经济观察网记者 陈月芹 3月最后一天，北京集中供地细则浮出水面。3月31日，北京规自委一次性挂牌30宗住宅用地，涉及土地面积169公顷，建筑面积达345万平方米，将于5月8日开始竞拍。
3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。目前已经有北京、广州、天津、杭州、苏州、合肥等地陆续推出具体实施方案和出让细则。
2021年北京集中挂牌的首批住宅用地由北京市规自委和北京市住建委联合发布，除了3月31日这一次，北京另外两次宅地集中挂牌时间为7月和11月。
北京也是22个城市中唯一由规自委和住建委两部门联合发布的城市。北京住建委相关人士对经济观察网解释称，两部门联合参与集中供地工作，房地联动，目的是稳房价。
首批集中挂牌的30宗宅地分布在全市12个区，中心城区有15宗，建面73公顷，占比43%。其中，朝阳区10宗，建筑面积41公顷，在中心城区面积占比最大；海淀区有2宗，建面11公顷；丰台区2宗，建面17公顷；石景山区1宗，建面4公顷。
主城区外，远郊其他区县供地11宗，建筑面积72公顷，占比约43%。其中大兴区3宗25公顷，通州3宗27公顷，昌平区3宗12公顷，房山区和亦庄各1宗，面积均在4公顷左右。
2020年7月，北京将门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五区的全域和昌平、房山两区的山区设定为生态涵养区。此次北京集中供地剩余4宗位于生态涵养区，土地面积合计24公顷。
其中门头沟区供地1宗5公顷，怀柔区1宗11公顷，密云区1宗6公顷，延庆区1宗2公顷。
2021年北京市土地供应计划显示，租赁住房用地供应指标为300公顷，占住宅用地的30%，同比增长17%。
北京住建委向经济观察网表示，在2021年商品住宅供地工作中，北京市规自委和北京市住建委建立了“房地联动、一地一策”会商机制，意在加强精准调控。
在土地出让环节制定了“政策工具箱”，结合拟出让地块所在区域市场供求、功能定位等实际请确定竞买条件和交易方式。此外，根据地块区域，北京市还制定了不同的竞配建形式。
第一，在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域，选取15宗地采用竞配建“公共租赁住房”面积，分布于朝阳、丰台、大兴、副中心、昌平、房山6个区。
北京首批集中挂牌的宅地有近三分之二地块执行套内“70/90”户型要求。
北京第一批集中供地还首次引入了房屋销售价格引导机制，过去，北京商品房预售备案价格在申请预售证时确定，这一次要求在土地出让环节公布预售备案价。
根据要求，出让宅地的销售价格由住建、规自和区政府组成联席会共同提出价格指导意见，并在公告期公布。同时，开发商参加土地竞买时，也需要提交房屋销售价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。
北京第一批挂牌宅地中，有部分地块设置投报高标准商品住宅建设方案。
根据方案，大部分地块设置了地价上限和配建一定面积的公租房，当竞买报价达到上限价格时熔断，继续竞报公租房面积；竞配公租房也有上限面积，现场竞报达到上限面积时，转入“高标准商品住宅建设方案投报程序”。
第二种竞配建形式是，针对位于朝阳、海淀、大兴、副中心区位条件较好的6宗地，包括备受市场关注的朝阳金盏乡地块等，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额，当触及地价上限时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额；当商品房政府产权份额达到上限时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。两部门在联合解读中称，此举是为了引导开发企业理性竞买，通过政府和个人共有产权，也有效减轻购房人负担，满足居民自住需求。
同一地块，竞配建公租房和共有产权房份额的形式不叠加。
3个月前，北京市便修改了海淀树村等3个地块的竞买规则，试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
根据新规则方案，政府持有商品住宅产权份额，将通过开发商现场竞报来确定，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
每一个地块政府和购房者持有的比例恒定，每套住房份额一致，购房人持有产权份额为扣除政府持有商品住宅产权份额后的产权份额。该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，被业内成为“新共有产权房”。
据悉，该类住房首次上市时，申报的价格为100%产权的房屋价格。购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额，该购房款为开发商所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。
（王治强 HF013）
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