直击业绩会|毛利率或将持续下滑至2022年 华润置地十强背后有隐忧

华润置地完成了“保十”的目标。

2020年全年，华润置地实现合约销售金额2850亿元，超额完成全年签约目标，位列销售排行榜第9位。

持续增长的销售业绩推高了华润置地的财务表现。2020年，华润置地实现营业收入1796亿元，较2019年同期增长21.2%，实现核心净利润241亿元，较2019年同期增长11.6%。其中，开发业务结算营业额1571亿元，同比增长23.5%，租金收入128亿元，同比增长4.5%。

站在“十四五”的开局之年，华润置地也为未来五年设定了新的增长目标。

“开发销售业务销售签约额保持行业前十，租金收入每年10%-15%的复合增长，购物中心租金收入每年20%以上的增长，综合毛利率保持在25%以上。”华润置地总裁李欣在2020年的业绩会上表示，“对于业绩指标和业绩预期，以及管理层的对业绩预期的可实现性，充满信心。”

毛利率下挫7个百分点

销售业绩向好、财务数据稳健，“三道红线”均未中招，这对于华润置地这样的“优等生”来说，并不意外。

相较而言，毛利率的下滑，对华润置地来说，就成为了一个无法被忽略的问题。2020年年报显示，报告期内，华润置地的综合毛利率为30.9%，较2019年同期下降了7个百分点。

其中，开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%；投资物业毛利率为66.4%，与2019年的毛利率持平。

“受行业影响，2016年、2017年拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以我们进行了减值准备，再加上部分联营合营的项目，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率。”华润置地首席财务官郭世清解释。

这样的下滑并不会一直持续。郭世清坦承，预计2022年毛利率水平会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。

除了开发物业以外，华润置地的另一项主要业务经营性不动产业务则保持着较好的毛利率表现。经营性不动产业务包括主要包括购物中心、写字楼。

其中，2020年华润置地共拥有的45个核心购物中心，该板块毛利率约为71.9%，租金收入也首次破了100亿元，按年增长7.2%，出租率维持94.7%；零售额实现738亿元，按年增长14.3%。

同时，华润置地旗下在营写字楼项目共22个，年内该业务板块毛利率为71.8%，全年租金收入达16亿元，按年增长15.5%；出租率为81.8%。

在被问到未来如何提升毛利率水平时，郭世清便提到，华润置地是双轮驱动，拥有开发物业和持有型物业两个板块。

“我们持有物业的规模也比较大，从今年看，持有物业的租金收入已经达到了128亿元，未来会保持20%-30%的增长，而这部分毛利率基本在70%-75%之间。”郭世清称，“随着该业务板块规模越来越大，它就体现出华润置地本身的特征，也就是说开发物业的毛利率下降到一个平台以后可能会稳定下来，而持有物业的毛利率与之平衡，可能就会取得一个行业的比较平均是比较高的水平。”

多元化拿地

除了提升持有型物业的规模以外，华润置地也将“通过多元化拿地平抑一下公开市场上获取的低毛利项目”。事实上，其于2020年就已在实施多元化纳储，包括城市更新、集团协同等方式。

在城市更新方面，2020年，华润置地转化了三个项目，总货值逾150亿元，毛利率在22%以上；目前城市更新领域累计权益货值2100亿元，未来五年能转化1600亿左右。

在华润集团内部的产业协同、资源协同方面，华润置地联合华润电力拿下了沈阳热电厂项目，整个可售货值164亿元，销售毛利率在30%以上；与华润啤酒拿下的深圳雪花啤酒厂项目，货值约158亿元，净利润在12%-15%。

此外，华润置地还通过代建和代运营为核心的片区统筹的能力来获取资源。“比如2020年我们在获取的成都东安湖等项目，是通过大型场馆带基建的方式，获取了片区统筹的可开发住宅项目，总货值在差不多70亿左右，毛利率也比较高。”李欣介绍。

再加上公开市场拿地，2020年内，华润置地新获取项目69个，聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市；其累计总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平米，可保障未来3-5年发展。

背靠华润集团，在获取资源上有诸多优势的华润置地，也一直在杠杆使用上被严格限制。

2016年-2019年间，华润置地的净有息负债率分别为23.8%、35.9%、33.9%、29.6%，始终处于明显低位；而截至2020年底，其净有息负债率又微降0.1个百分点至29.5%。同期，以“三道红线”要求计，其保持在“绿档”水平。

不过，李欣表示，在“两集中”供地政策之下，华润置地在杠杆使用方面会可能会保持一定的弹性。“杠杆在使用过程中的弹性问题，我觉得这个空间是存在的，结合‘两集中’的供地，(华润置地)是不是可以阶段性的可控性的打开一点杠杆，来获取一些比较好的土地机会。这个考虑我们现在是有的。”

据透露，“两集中”推行的22个城市，与华润置地深耕布局的城市重叠度较高，占比在6-7成。“所以未来在‘两集中’的22个城市中，我们会认真地用好华润置地的财务优势，然后希望能够抓住时间窗口期，把土拍市场的资源和机会把握住。”李欣表示。

同时，李欣还强调，华润置地不会突破自身的财务底线。

在财务上定下的红线之外，华润置地设定的另一项“底线”就是保持“前十”。具体到2021年，华润置地设定的销售目标为3135亿元。

“可售货源5057亿元，其中一二线占比高达81%，住宅产品占比达69%，新推可售资源占比62%，有力支持2021年全年签约目标的实现。”华润置地表示。

（文章来源：国际金融报）