3月25日，美的置业以16.82港元的价格低开，随后股价一路走低。截至收盘，其股价报收15.6港元，跌幅达11.66%。
低迷的股价走势或与其差强人意的“成绩单”脱不开关系。背靠美的集团，外界显然对美的置业有着更高的期许。
3月25日，美的置业通过线上发布会展现了其2020年的业绩表现。尽管净负债率“四连降”、融资成本也持续走低，但美的置业交出的这份“成绩单”依然难言乐观。
盈利能力走低
年报数据显示，2020年美的置业实现合约销售额1261.6亿元，同比上升24.6%；合约销售面积为1111.4万平方米，同比增长约10.9%；销售均价则同比增长12.4%至11351元/平方米。
但喜人的销售额与均价并没有拉高美的置业的盈利水平。
2020年，美的置业同期毛利同比下跌10.4%至116.6亿元；毛利率则较2019年31.6%下降9.4个百分点至22.2%，创下了近四年以来的新低。
美的置业将毛利及毛利率的下降归咎于销售成本的上涨。数据显示，公司同期销售成本为408.3亿元，较2019年上升45.1%。
受毛利率影响，美的置业2020年整体处于增收不增利的状态。截至2020年末，该公司实现营收524.8亿元，同比增长27.6%；利润总额同比上升11.5%至48.25亿元；但其归母净利润的水平却与2019年基本持平，该指标仅同比增长0.5%至43.3亿元。
这其中的利润差额则流向了少数股东。2020年，美的置业少数股东所占利润同比增长2226.96%至4.99亿元，占比由2019年的0.5%上升至10.34%。
这也意味着公司合作项目的增多。从第三方数据来看，美的置业2020年的权益占比由2019年的71.98%降至67.3%。
多渠道拿地
从管理层的规划来看，美的置业的业绩含金量或存在进一步降低的可能。
总裁郝恒乐在业绩会上称，“相信2021年通过合作、收并购拿地的趋势会更加明显。”
按其所言，美的置业2021年仍将继续通过多种渠道拿地，包括招拍挂、合作、收并购、城市更新等。对于收并购的情况，郝恒乐称，“在目前这种去杠杆、低增长的时代会有较多的企业和项目释放出来，公司做好了组织、人力和资金方面的充分准备，实时的去收一些符合公司目标的项目。”
但郝恒乐同样强调，“公司有一个基本的原则，不会冒进，也不会去拿这个没利润或者低利润的土地。”
对于2021年的土地储备情况，管理层表示，公司将会按照去化的量合理补充土地储备，但仍围绕2019年以来既定的高量级城市和经济发达地区，并将深耕已经进入的形成优势的地区。
据郝恒乐透露，美的置业2021年全口径销售目标是1500亿元，可售货值则为2300亿元，去化率需要达到65%即可实现。
现金流方面，截至2020年，美的置业现金总量为268亿元，银行授信额度为1355亿元，尚未动用的额度为877亿元。
踩点降负债
与拿地扩张同样受关注的是公司“三道红线”的改善状况。
截至2020年，美的置业净负债率下降10个百分点至79%；剔除预收账款的资产负债率为77.6%，较2019年下降3.5个百分点；现金短债比则为1.5，相较2019年的2.1存在不小下滑。
以目前的情况来看，美的置业仍然“踩线”一条。对于达标的时间，其管理层透漏，“我们计划是在2023年能够全部达标，实现‘绿档’。”
CFO林戈表示，公司目前最重要的不是降杠杆，而是要提升自身的“造血”能力以及优化债务结构，其表态，公司将进一步提升来自银行端的融资。
从融资品种占比来看，截止2020年，美的置业的银行借款占比为56%，较2019年下降了10个百分点。而公司债券以及其他渠道的融资占比均有所提升，二者同期的占比分别上升8个百分点、2个百分点，达到27%、17%。
截至2020年，美的置业的有息负债为586亿元。其中，公司短期借款为122.55亿元，债券融资数额则较2019年的24.38亿元同比增长177.23%至67.58亿元。
或推动物业板块上市
另一方面，对于公司物业板块的战略发展方向，美的置业在业绩会上也有所透露。
近年来，各房企纷纷推动旗下物业板块上市。千亿房企阵营中，美的置业是少有的尚未推动物业板块上市的房企。
据郝恒乐透露，目前美的置业物业板块的合同在管面积达到五、六万千平方米，2021年的目标是能够达到1亿平方米，“对于成熟的业务，公司会陆续推向资本市场，不排除物业公司也会按照这个目标努力。”
谈及物业公司的发展方向，郝恒乐给出了两个方面的规划，一是做大规模；二是丰富服务航道。除了传统的住宅社区，公司物业板块的业务还将进军城市空间、产业园等领域，并将进一步加大对物业方面的科技投入。
“通过这几个方面的打造，我相信美的物业未来推向资本市场也会有良好的核心竞争力”，郝恒乐补充说道。
年报数据显示，截至2020年，美的置业来自物业管理服务的收入同比上涨59.92%至7.76亿元。
（文章来源：国际金融报）
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