负债大降374亿，富力地产大幅减债

如果说之前的降杠杆只是大趋势，那么“三道红线”的落地，就让这个大趋势变成了各家企业的必备动作，且加速了它的达成时间。

总览目前已经发布年报的房企，新增负债增幅都在收窄。但像富力地产这样同比减负债374亿元，净负债率大幅下降69个百分的企业，并不多。

创新线上+成熟线下 持续锁定高权益销售金额

2020年开年，行业即遇新冠疫情影响，线下售楼遭遇闭门打击，纷纷借势线上。2月时，富力地产首先启动“好房子，网购吧”创新营销行动，成功吸睛消费者。不久后，活动再度加码，升级为“好房子，线上购”，引领线上营销，而借势推出的“好房星带看”作为富力开发的一款视频带看产品，很好的解决了看房奔波的行业痛点。

接着4月，富力连续高调推出明星、老总带货模式，激起千层浪；8月份，富力又携手国内高端自主汽车品牌广汽传祺，玩起跨界营销；到了双十一的时候，熟稔线上营销策略的富力早已得心应手，取得了超百亿元的佳绩。

线上打破区域限制，全年不打烊的灵活营销，加上线下的快速复苏。2020年里，富力地产实现权益销售金额约1387.9亿元，销售面积约1153.09万平方米。

如果按权益金额排序，富力在行业内的排名能位居第18位。如果以权益销售比排序，富力高达92.78%的权益，排名还将更往前提。

今年，富力将协议销售金额目标定为1500亿元，同比增长约8%。而据管理层透露，年内可售资源为2700亿元，去化率达到55%即可达成目标。“大约分为上半年40%，下半年60%，也就是上半年600亿，下半年900亿。”富力地产董事长李思廉称，由于部分旧改项目在三四季度才推出市场，所以大概是“四六开”的推货节奏。

78%回款率拉高现金流 374亿债务削减降低净负债

权益销售比越高，意味着企业回笼的资金越多，企业运营风险也就越可控。

2020年，富力地产的协议销售现金回款率上升为78%，年末现金及现金等价物达256.73亿元，同比增长12.09%。

此外，为进一步化解债务风险，年内富力地产还透过合理的购地策略、战略性的资产出售、股份增发等措施削减债务。

其中，资产出售主要为转让非核心资产项目部分权益。

去年11月份，富力地产董事长李思廉在谈到要如何将红线变绿时，就曾列出三种方法：第一是加快销售促回款。第二是卖一些已经盖好的投资性物业，包括写字楼和酒店等。第三找人合作开发项目，或者卖一些项目股权，这部分涉及住宅项目以及城市更新项目。

去年8月初，富力与黑石集团谈妥初步意向，宣布向后者出售广州国际机场综合物流园70%股权。

最终，富力全年合计削减债务共374.1亿元，削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。

经削减债务及补充权益资本后，富力的净负债率由2019年底大幅下降69个百分点。

城市更新货值超万亿

富力拥有的丰富城市更新项目资源。，2020年里，富力先后成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目。

目前，富力已签约合作城市更新项目售面积超4100万平米，销售货值超1.2万亿元，均具有重大市场价值。

如作为黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分的富力南驰·富颐华庭，该项目在去年9月首次开盘时，就以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录。三个月后的二期开盘斩获25亿元，以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。今年1月富颐华庭再次以19.7亿傲居广州市商品住宅销售冠军。作为黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分，富颐华庭的热销，也从侧面反映出富力地产长期深耕的旧改领域也迎来新一轮收获期。

从操作经验上看，富力深耕“三旧改造”已有二十余载，而从可售面积看，其中，90%位于一线及二线城市，以及60%位于粤港澳大湾区，未来去化与利润率都有极大保证。

不论资源成色还是合作伙伴实力，富力都是同行的最佳选择。

据悉，2021年，富力目标转化约300万平米城市更新项目作为土地储备。

拥有136间酒店 酒店业务逐步复苏

此外，提起优质资产，还不得不提富力作为“全球最大豪华酒店业主”的称号。

截至2020年底，富力地产已拥有91间运营中酒店，总客房数为27409间，分別由知名酒店管理集团如万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿呢酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团、万达酒店管理集团及其他酒店集团管理。

另外，富力还拥有45间在建及规划中的酒店，是全球最大的豪华酒店资产拥有人。

富力地产旗下众多高档酒店具备良好的保值、增值特性。目前，富力地产的酒店经营业务也已经出现明显回暖，酒店业务也实现了超预期增长。2020年1-12月，富力下属酒店已实现累计营业收入约45.9亿元，业主利润约7.53亿元。

随着疫情的可控与防控常态化，在旅游经济持续复苏的环境之下，酒店业务也将展现出巨大的增长潜力。从目前来看，优质的酒店资产和强劲的经营业绩，不仅能为富力提供稳定性现金流，更能为公司稳降负债增添新的“砝码”，尤其是随着积压的消费需求不断释放之际，富力地产势必在未来迎来可观的现金流入，最终为富力的降负债提供强力保障。

（王治强 HF013）