美的置业收入增长近3成位列第一梯队 净负债率实现四连降

3月25日，美的置业（3990.HK）召开了2020年度全年业绩线上发布会。在2019年跨过千亿赛道后，美的置业2020年依然实现了快速稳健的增长。

财报数据显示，2020年美的置业实现合约销售额约1262亿元，同比增长25%。合约销售面积1111万平方米，同比增长11%。而在规模稳健增长的同时，美的置业的收入、利润、负债实现均衡发展，各项财务指标持续优化。

这得益于美的置业通过向管理要红利，实现内生性增长，核心竞争力得到进一步夯实。面对疫情影响下的巨大不确定性，美的置业以制造业精益运营思维，聚焦高能级城市，不断提升产品力与服务力，实现规模稳健发展。全年，美的置业交付智慧家居3.6万套，交付智慧社区345个。

销售增幅迈入第一梯队

2020年疫情影响下，美的置业仍实现了稳健快速的业绩增长。数据显示，2020年公司实现合约销售额约1262亿元，同比增长25%。合约销售面积1111万平方米，同比增长11%。

值得一提的是，随着城市等级提升，公司合约销售均价连续4年提升，至报告期末达11351元/平方米，同比增长12%。

在区域布局上，美的置业聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群，巩固城市升级与深耕成果。按城市等级划分，2020年合约销售额中73%来自二线及以上城市；按经济区域划分，长三角及珠三角合计占比达65%。公司有6个区域公司2020年合约销售额破百亿元，其中有10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

报告期内，美的置业重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，有效地提升了抗风险能力，为未来的稳健发展奠定坚实基础。截至报告期末，美的置业已售未结转金额1178亿元，其中预估一年以内结转的金额约647亿元，为后续业绩稳步增长奠定了坚实基础。

美的置业董事会主席、执行董事、总裁郝恒乐在业绩会上透露，公司今年的可售货值在2300亿元左右，合约全口径的销售目标在1500亿元。从目前来看，前三个月的表现还是比较好的。

报告期末，美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米，其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。2020年新增60个地块，合计总土储面积1323万平方米，二线及以上城市占比高达79%，沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%。

基于自身产业优势，美的置业积极提升城市更新获地及经营能力。2020年已转化为土储的主要城市更新项目6个；当前待转化为土储的主要城市更新项目11个，预计可售货值1031亿元。

对于集中供地政策，美的置业也能从容应对，郝恒乐指出，公司土地储备丰厚，总共达6300万方建筑面积，可供公司未来3年发展使用。其次，集中供地政策考验的是企业集中铺排能力、资金筹措和资源整合能力，这两方面美的置业有信心去应对。

净负债率降至79.2%

经营提质增效显成果

规模稳健增长的同时，美的置业的收入、利润、负债实现均衡发展，各项财务指标持续优化。2020年会计收入约525亿元，同比增长28%；核心净利润48亿元，同比增长15%。

良好的业绩表现下，美的置业保持具有竞争力的派息比例。股息派发调整为末期和中期两期股息，本次派发每股0.8港元，两期合计拟派发每股1.6港元。2018年上市以来，已累计派息44.1亿港元，已超累计股票募资。

报告期末，美的置业净负债率连续第四年下降至79.2%，大幅下降9.8个百分点，首次下降到80%以下。报告期末，公司持有现金总量约268亿元，银行授信额度增长至1355亿元，尚未动用的银行授信额度增长至877亿元，现金及金融资源充裕。

近年来，公司的融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。报告期内，公司加权平均融资成本为5.33%，实现连续4年下降。2020年新增借款融资利率仅为4.91%，同比大幅下降85BP，多笔公司债利率低于4%。

美的置业执行董事、CFO林戈在业绩会上表示，公司计划2023年“三道红线”全部达标，实现绿档。一是加快运营、交付效率，保证利润的结转，增厚净资产；其次，保证快速的去化，进一步提升回款率，提高造血能力；三是，控制好整体拿地比重，保证经营性净现金流回正；最后是，提升融资能力，提高债务久期。“‘三道红线’政策非常好，能够让公司控制好油门，去保证负债、企业发展的合理性。”

2020年8月，美的置业成功以3.98%的低利率发行15.76亿、4年期公司债券，创公司发债票面利率历史新低，也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

秉承制造业思维，美的置业不断完善大运营体系，向管理要效益，多维并举，通过以销定产、成本适配、弹性管理、集约深耕等多项措施，实现各项运营指标持续改善，全周期降本增效。报告期内针对在售项目进行梳理，降低建安成本约为2.6亿元；住宅类存销比保持在5.3；管理费率和销售费率分别同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年，美的置业数字化平台升级，大运营数字管理驾驶舱搭建成型，全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块，助力管理提效超过50%。以数字化营销体系不断革新升级，美的置业云累计注册用户421万人次，全民营销金额达232亿元。

房地产调控长效机制下，行业回归产品力竞争。美的置业进行标准化产品线开发，做细项目全周期价值兑现。5M智慧健康社区产品战略2020年再次迭代升级：推出行业首个自主研发的AI超级大脑，落地首个智慧AI社区；联手清华大学推出维G健康社区，首次将疗愈理论运用在社区。通过多年研发投入与落地实践，美的置业已不断在行业内形成并巩固了“智慧地产制造商”的标签。

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（张洋 HN080）