禹洲集团如约迈过千亿大关。
3月30日，禹洲集团发布2020年全年业绩公告。2020年，禹洲实现合约销售金额1049.67亿元，同比增长39.74%；合约销售面积为626.46万平方米，合约销售均价约每平方米1.68万元，同比上升10.9%。
自2017年提出“三年实现销售千亿”的目标以来，禹洲就开始提速。公司合约销售额从2017年的403亿元一路飙升，2018年、2019年的销售规模分别达到560亿元、751亿元，并在2020年成功实现千亿目标，跻身“千亿俱乐部”。
难能可贵的是，在实现跨越式发展的同时，禹洲依然能保持稳健的发展态势，年报数据显示，截至2020年12月31日，禹洲集团手握现金344.69亿元，现金短债比接近2倍；净负债比率为85.80%，这两项指标均未触碰“三道红线”监管指标。
仅剔除预收款之后的资产负债率这一项高出监管指标7.92个百分点，约77.92%，但比2020年中期水平下降1.91个百分点。禹洲现在为“黄档”房企，优于大部分典型房企。债务结构上，禹洲平均一年内到期债务占总债务比例为29.55%，长短债结构合理。
当然，千亿不会是终点，过往稳健审慎的财务风格为禹洲打下了一个坚实的基础。展望未来，林龙安指出，禹洲将继续秉承“区域深耕，全国领先”的战略指导方针，积极响应国家“长三角区域一体化发展规划纲要”和“粤港澳大湾区发展规划纲要”，在后千亿时代稳健睿行。
第二总部深圳复制禹洲强劲区域深耕实力
拆解年报不难发现，区域深耕是禹洲能在维持财务稳健的情况下快速跨越千亿的秘诀。
早在2004年，禹洲首次走出大本营进行外拓时，便选择了长三角这一经济基础较为强劲的区域，并在之后把总部设立在上海。这样的布局让长三角区域至今仍为禹洲销售贡献的中坚力量。
年报数据显示，从销售分布来看，禹洲深耕的长三角区域全年销售金额占比超过60%，达646.4亿元。随后是海西经济区、环渤海区域、华中区域、大湾区区域及西南区域，销售金额分别达196.7亿元、117.5亿元、35.3亿元、28.5亿元，25.2亿元。
禹洲区域深耕的成效十分明显。禹洲在年报中强调，在长三角的部分核心城市，如苏州、合肥，禹洲已经孵化出了两个销售突破百亿的城市公司。新推项目大多首开即罄，到访率、认购率均录得优异表现。而上海、南京两地，凭借着禹洲深耕区域市场多年的努力，即将成为下一个销售突破百亿的城市公司。
千亿之后，禹洲正在将自己强大的区域深耕能力向其他核心都市圈复制，力图打造多个规模增长极。2020年6月12日，禹洲正式启动上海、深圳双总部模式，发力大湾区。在禹洲的规划中，上海和深圳两个总部分别肩负着不同的使命。
其中，上海总部负责长三角、华东及西北地区，深圳总部则要负责大湾区、华南及西南地区，通过整个系统快速落地，促使管理能力大幅提升，为公司打开新的增长空间和想象空间。
禹洲在年报中指出，目前公司已经进驻深圳、佛山、中山、珠海、惠州、香港等城市，土地储备129.8万平方米，占比约5.6%。未来，随着粤港澳一体化程度的不断加深，更多的招拍挂、收并购及旧改机会将会陆续涌现，为公司千亿之后的进一步发展提供远远不断的资源和动力。
城市更新转化337亿货值正式进入收获期
在土地市场，秉持“进入一座城，深耕一座城”原则的禹洲，已经发展出一套以销定产、稳健审慎的拿地策略，通过对城市进驻、周期研究、城市解读等维度来判断进入一座城市的时机、拿地时间、土地规划、推售时间。
基于这套方法论，2020年禹洲以平均楼面价1.18万元/平方米的价格在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等一线及强二线城市接连斩获18幅优质地块，总建筑面积约284.7万平方米，扩充了土地储备。
在公开市场之外，收并购、城市更新、产城合作等多元化的拿地渠道已逐渐成为禹洲获取优质土地的重要方式。根据货值计算，新增土储之中，招拍挂、收并购、城市更新占整体比例分别为36%、33%、31%。
2020年7月，禹洲从和记黄埔手中收购了成都南城都汇项目，其只需出资15亿元就撬动了229亿元的货值。据测算，这一项目的毛利率可达40%，在2021年将贡献不低于50亿元的收入。另一个典型是合肥的通航小镇项目，作为禹洲产城融合所结出的“硕果”，项目总建面达到14.42万平方米，楼面价仅为1719元/平方米，该项目的净利率预计可达10%。
此外，禹洲城市更新板块也开始迎来收获期，在深圳、珠海、惠州成功转化3个旧改项目，总建筑面积达89.7万平方米，货值约337亿元，大湾区布局渐趋深化。禹洲指出，公司将继续大力推进城市更新项目落地实施，寻找区域内优质合作方，持续不断地转化为优质可售资源，使之成为集团在大湾区获取土地资源的重要方式。
土地储备的数量及质量决定了一家房企发展的可能性，禹洲通过审慎的拿地策略、多元的拿地渠道，为未来三至四年的发展打下坚实的基础。
截至2020年12月31日，禹洲的土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米，177个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6876元。
（文章来源：时代财经）
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