买一送一？第二套半价？这么便宜的房子买不买？

“单价7字头白菜价”

“第二套半价”

“特价6900元起”

“买一送一”

你能想象这些营销方式是在卖房子？

最近昆明公寓市场就是这么一副降价不要命的架势。

特价、促销纷纷上演，首付3万就行，还有直接带学位的。这6000、7000的价格，不是比开发商买地皮都便宜了吗，作为看客都想知道，昆明公寓到底发生了啥？

能大幅度降价，说明根本上还是不好卖。从去年开始，昆明公寓市场就开始一路猛跌，前几天看到的新闻说，有购房者之前花了1400万买了14套公寓（真有钱啊……），不到一年就损失了300多万，现在要求开发商退房。

这位投资者说，他买了这么多公寓本来打算做酒店，全款4套、贷款2套，剩下8套共交了500多万元的分期款，买的时候11000元/平方米，现在只有8000了，希望开发商能把8套房的分期款返还。

图片来源：百度搜索

数据显示，截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米，其中公寓市场平均去化周期达53个月，够卖四年多啊，可见压力很大（甚至还有去化周期算出99.7个月的）。也正是因此，各大开发商才使出浑身解数搞促销，送车位送学区，热点能蹭就蹭。

那么是不是只有昆明出现了这种公寓价格下跌的情况呢？还真不是，长沙据说也是跌哭了。

前几天出炉的70个大中城市房价数据显示，2月份有56个城市房价出现了环比上涨，其中炒成全国楼市洼地的长沙，环比涨幅达到了1%，领涨一二线城市。但就在这样的背景下，长沙的公寓低位运行，2月成交环比下跌38%，价格也从之前的均价9000，直接跌倒了6000多，跌幅20%+。甚至有力度比较猛烈的楼盘，原单价15800/㎡，入金直降5000，单价刚刚一万出头。

之所以掀起特卖潮，也是因为长沙市内五区公寓库存量继续突破历史最高水平，去化周期增加至30个月，而且面临竞争红海，压力面前，一些开发商不降价就很难突围。

说到底，公寓难卖，还是因为大家在认知层面有一种共识：能买住宅绝不买公寓。毕竟公寓的一些缺点还是比较明显的：

首先是产权年限太短，一般的公寓是40年产权，目前也没有出台关于续期的具体规定。虽说一般情况下可以缴纳土地出让金然后继续使用。但如果产权到期后国家有规划需要，是可以收回土地和地上建筑物的，到时候怎么补偿安置就不一定了。

另外，如果自住的话，公摊大，梯户比高，商用水电费高，有的还不通煤气。长期生活的话，不划算不说，也不方便。而且现在很多公寓还是没有学位指标的。

再者，作为投资的话，首付高，转手难度大，基本上不涨个30%就赚不到钱。有人还不知道公寓转手的手续费有多高，咱们看个例子：

假设买了一套100万的公寓，等到价格上涨30%即130万的时候想转手，需要缴纳的费用有：

增值税：（130万-100万）*5%=1.5万

个税：120万*3%=3.9万

印花税130万*0.1%=0.13万

契税130万*3%=3.9万

土地增值税：（130万-100万）*30%=9万

还有其它杂费，中介费之类的，加一起得20万了，房子一共才涨了30万，交上这些费用，基本上啥也没剩。而且这些费用通常需要买房人承担，而买公寓的贷款比例通常又比较低，那交易周期自然就很漫长了。有个段子说得好，公寓才是真正的不动产，就是买了之后躺在你名下一动都动不了的那种。

看到这有人就要问了，既然公寓不好卖，开发商干嘛还要建公寓啊？难道等着赔吗？

这事儿很好理解，不是开发商喜欢建公寓，而是由土地性质决定的。政府每年规划出让土地的时候，不可能全是住宅用地，而是必须有商业用地和住宅形成一定的配比。但是如果把这块商用土地搞成整栋的酒店项目就更难卖了，开发商毕竟需要快速回笼资金，所以就把这些商业地产分割成若干小单间出售，这就是公寓了。

反正说来说去吧，公寓无论对开发商还是对买房者来说，都是一个不那么讨喜的选择。当然了，很多人直接就说“有足够的钱谁不知道要买住宅”，何况公寓也并不一定是一无是处，比如资金有限的情况下只追求住的舒服点，或者地段好有不错的租售比，也是可以考虑的。归根结底，现在“房住不炒”了，到底要怎么选，还是得自己做功课，根据自己的需求、条件综合判断。

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（李显杰 ）