地产板块的价值股，富力地产稳健增长的奥秘

随着疫情的冲击，房企们的业绩大都受到很大影响。但也有例外，比如富力。

3月26日，富力发布了2020年财报。财报显示，2020年富力实现营业额859亿元、净利润91.5亿元。权益销售额更是达1388亿元。销售现金回款率由2019年的70%，提高至78%。

与此同时，公司通过增发H股，出售非核心资产，加速回流现金近百亿。从全年看，2020年富力总负债降低374.1亿元，净负债率下降69个百分点。也就是说，2020年富力地产不但经营业绩稳定、销售额正增长，降负债的目标也超预期完成。

亮眼财报背后，得益于富力城市更新项目正在进入收获期。无论是广州的富颐华庭和西安的西安富力，单盘销售金额超过50亿元。

截止2020年末，公司已签约城市更新合作项目的货值超过12000亿元。对应2020年富力1388亿元的销售金额，足以保证公司近五年发展。

拉长周期看，在摘牌挂拿地溢价高企的背景下，富力布局城市更新项目的优势将逐渐显现。随着城市更新项目加速推货，公司的业绩也进入了收获期。

01组合拳出手，“去杠杆、控风险”超预期

“行稳致远”，是富力对2020年经营定的总基调。也得益于此，哪怕是在疫情对房地产销售造成严重冲击下，公司经营业绩也保持了稳健态势。

年报显示，公司实现营业额859亿元，净利润91.5亿元。基于此，董事会建议派发末期股息每股人民币0.62元，全年股息达到每股人民币1.00元。

相较于业绩，2020年富力在“去杠杆、降负债”方面取得成绩要亮眼的多。

具体来看，2020年富力经营性现金流量重新回正，总负债降低374.1亿元，净负债率大幅下降69个百分点，持有的现金399.5亿元。能有此成绩，主要得益于两个方面：

一方面，公司在2020年加速销售、提高回款率。2020年富力实现权益销售金额1388亿元，销售面积1153.09万平方米，同比都实现了正增长。销售现金回款率也由2019年的70%，提高至78%。

另一方面，公司也通过引入新投资者、出售非核心资产等组合拳，持续优化资产结构。

2020年下半年，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。与此同时，公司宣布与黑石旗下基金达成合作，以63亿元作价，将广州富力国际空港综合物流园内物业的70%权益出售。

展望未来，在2020年降负债超预期完成的基础上，2021年富力也将用实际行动证明了其进一步降负债的决心。

例如，2021年1月至2月公司实现总销售金额204亿元，同比上升124%；从去年年底开始到今年前两个月，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。不出意外，2021年富力将继续通过增加销售、减少贷款，促进全年负债水平的进一步下降。

02城市更新项目迎来“收获期”

在控风险取得圆满成功的背景下，富力城市更新项目也进入了收获期。

城市更新顾名思义，是翻新城市(300778,股吧)中的老旧小区。这种模式在招拍挂拿地溢价率高企的背景下，优势越发凸显。

如今，富力的城市更新项目正在逐渐进入推货期。2020年，富力广州的富颐华庭和西安的西安富力，两个项目单盘销售金额超过50亿元。

以热销的富颐华庭为例。2020年9月19日，位于广州第二CBD、城市“新中轴”核心区的当红楼盘富颐华庭首期开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%，刷新广州近5年单次开盘记录。在双十二期间，富颐华庭再度出手，一个项目90天内销售超过50亿元。

进入2021年，随着富力城市更新项目加速推盘，其销售额大增也是大概率事件。

2021年前两个月，富力地产实现销售收入204亿，销售面积达约155万平方米，同比分别上升124%、99%。其中，旧改的富颐华庭以19.7亿获今年1月份广州市商品住宅销冠。

富颐华庭的成功，只是富力城市更新项目里的一个缩影。实际上，各地城市更新项目都在加速转化，这些项目都将在不久的将来成为推动富力业绩增长的中流砥柱。

03富力增长确定性从何而来？

房地产的繁荣，短期看金融、中期看地产，这是任泽平提出的观点。

截止2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平方米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市占比94%，大湾区面积占比60%。

对应2020年销售金额1388亿元，富力城市更新项目12000亿元的货值，足够保证公司未来五年的业绩增长。

更重要的是，按可售面积计算，富力的城市更新项目一二线城市占比高达94%。反观最近几年，一二线城市的新房，都处于供不应求状态，市场海量的需求也保证了公司销售业绩增长的确定性。

长期看，随着城市更新项目持续入市，公司未来的盈利能力有望进一步提高，业绩也迎来了爆发周期。

此外，除过保证自身当下以及未来的经营业绩之外，富力也不忘了回馈社会。2020年初疫情爆发后，富力迅速行动起来。2月5日，富力集团向中国青基会捐赠了1000万元，成立“富力爱心基金”。同时，富力还向广州市慈善会捐助了人民币1000万元。

针对受影响最大的武汉地区，富力还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资，运抵武汉，保障武汉市民的“菜篮子”“米袋子”等等。在商户方面，富力也主动免除旗下八家购物中心商铺的部分租金，扶持与协助商户共度难关。

随着优质土地储备的价值显现，叠加城市更新项目进入收获期，富力也将迎来新一轮高质量增长。

（李显杰 ）