美国一月份房价创15年来之最，美联储被“问罪”

受通胀的影响，美国房价正以惊人的速度上涨。一些人声称，美联储没有给予房价足够的关注。

根据最新的标准普尔国家房屋价格指数（CoreLogic Case-Shiller Index）显示，1月份全美房价同比上涨11.2%。这是近15年来最大的增幅。凤凰城、西雅图和圣地亚哥涨幅最大，分别上涨15.8%、14.3%和14.2%。

相比之下，去年12月、11月、10月、9月、8月和7月的房价同比涨幅分别为10.4%、9.5%、8.4%、7%、5.8%和4.8%。2020年1月，年增长率仅为3.9%，月度波动幅度很小。

在标准普尔国家房屋价格指数30多年的数据中，今年1月份与去年同期相比，房价上涨最大，影响波及20个美国城市。标准普尔道琼斯指数公司总经理兼指数投资策略全球主管克雷格?拉扎拉指出：

“1月份每个城市的房价涨幅都高于该市的中值。”

房价上涨如此之快的主要原因是房子供不应求，房屋竞拍现在成为了常态。美联储主导的抵押贷款利率也在发挥关键作用。

虽然目前利率略有上升，但仍接近历史低点，去年创下了十几次新低。抵押贷款利率大致跟随10年期美国国债收益率，而10年期美国国债收益率在疫情期间大幅下降。抵押贷款利率还受到住房抵押贷款证券（MBS）买入量和收益率的影响。买入这些证券为抵押贷款市场提供了流动资金。

廉价的借贷成本为房地产市场提供了动力。1月份抵押贷款利率暴跌至创纪录低点2.65%，提高了民众的借贷能力。由于市场上房屋库存很少，买家竞相加价令近几个月来价格飞涨的房地产市场变得更加火热。

自从上次经济衰退之后，美联储一直在缩减MBS购买规模，以使市场恢复常态。但在去年3月疫情爆发前后，美联储转而增加MBS购买量。现在美联储拥有超过三分之一的MBS市场。

2019年初，美联储持有1.6万亿美元机构MBS。到2020年3月中旬，美联储将这一数字缩减至1.37万亿美元。然后，当经济和住房市场因为新冠疫情而出现下降时，美联储开始再次购买更多的MBS。截至上周，美联储持有2.2万亿美元机构MBS。

房地产市场也开始升温。疫情期间的居家令影响到消费者的住所选址，而住房的需求尚未缓解。低抵押贷款利率只是在火上浇油。布莱克利咨询集团（Bleakley Advisory Group）首席投资官皮特·伯克瓦（Peter Boockvar）说：

“为什么美联储还在购买MBS？房价变动不包括在CPI（消费者物价指数）或PCE（个人消费支出物价指数）的计算内，但是对于那些想买房子的人来说，通货膨胀的影响是真实存在的。美联储要再次为排挤首次购房者负责。”

他补充表示：

“我不认为美联储内部有对房价任何讨论。他们一直放任不管。”

美联储发言人拒绝对此予以置评。但如果美联储再次缩减购债规模，或完全停止购买MBS，情况会如何？抵押贷款新闻日报的首席运营官马修·格雷厄姆（Matthew Graham）问道：

“是否存在某种流动性崩溃或信贷危机，对整个金融市场造成冲击？”

但格雷厄姆也承认：

“不管美联储有没有购买MBS，疫情期间的抵押贷款利率都很低。抵押贷款利率与10年期美国国债收益率保持与过去10年一样的差值（而且在过去的一年里，两者从未跌破这一历史区间）。利率上升是因为疫情开始出现好转。”

因此，给房价降温的最好办法就是增加市场上的房地产供应，减少需求。CoreLogic主席经济学家塞尔玛·赫普说：

“房价和抵押贷款利率飙升导致消费者支付能力下降，这将会阻止一些潜在购房者进入市场，目前最大的担忧是可售的房屋供不应求。”

（张洋 HN080）