龙湖集团：“自律”的长期主义者

“在长期主义之路上，与伟大格局观者同行，做时间的朋友。”高瓴资本创始人兼首席执行官张磊在《价值》一书的自序中如此写道，长期主义就是价值投资者的价值观。

而长期主义也被龙湖集团(00960.HK)所看重。“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标的，难看的事要亮出来，有风险要亮出来，龙湖是比较简单的，丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆。”2020年的业绩会中，龙湖集团董事长吴亚军再次谈到了龙湖的长期战略。

财报忠实记录了龙湖集团长期主义的成长之路——2020年，龙湖的合同销售额同比增长11.6%至2706.1亿元，营业收入同比增长22.2%至1845.5亿元。至此，龙湖已经连续六年保持了签约金额的两位数增长，更重要的是，本着长期主义者的严苛自律，龙湖财务盘面扎实稳健，连续5年保持“三道红线”绿档，在2020年更是将净负债率进一步降至近五年低点。

2020年的中国房地产市场迎来了重磅监管政策，行业发展面临重大考验。2020年8月，为促进房地产市场长效机制建设、稳定房价，“三道红线”正式出台，对房企财务指标提出了更为具体的要求，明确限制了房企债务规模的无序增长。

以“三道红线”为代表的融资新规的出台，强化了行业降低杠杆率、控制有息负债的预期，对部分高杠杆驱动增长的房企而言自然是威力巨大的束缚，但反之也利好一贯高度自律的房企。

秉着高度克制与谨慎，龙湖集团延续稳健的财务策略，截至2020年末，净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67%，依然稳居“三道红线”绿档。

2020年8月，吴亚军在龙湖企业内部论坛中写道：“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性！”。如她所言，作为房地产行业财务最为稳健的企业之一，龙湖集团多年来保持着高度自律，在2016年-2020年5个会计年度期末，龙湖集团净负债率均在54%及以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率均在70%以下，连续5年保持“三道红线”绿档水平。

扎实的财务盘面带来了战略纵深的游刃有余，充裕的在手现金则是保证财务指标健康的重要条件之一，近期备受行业热议的“两集中”政策，也促使整体资金实力成为企业发展中更重要的砝码。截至2020年末，龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元，同比增长28%，为笃行战略提供了充足的空间。

2020年，龙湖集团进一步巩固在融资端的优势。截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年。得益于良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展，龙湖进一步获得资本认可，以较低票息、较长年期完成了数笔境内外融资。。

其中，2020年1月，集团成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。面对2021年的行业偿债高峰，龙湖集团债务结构稳定合理，一年内到期债务占总债务的比例仅为11.0%。

得益于此，2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪(Moodys)宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年12月，国际权威信用评级机构惠誉(Fitch)亦将龙湖评级展望调升至正面，至此，龙湖集团亦成为中国全投资级房企中，2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

穆迪认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”穆迪强调，这将加强其现金流的稳定性，并巩固其在Baa2评级水平上的地位。

2021年3月15日，龙湖集团正式被纳入恒生指数成份股，良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展进一步获得资本认可。

龙湖集团的投资价值在二级市场获得积极的肯定，截至2021年3月29日午间收盘，龙湖集团总市值约为3100亿港元，在内房股中排名第二，对应动态市盈率位居行业首位，显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。

（文章来源：证券市场周刊）