戴德梁行：北京写字楼市场需求旺盛，零售市场消费活力大幅提升

03月30日，戴德梁行发布《2021年一季度北京写字楼零售市场报告》。报告显示，北京一季度写字楼市场需求旺盛，租金降幅收窄。零售市场在春节消费的带动下活力大幅提升。

北京写字楼市场成交延续活跃态势，租金和空置率则表现平稳

戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示：“ 2020年初爆发的新冠肺炎疫情致使业主在过去的一整年都采取降低租金的方式来吸引租户，很多企业租户意识到目前是重新选址搬迁的最佳时期。一季度，北京写字楼市场租赁需求继续旺盛，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别达14.9万和5.1万平方米”。本季度，位于亚奥的北投投资大厦和丽泽金融商务区的金唐西联大厦等项目入市，共计为市场带来约20.6万平方米的新增供应，活跃的市场成交致使北京五大核心商圈市场空置率环比下降0.2个百分点至10.6%，而北京全市空置率也仅环比微升0.2个百分点达17.2%。市场租赁成交的良好表现不仅使整体市场空置率保持稳定，也使租金降幅明显收窄。至此，北京全市和五大核心商圈市场租金分别环比下降0.8%和0.1%至每月每平方米人民币334.3元和386.8元。

数据来源：戴德梁行

高科技领域成交独占市场鳌头

一季度，高科技企业成交继续领跑，新租、搬迁和扩租成交面积占所有行业成交面积的比例高达34.2%；同时疫情期间激发了律师事务所、咨询和线上教育等行业的迅速扩张，至此，专业服务业本季度成交面积占比超过金融业，达26.7%，位居第二位；疫情的爆发同样也令保险和基金等行业快速发展，带动金融业成交面积占比位居第三，达25.4%。

北京写字楼市场将迎来供应高峰，高科技行业将持续蓬勃发展

2021-2025年，北京写字楼市场将迎来约346.4万平方米的新增供应，其中2021年新增供应共计高达138万平方米，且73.1%位于新兴商圈。未来一年，大量的新增供应或将使北京整体市场空置率和租金水平继续承压。戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“在刚刚结束的政府工作报告中，无论是关于十四五规划还是2021年的发展目标，都重点提到了科技自主自强，可见未来高科技领域将继续成为政府的重要发展方向。而北京作为全国的科技创新中心，同时在2020年北京市政府先后发布的服务业扩大开放、打造全国数字经济发展的先导区和示范区以及北京自贸区等诸多利好政策的驱动下，将会迎来大量的高新技术企业繁荣发展，届时将为北京写字楼租赁市场衍生出更多的租赁需求”。未来，随着丽泽金融商务区、通州运河商务区基础设施的逐步完善以及产业升级步伐的加快，北京写字楼市场的发展势头将持续向好。

春节消费潮带动北京零售市场的消费活力大幅提升

2021年一季度，北京零售市场暂无新项目入市。截至2020年末，全市优质零售物业总存量维持在1,445万平方米，其中购物中心存量达1,260万平方米，占比超过87%。

“就地过年”政策使得春节期间北京零售市场表现较往年异常活跃。各大商场都推出了各种线上线下的促销活动，打造了更具春节特色的场景体验。春节期间，王府井(600859,股吧)、西单、三里屯等商圈日均客流也较去年同期大幅增长。另外，据中国百货商业协会官方显示，春节期间北京西单商场、首创奥莱、王府井百货大楼的销售额同比增长5倍。

本季度各商场新店开业数量及店铺升级更新有所减少，新店开业还是集中在核心商圈且多为品牌首店。另外，汽车体验店持续进入购物中心为客户带来更为便捷舒适的体验。

疫情加速了北京各商场的提质升级，租户组合得到优化、线上线下融合也更深更广，极大地促进了北京零售市场的消费活力。在春节消费潮的带动下，2021年1-2月北京社会消费品零售额同比增长27.2%，其中，网上零售额占比达32%，同比增长48% 。

疫情后，北京各在建或筹备入市的新项目在定位、业态设置及品牌招商上也更为谨慎，2021年北京零售市场预计将有70万平方米左右的新增零售空间投放市场，项目多位于非核心商圈。随着疫情的稳定，零售市场平均租金将继续保持平稳，空置率也将逐渐下降。

2021年，北京将持续推进15家传统商场“一店一策”试点企业的升级改造，并将购物中心、专业专卖店也纳入“一店一策”的改造范围。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为：“未来，城市更新仍将是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。”

（刘宝丹 HO023）