3月的最后一个周末，“红星美凯龙200亿出售红星地产”的消息在网上流传。
随后有媒体曝出更多细节：此次投资总额实际为40亿，收购18%的股权。折算后，红星地产总估值达222亿元。
现实，远比传言来得残酷。
3月29日，远洋资本官微发布资讯，称其与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司(下称“红星企发”)及其下属的红星地产板块(不含红星置业板块)展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为10.3亿元。
以此计算，红星地产的总体估值约为57.2亿。相较传闻中的200多亿，身价缩水至不到三成。
这家去年销售额600亿的房企被资本估值打回了“原形”。第三方数据显示，2020年红星地产全口径销售额为614.3亿元，位列行业排名第63位。
一位不愿具名的行业分析师告诉《国际金融报》记者，红星美凯龙的大股东要卖地产，主要还是不把这块当做真正的主业，有点类似蓝光卖蓝光嘉宝。远洋资本与红星美凯龙之间或许还有对赌协议，远洋资本最后会不会收、怎么收都存在变数。
食言的“千亿”
比起红星地产的名字，人们更为熟悉的，是其母公司红星美凯龙集团。
天眼查显示，红星地产背后的大股东为重庆红星美凯龙企业发展有限公司(即“红星企发”)，持股比例约97%；红星企发的实际控制人为红星美凯龙控股集团，持股比例为64.71%。据了解，红星美凯龙的商业地产住宅项目开发业务由子公司红星企发负责。
在集团内部，红星地产一度被寄予厚望。
从开发项目的业态来看，红星地产开发的项目主要为以百货商场为主的城市综合体及依托综合商业业态的住宅，单一住宅项目相对较少。也就是说，这几年当红星美凯龙凭借家具mall项目在各地勾地时，都会带上红星地产“一起玩”。
除此之外，红星地产拿地手笔也很“阔绰”。2015年，红星地产拿下温州市中心区、天津滨海新区、长沙雨花区、广西柳东新区等多块宅地，耗资约80亿元，一年之内拍地近千亩。
据公开资料，2016年-2018年，红星地产签约销售额为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，同比增长89%、56%；同期实现营收56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。
2018年，红星地产在其最意气风发的时候喊出了“千亿口号”。当年在“品牌大使签约发布会”上，红星地产宣布公司正向千亿销售目标迈进，更“官宣”了安吉悠隐南山项目，高调进军文旅。安吉之外，其还在浙江诸暨、新疆乌鲁木齐、西双版纳、江西南昌等旅游资源丰富的地区布局了多个文旅项目。
口号振奋人心，但激情过后只剩失落。
第三方数据显示，2019年红星地产全口径销售额为601亿元，2020年这一成绩为614亿元，规模增长基本停滞。
不仅如此，红星地产的项目口碑也在多地面临质疑。其引以为傲的高端住宅产品线“红星天铂”，在多地爆出维权风波。包括湖南长沙、江苏南通、河南商丘、山西晋中等地，货不对板、质量不过关等现象屡见不鲜。
由于并未上市，红星企发及红星地产向市场公开的财务数据相对有限。
但根据2021年3月5日红星美凯龙发布的《公开发行2021年公司债券(第一期)募集说明书》，截至2020年9月末，红星企发总资产1042.5亿元，总负债883.8亿元，所有者权益158.8亿元；同期红星企发实现营业收入71.98亿元，净利润8.7亿元。
截至2020年9月末，红星企发通过独资、合作模式在全国各大城市开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2645.57万平方米。
在外界惯有的认知中，家居建材板块是红星美凯龙的核心业务板块，但从招股书内容来看，2020年1-9月，红星控股旗下各业务板块中，商业地产住宅销售与商业管理共计占比39.7%，家居建材板块则占比42%，两大业务板块占比已基本持平。
市值每天蒸发4000万
不过三年的光景，红星美凯龙集团董事长车建新便从风光无限到卖子回血。
