿元,较2019年同期增长约24.6%,其中长三角与珠三角合约销售金额占整体销售金额超60%;全年整体平均销售均价11351元/平方米,同比增长12.4%。

据美的置业执行董事兼首席财务官林戈介绍,从城市等级分布来看,美的置业2020年在一二线及以上城市的销售占比达到了73%,全年去化率为66.3%,“从去化和回款两个指标来看,我们2020年的去化率是66.3%,也是稳步的提升,回款率是非常稳健的,达到了80.3%,过去几年的回款率都是80%以上”。

在总结2020年度业绩情况之外,美的置业管理层还对外宣布了公司今年的销售目标:合约全口径销售1500亿元。谈及新年度销售目标的实现,美的置业公司主席、执行董事、总裁郝恒乐表示,“对今年的市场不会有太大的担心”。

“2021年的市场,我们认为还是两极分化比较明显,热点城市,经济发达的城市,包括人口流入的城市上涨的压力仍然存在,但是还有一些低量级的城市,经济和人口各方面都比较弱的,仍然不会有好的表现,两极分化越来越明显,这也是经济规律。从前年以来,我们进行了城市升级,也是陆陆续续在往高量级的城市进行布局。所以说,对今年的市场不会有太大的担心。” 郝恒乐指出,从公司供货端来讲,美的置业的资源还是相对比较充足的,今年的可售货值在2300亿元左右。

据郝恒乐透露,美的置业2021年整体供货比2020年有一定幅度的增长,计划开工面积是1400万平方米,根据销售目标以销定产,做精准化的开工计划,整体在未来三年规划之内。

谈集中供地影响:不会贸然拿高价地

土地储备是房企实现规模版图扩充的必备粮草。据财报数据, 截至2020年末,美的置业土储总建筑面积约5398万平方米,涉及63个城市的321个物业开发项目,其中通过合营企业和联营公司参与的在售和代售项目89个。2020年,美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米,其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。

谈及接下来的拿地策略,郝恒乐表示,接下来,美的置业仍以审慎为主,不会冒进去拿高价地块,但也会按照去化量合理补充土地储备,在现有布局的城市进一步深耕,土地获取方式会多渠道,包括招拍挂、合作收并购、城市更新,预估今年可以转化的城市更新项目大概有3个,预计可售货值200亿元。

近期,22个重点城市实行“两集中”供地的消息在房地产领域热传。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。对于重点城市“两集中”供地对公司的影响,美的置业管理层也在业绩会上进行了回应。

郝恒乐表示,集中供地考验的是一个企业的计划铺排能力,包括企业在集中供地期间对资金的筹措、资源的整合能力,公司相对有信心去应付集中供地。

“因为我们本身的土地储备相对丰厚,截至目前总共有6300万平方米的建筑面积,可以满足未来三年的发展。另外,各城市具体的细则仍没有发布,到底怎么样操作、怎么样执行,相信各个城市也会结合当地的市场状况,所以说公司并不是太担心。” 郝恒乐如是解释道。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受北京商报记者采访时表示,“集中供地”的政策对于房企而言,是机遇和挑战并存的,机遇在于土地价格会趋于平稳,溢价率降低,房企在土地投资方面有更多的标的进行选择。但挑战大于机遇,特别是对于中小型房企将会在财务能力、投研能力、运营能力等方面带来巨大的挑战。

“从美的置业当前的城市布局来看,在22个试点城市中,大部分是其已经进入的,对于美的置业而言会面临一定的挑战,特别是在资金端、投研端、运营端等方面需进一步加强。”肖云祥如是建议。

“集中供地对于房企的资金实力提出更高要求,如果每个只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小的挑战。”就集中供地对企业的影响,58安居客房产研究院分院院长张波如是分析道。

在张波看来,美的置业的拿地策略是一线机会性拿地,重点在二线和省会城市拿地,这一原则也是很多大型房企所秉持的。随着土地“两集中”制度的落地,如何准备充足的子弹在核心城市的优质土地上有更大优势,同时还能和众多大型房企取得类似战略中的优势,是2021年美的置业特别值得关注的。

谈“三道红线”变黄:计划三年内全部达标

超千亿销售规模、已经完成全国化布局、持续而稳定的增长,尽管在相同规模量级的房企中,美的置业近年来发展势头较为强劲,但此前的高增长在一定程度上也是以高负债为代价。

2020年中期报告显示,美的置业按照剔除预收账款资产负债率81.1%,踩中一条红线,其余两个指标都在绿档。和大部分房地产企业一样,调整“踩线”指标,被视为美的置业2020年度的一大重要任务。

根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,美的置业剔除预收款后的资产负债率为78%,较上年同期下降约3个百分点,但仍超出阈值;净负债率为79%,较2019年同期下降约10个百分点;现金短债比为3.38,较上年同期提升0.53。由此,美的置业2020年度指标“踩一线”,与2019年情况一致,保持位列“黄档”阵营。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从财报表现上看,美的置业各个指标均有所改善,但剔除预收款后的资产负债率这项指标仍超出标准线,在整体负债上仍有一定的改善空间。

“美的置业短期资金流动性较为充足,2020年虽略有下降但仍在合理范围。比较需要关注的是美的置业毛利同比下降10.4%,毛利率较上年减少9.4个百分点的情况,在行业普遍成本上升,盈利逐步压缩的趋势下需及时做好调整及应对。”潘浩如是提示道。

谈及公司在降负债方面的安排,林戈表示,美的置业是非常有信心的,也正在按步就班地去做。“如果将公司比喻为一辆车的话,国家管住了油库,对车的油枪和油门也管住了。大家也看到了,对于‘三道红线’两观察、两集中度,对企业来说,基本上有非常明确的赛道规则。我们坚决会按照央行的要求,也有自己非常清晰的三年规划目标去实现,达到绿档。”

“现在最重要的不是加杠杆,而是要提升自己的开发能力,去化和抓回款,将手头上丰厚的土地,转换为我们的资金,支持我们的发展以及降低负债。”除此之外,林戈还表示,接下来在不加杠杆的基础上,美的置业最重要的还是优化负债结构,包括品种结构,银行端应该进一步提升占比。

(文章来源:北京商报)

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