从旧改起家的佳兆业，是行业里为数不多的靠“特色”模式占领市场的房企。
回顾佳兆业20多年发家史，它的身上有着很多传奇色彩。
上世纪90年代，佳兆业啃下了最难啃和别人不愿意啃的骨头，一头扎进城市更新赛道，此后便一发不可收拾，在赋能城市发展的同时，“另辟蹊径”的佳兆业走出了更加稳健的步伐，也让企业预期发展有了更多的确定性。
3月25日，佳兆业集团控股有限公司（股票代码：1638.HK）发布了2020年度业绩报告。
合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，“三道红线”由“橙”转“黄”，净负债率实现持续下降，2020期末手握现金471亿同比增长近三成，全年销售回款约80%，新拓城市更新项目54个，数量是2019年的近三倍……
透过佳兆业的这份2020年成绩单，可以看到，规模的有质增长持续向好的财务指标背后彰显出佳兆业降负债的坚定决心及显著成效，安全的财务边际正为佳兆业跨越新周期筑牢护城河，而面向存量时代的城市更新赛道则让佳兆业收获更多关于未来发展的确定性。
规模有质增长，支撑企业跨周期发展
2020年，疫情冲击、经济下行、“三道红线”等各种因素的叠加给房企带来了极大挑战，面对新周期、新形势，佳兆业以良好的销售业绩突围市场，成为行业中跨周期高质量发展的标杆企业之一。
财报数据显示：2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。
规模的有质增长，让佳兆业在激烈的房企“卡位战”中稳定前进，根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。
销售之外，佳兆业各项经营指标也保持良好上涨势头。
2020年佳兆业营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。此外，佳兆业资产不断增厚，总资产增长14.4%，达到3099亿，总货值6701亿，核心指标保持双位数的增幅，经营业绩实现高质量增长。
值得关注的是，近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足，这也让业内对佳兆业未来的发展有了更多期待。
“三道红线”由“橙”转“黄”，财务基本面健康稳健
规模进击的过程中，佳兆业严守财务底线，积极贯彻“保安全、提利润、稳规模、精经营”管理要求，进一步优化了财务结构，整体基本面稳健向好。
面对“三道红线”强监管政策周期，如何驾驭规模增长和安全运营的新平衡，成为接下来房企的必答题之一。
此次业绩会上，佳兆业给出了一个带“颜色”的答案——由“橙”转“黄”。
截至2020年度报告期末，佳兆业实现“三道红线”由橙转黄。相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。佳兆业财务表现总体维持在健康水平，财务结构持续优化，流动性显著增强。
此外，在一个更长远的时间轴上，佳兆业希望继续优化相关财务指标，用“减法”助力企业轻装上阵，实现长远的稳健健康发展。
“按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。”佳兆业集团首席财务官吴建新表示，佳兆业会积极响应、配合国家政策要求，集团始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。
得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”；境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟（MSCI）上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券(600369,股吧)、安信国际、海通证券(600837,股吧)、国信证券(002736,股吧)等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。
可以预见，安全的财务边际必将为佳兆业跨越新周期和未来发展筑牢护城河，并让佳兆业在不算确定的市场收获更多确定性。
领跑房企新战场，城市更新销售占比三成
佳兆业这家企业的神奇之处在于，能前瞻性地预见势能和机遇。
1999年，佳兆业在深圳开发了第一个项目——“桂芳园”。
“桂芳园”原来在1999年前是布吉龙泉别墅用地，当时正处于烂尾阶段，位置偏远、人烟稀少。但佳兆业接手后，将其规划成开放式主题公园，并在产品上融入了更多新颖的设计感。2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，随后佳兆业一共开发了8期，成为行业里颇具时代性的一个项目。
弹指一挥间，20多年转瞬即逝，如今佳兆业早已成为城市更新领域的“第一人”。
3月18日，佳兆业集团凭借在城市更新领域的领跑优势，连续三年荣登 “中国房地产城市更新优秀企业”第1名。
当然，财报数据更能直观地呈现佳兆业在该赛道上的优势地位。
数据显示：2020年佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。此外，佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为佳兆业销售贡献的重要来源。
在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有储备项目201个，占地面积超5000万平方米，而
城市更新也由此已成为佳兆业获取高价值土储的重要方式，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。
业内人士认为：佳兆业锚定城市更新赛道，能够更加从容的面对市场竞争，走稳每一步成长道路。城市更新转化土储有效降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小；更低的土地成本也有助于公司降低负债水平，以尽快调节各项财务数据达标“三道红线”。
体量巨大的万亿级城市更新赛道，正在为佳兆业带来更多的想象空间。
随着房地产行业逐渐步入存量时代，城市更新站上风口，迎来广阔的发展空间。
其中，在政策上，城市更新屡获国家层面政策支持。“十四五”规划提出，实施城市更新行动，全面推进城镇老旧小区改造，提升城镇化发展质量。
具体到城市更容易让人看清里面的趋势和红利，以佳兆业重仓的深圳为例，伴随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元，为集团高质量发展提供强有力保障。
这意味着，中长期的发展红利将要被这家城市更新龙头企业进一步吃透，而在当前城市更新成为房企抢滩的“新战场”之际，佳兆业已经拥有足够多的筹码去“应战”。
未来已来，财务稳健、赛道优势凸显、手握更多确定性的佳兆业还将续写怎样的传奇呢？且让我们拭目以待。
（常丹丹 HO016）
【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
加载中,请稍侯......