“零踩线”彰显稳健本色，中国金茂(00817)高成长阔步前行

3月23日，头部地产企业中国金茂(00817)公布了其2020财年业绩。回首不平凡的2020年，中国金茂秉持着高质量、低杠杆的稳健发展风格，积极增厚优质土储，财务结构显著优化，持续领跑于地产企业第一梯队。

在三道红线“零踩线”强势调整背后，中国金茂正以扎实的央企实力筑底，业绩的持续增长为驱动，彰显稳健长期发展的强大底气。年内，公司以持续稳健向好为起点，加速向城市运营商转型，迎来了更加广阔的发展空间。

销售高增土地储备保持充足

当前，“房住不炒、因城施策”仍是行业主基调，在需求增长放缓叠加“三道红线”下，地产行业逐渐进入了白银时代。不同能级城市行情持续分化，一二线有望保持增长，都市圈基本面向好，为已前瞻布局的中国金茂在整体承压的环境里继续稳健发展，提供了生长的土壤。

智通财经APP了解到，2020年，中国金茂实现销售额同比增长43.7%至2311亿元，突破2000亿元销售大关，超额完成年度目标。销售面积同比增长50.9%，至1129万平米。此外，截至2020年末，公司签约销售未交付结算的金额达到3017亿元。

事实上，这仅是金茂今年以来持续稳健向好高速成长的缩影，在2016-2020过去五年间，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位，保持房企第一梯队的市场地位。

图源：亿翰智库

从区位上来看，年内，中国金茂在中国一二线核心城市亦占据了领先地位，全年销售额过100亿的城市达到7个。其中北京、上海全年销售额均超过200亿，北京257亿，上海210亿;南京全年销售额达到182亿。与此同时，公司的单盘销售业绩亦非常突出。北京颐和金茂府首次开盘销售业绩达到50.6亿;南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄;深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿，标杆项目的打造令中国金茂的品牌价值持续深化。

而鲜明的品牌力与良好的销售亦为中国金茂在整体承压的大环境中提供了稳健的资金面，近年公司的现金回款率一直保持着较高水平，为接下来的稳健转型打下扎实基础。2020年，公司全年回款2098亿元，连续两年现金回款率超90%，良好的回款率令其现金流更加安全充裕。近三年，公司的经营活动现金流量均呈净流入，且逐年递增，2020年净流入额高达313.39亿元。

强大的资金面令金茂拿地策略稳中有进。土储方面，公司全年新增59个二级土地项目，新增土储计容总面积为1150万平方米，总土地款为1030亿元，权益土地款为585亿元，平均拿地成本为8957元。截至年末公司的总土地储备为9511万平方米，同比增长10.8%，足够未来至少四年发展所需，可售货值优质充裕。

低杠杆“零踩线”彰显稳健本色

在房地产融资新规下，房企们都着力降低债务，市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。公告相关数据显示，中国金茂财务及资本结构安全健康，三道红线全部转为“绿档”实现“零踩线”稳健增长。

从财务数据来看，中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本进一步下降至4.42%，同比下降52bps。同时，截至2020年末，公司的账面现金为522亿元，有息负债为976亿元，其中短期负债占比25%，处于合理水平。现金短债比超过1显著优于规定，剔除预收款资产负债率为66.7%，降至70%以下。

由此来看，中国金茂三项融资新规指标均合格，整体资产杠杆风险较低，绿档企业的归档令金茂的价值锚向长远的可持续发展。

与此同时，在当前融资新规及银行限贷的大环境下，中国金茂的央企背景可享比较优势，其庞大的土储规模、已锁定待的城市运营资源。

城市运营开辟第二增长曲线

如今地产行业进入“白银时代”，迫使企业寻求“第二曲线”，中国金茂早在2007年涉足城市运营便打下了基础，发展至今已具备充足的实力在全国各地复制该项模式，形成了独有的企业优势。

从2016年开始，金茂颇具前瞻性地聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，如今已进入第四个年头。2020年内，在监管层面“房住不炒”、调控力度不减的政策主基调下，中国金茂以规划驱动为牵引、以资本驱动为基石，致力于成为中国领先的城市运营商，助力政府打造城市新核心，取得了长足的进展。

在城市运营上，通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并将多元化的资源引入，构筑“城-人-产”新生活方式，中国金茂已经成功培育出了“第二增长曲线”。

究其根本，城市运营项目能够有效降低拿地成本，能够以较低的成本获取大量优质土地。中国金茂聚焦一二线，深耕城市发展，并在2020年着重扩大了城市运营的投资比例，来自城市运营的项目贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%大幅提升。同时，年内公司新增二级土储87%位于核心一二线城市，同时44%的二级土储资源源于城市运营。根据金茂的规划，至2022年,将有

60%新增土储来自于城市运营。

当前，中国金茂目前总计管理着27个城市运营项目，来自城市运营项目的销售额贡献率稳步提升。年内，公司新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目，为深耕城市筑牢基础。

目前，楼市分化意味着一旦出现去化较难的地块，会让房企进入两难境地。而在这一轮的发展当中，灵活、可持续、且足够前瞻性的布局，将让企业之间的差距迅速拉开。因此，降低土地成本的同时，中国金茂的产业资源落地优势逐渐显现。此外，综合实力所带来的成熟城市运营能力，符合更多城市的高质量发展预期。未来几年，随着高价土地的逐步开发消化，这一优势将进一步放大。

在更加注重精细运营、成本管控和产品力提升的背景下，中国金茂已经率先前瞻布局，把握“白银时代”发展机遇，持续领跑于行业。在转型成为城市运营商的过程中，公司已经探索出一条独特、成熟的道路，为后续利润的释放奠定了基础，未来成长空间值得期待。