“长期主义者”融信中国如何零踩线、逆生长

稳控成本挖掘效益，建立长效经营体系，恪守产品品质底线，融信这家公司，这两年低调得没有“故事”，但如今，“长期主义”和坚守自律正在释放出的经营红利。

3月31日，融信中国(03301.HK)发布2020年度业绩。在过去一年中，公司共实现营收483亿，全年合约销售为1552亿元，同比增长10%，顺利达成了全年目标。

另一方面，融信2020年净负债率为83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，剔除预收账款的资产负债率69.9%。在高度的财务自律与强经营建设中，融信在2020年成功迈过最后一条“红线”，实现了“三道红线”政策下的全面达标。但当行业监管从严时，一直“四平八稳”、保持克制的企业前路更加长远。

切换“绿档”谋发展

当大潮退出，监管从严，抬杠杆拼规模的场景将不会重现。未来的资源将会向稳健、有品质、有品牌、有运营能力的行业“玩家”倾斜。这几年间，融信制定并执行着稳健的财务政策，将70%-90%的净负债率作为长期管控目标，并将拿地预算控制在销售回款的30%-50%，保证公司杠杆水平的健康稳定，去年，融信净负债率为83%。继续维持在行业较低水平。

在现金流方面，得益于对拿地成本的严格把控与持续的销售回款支持，融信一直握有充足的现金。2020年报显示，融信扣除受限资金后的现金短债比为1.08，同时拥有未使用授信额度1248亿，现金足以覆盖短期债务，拥有充足的流动性。去年至今，面对内房股走弱，融信多次主动回购股票，向市场传递出自身现金充足及股价被低估的信号。

而对于新规带来的融资能力上的挑战，融信近年融资能力也正不断增强。2020年，公司发行了多笔境内外债券，利率均处于行业较低水平，公司全年平均融资成本降至6.55%，新增融资平均利率为5.3%。同时，融信的融资渠道多样化特征日益明显，公司去年以福州世欧商业广场为标的，成功发行了首单CMBS，规模达22亿元。

融信也继续采取积极的债务管理策略，在以多元融资不断降低成本的同时，也通过长短债务的优化配置，进一步改善债务结构，适当延长债务久期。去年以来，公司先后回购了多笔美元优先票据，既优化了公司的财务状况，也大大提振了投资者的信心。

今年“三道红线”转绿的背后，是源于融信对非标融资等相对高息的融资手段一直敬而远之，不去剑走偏锋激进发展。这种“牺牲”也体现了融信不追逐短期目标，与时间为友的长期主义发展观。

拒绝诱惑坚持深耕

当前，全国22城供地“两集中”的政策正为房地产行业带来又一次变动，未来土地市场的竞争或将进一步加剧，但对拥有布局优势的企业而言，这一政策也带来了更多的竞争优势。融信在全国高效能地区的优质布局，便使其能够更加有效地应对行业政策的调控。

在对“1+N”战略的长期坚持下，截至去年年底，融信总土储面积约2871万平方米，其中约82%位于一二线高效能城市黄金地段，公司已布局全国9个大区52座城市，其中土储超过100万平米的城市已达9个。2020年，公司新增土地项目50个，新增权益土地储备约402万平方米，其中一二线城市权益拿地金额占比达88%。公司拿地也向长期聚焦深耕的优势地区倾斜，长三角与海西地区权益拿地金额占比分别为77%与14%。

融信表示，在对城市价值与市场的深度洞悉中，公司区域团队投研能力增强，能够更加有效地应对集中供地；其次，一个个优质项目的推出使公司在深耕地区的品牌沉淀日益加深，品牌形象逐步成为销售增长的推动力；最后，区域团队的成熟也使得控费能力不断增强，整合更多优势资源，在获取优质地的同时不断降低成本，拓宽未来利润空间。

不去冒进机会型城市，坚持对有经济活力的区域做熟做透，持续“1+N”的布局战略，是融信的投资心经，未来公司还会坚定看好长三角等地区的发展，在深度布局中形成优势，在不断强化区域市场竞争力的同时，有效应对市场政策环境的变化。

逆境下收获经营红利

在融信看来，管理便是企业发展永恒的主题。在行业发展见顶，融资规模受到调控的背景下，管理红利的时代已正式拉开帷幕，而融信在近几年主动的发展调整中，便已将实现增长的重心放到了经营能力的提升上，在对管理效率的极致追求中激活长期发展动能。

融信对于经营管理能力的重视，贯彻在企业发展运行中的各个方面。从投资拿地开始，公司便保持着严格的拿地纪律。公司坚持以销售回款的30%-50%匹配拿地资金，强调拿地盈利能力测试，在严格的管理中保证资金安全，并不断挖掘拿地效益。

在拿地之后，面对从开发、销售到回款的一系列流程，融信站在整体的角度进行把控，对开发运营采取精细化的管理，在高效的开发、强营销竞争力、以及优秀的去化与回款中，提升公司发展质量。

经营能力的不断加强，使融信的项目开发周期不断缩短。以杭州展望项目为例，该项目在去年1月取得地块，随后虽经历了疫情的冲击，仍在7月便迎来首次开盘，且凭借着优秀的项目质量，开盘即售罄。此外，连云港学院府从拿地到首开仅7个月，南京青澜更是仅用5个月便完成了从拿地到首开的进程。

融信对经营能力的打造也体现在了区域布局上。作为一家全国化的房企，融信目前在全国已形成了9大区域集团和公司。面对不同地区布局深度的差异，融信采取了分级授权的管理方式，对于浙江、沪苏等发展成熟的区域，给予更多的自主权，并通过资源的倾斜，不断提升这些区域在当地市场中的竞争力。

现在，融信既能以更低的拿地成本、更短的开发进度、更好的去化回款，保证项目效益；又能够通过区域团队在长期深耕中对不同市场建立的深入了解，针对性地精研项目质量，不断赢得市场的欢迎。加上公司持续改善的财务指标，如今的融信，正以更加稳健的姿态，以及在坚定战略中积淀的市场竞争力，实现着更高质量的发展。

业绩会同日，融信发布公告称，已回购部分于2024年到期的6.75%优先票据及2025年到期的7.1%优先票据，共计3000万美元，在传达出公司现金充足信号的同时，也通过积极的债务管理展示出管理层不断优化公司财务指标、迈向长期高质量发展的决心。

（文章来源：21世纪经济报道）