2018年初，红星美凯龙在上交所敲钟上市，成为了家居行业首个“A+H”股。这场敲锣仪式噱头十足，流程进行过半，一位身着古装的“鲁班”走上舞台。车建新拱手躬身，向这位百工圣祖行了一个尊师礼。
红星美凯龙的员工普遍对于车建新从木匠变成企业家的创业故事烂熟于心，甚至知乎上有人分享，自己入职至今已经听他本人讲了七八次。
上市不到半个月，1月30日，红星美凯龙股价最高触及21.34元/股，市值达到历史最高的825亿元，千亿市值似乎就在眼前。
上市前，截至2017年6月30日，美凯龙在中国28个省份150个城市经营了214个商场，总经营面积约为1329.6万平方米。
三年后，美凯龙的商场数量增加至300多家，覆盖180多个城市。红星美凯龙在规模扩张的道路上盲眼狂奔。然而，截至2021年3月30日收盘，其股价报收9.15元，市值缩水至357亿元。
1000多天里，红星美凯龙的市值蒸发了468亿元，平均每天蒸发4000万。
同年，车建新在接受吴晓波采访时说自己是一个激进的人，同时也是一个胆小的人。激进是说他凡事要做第一，红星地产也要做中国品质第一的地产公司，但同时他又很“胆小”，要在可控范围里激进，“大杠杆是很危险的。”
他向吴晓波介绍，红星美凯龙的商业模式是“市场化经营，商场化管理”，并且自信红星美凯龙的负债不算高，由于整体资产较多，红星美凯龙的负债比例大约为50%。
主要做连锁家具mall的红星美凯龙，具有传统开发商的基因，被称为“隐形开发商”。其通过持有和代管运营家居商城实现盈利，尤其在一二线城市，红星美凯龙拿地、建楼、运营，主打重资产。
车建新没有想到的是，有的人加杠杆是为了实现野心，有的人加杠杆则是被迫无奈。
谁给谁输血
2020年爆发的疫情，使得一度牢牢把握线下市场的红星美凯龙的经营受到影响。2021年1月29日，红星美凯龙披露业绩预警，其2020年度实现归母净利润17.11亿元-19.71亿元，同比减少56.0%-61.8%。
截至2020年9月末，红星美凯龙债务总额达1860.8亿元，其中有息负债规模高达909.8亿元。其超过4成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。
同时，红星美凯龙1年以内(含1年)有息债务规模达353.04亿元，现金短期债务比只有0.55倍，短期偿债压力承压。
即便在母公司负债高企的情况下，红星地产依然在为了千亿目标冲刺、扩张拿地。
市场普遍认为，红星地产背靠红星美凯龙，凭借母公司“捆绑拿地”的策略不仅降低了拿地成本，而且更容易占据相关城市的核心区位。
据中指研究院数据，红星地产2020年拿地面积为553万平方米，排名第32位，拿地金额为168亿元，排名第57位。
相比2016年时的市场环境，“三道红线”压顶，行业争先恐后去杠杆，曾经的高杠杆拿地已经不再是“良策”。红星地产的扩张依赖母公司红星美凯龙的“输血”，逆势加杠杆一年，无疑对后者造成了更大的负担。
车建新曾透露，三年的木匠学习生涯中，有两年学的是建筑木匠，也就是“盖房子的”，最后一年才学了家具木匠。
在红星美凯龙的家具业务做得最风生水起之际，车建新没有忘记盖房子，但在母公司债务承压，车建新想到的，还是出售地产板块。
同样为红星美凯龙旗下，上海爱琴海商业集团股份有限公司被传出正在筹备赴港上市。而由于A股限制地产企业上市，红星地产很难像前者一样通过上市再融资。
不过，在红星美凯龙集团的众多业务中，地产无疑是最容易变现的一块。这个曾经接受输血的子公司，如今要担负起给母公司输血的责任。
在上述披露的债券募集说明书中，已经透露了以红星企发的可变现资产为母公司偿债的可能性：
“截至2020年9月末，发行人持有红星企发68.29%的股权，控制力度较大，红星企发可变现资产充足，截至2020年9月末，红星企发货币资金、存货和投资性房地产分别为76.9亿元、642.31亿元和61.12亿元，必要时，可通过资金往来或资产变现为本期债券本息偿付提供有力支持。”
车建新曾言，“美好生活需要诗和远方，更需要沙发与床。”
当债务压顶时，车建新抛弃了他的诗和远方，只为守住沙发与床……
（文章来源：国际金融报）
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