出乎意料！调控之后，这里的房价撑不住了!

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记得208政策刚出台的时候，大家的一个基本判断就是：

和参考价差距更大的西部房价要跌了，东部房价影响不大！

但天不遂人所愿。

经过市场对新政这50多天的消化之后，我发现：

反倒是东部的房价先撑不住了！

要想搞清楚状况，首先要明确，208政策+全面信贷收紧，主要打击的是什么人？

是那些承担不起高首付的穷人，也就是刚需。

之所以这样讲，是因为无论是信贷收紧还是二手房参考价，其结果都是提高购房者的首付成本。

这一招，对那些真的有现金、流水充足的有钱人而言，没有用！

但对那些提高2、3万总价都会异常敏感的刚需而言，很可能就意味着本来可以拿下的房子现在搞不定了。

说穿了，首付提高，影响的是刚需的贷款。

之前贷款，首套刚需直接顶格贷7成，接下来就是掏空两家人6个钱包准备3成首付就完事了，刚需发动亲友帮帮忙，垫垫脚还是能在东部买一套房。

而现在的贷款政策要看参考价的眼色，但是参考价又偏低，即便是参考价和市场价比较接近的东部，也会有1-2万/㎡的价差。

比如新政后我曾经实地看过龙岗布吉的桂芳园七期，参考价47300元/㎡，市场价都在66000-68000元/㎡左右。

拿上图桂芳园七期现在依然在卖的680万的房子举例，

参考价47300元/㎡，面积99.94㎡，

那么参考总价就是：47300*99.94≈473万

市场价—参考价=680万-473万=207万。

这也就意味着，这一套房子新政后首付要增加207万！

看到了吧，即便是在东部，首付相比之前需要多出100-200万的情况也非常普遍。

要知道，对深圳刚需而言，买房最头疼的问题就是首付，但如今的政策却直接断了刚需用低首付+高杠杆买房这最后一条路。

垫脚石没了，刚需再怎么踮起脚尖，都已经触碰不到房价的底部。

如果我是被政策直戳痛点的刚需，我宁可回到从前，虽然总价高，但起码作为首套能贷7成——真真正正的市场价的7成。

现在政策高筑墙，是把一部分玩高杠杆的炒房客挡在了深圳楼市的门外，但也把不少真正的刚需堵死了。

政策堵死了没有购买力的刚需，最受影响的是谁？

当然是原本就充斥着刚需的东部市场。

东部和西部，在卖方结构上，完全不一样。

西部卖房的业主手里拿着的是动不动就上千万的房产，基本都是不差钱的主。

而东部呢？

卖房的业主很大一部分都是刚改。

这些业主的资金实力和西部完全没法比，因此，它们想要置换，必须把现有的房子卖出去回笼资金。

但众所周知，现如今在深圳买房，即便是首套贷款还清买二套都要5成首付，如果加上参考价评估，首付就更高了。

在这种情况下，置换业主对资金的需求丝毫不比那些买房的刚需弱。

调控后刚需无力接盘，自己的资金需求又很大。

长此以往，东部的二手业主只有两个选择，要不就暂时放弃置换选择观望，要不就坚持置换选择抛售。

最近，我问了一下之前带我去看龙岗保利上城的中介，他向我透露，保利上城已经有一些房源开始降价。

中介提供的截图

而西部则完全是不同的画风，我在贝壳上问了几套一个多月之前在南山看过的二手房价格，得到的回答是：全部保持原价。

之前看房时的市场价

如今中介给出的房价和之前一致

不只是价格，在之前的文章中我曾经举过龙岗招商依山郡的例子，说这个盘新政后挂盘量明显增加。（原文链接）

其实，在东部的龙岗不止这一个盘出现新政后挂盘量增加的情况。

如大运的佳兆业未来花园和中心城的万科翰林城，之前只有个位数挂盘，现在都达到了20多套。

降价、大量抛盘，这一系列的动作都说明，调控之后，已经有一部分东部的业主已经撑不住了，东部业主的心态显然没有大家想象的稳。

除了卖家有差异，东西部的买家也是天差地别。

说白了，接盘侠的财力，是支撑一个区域房价的关键!

买东部的都是什么人？

很多都是拿工资的上班族，收入固定，但财富上升空间不大；

而西部的买家，动不动都几套房子，多数都是不缺钱的有钱人。

所以不得不承认，在西部买房的人和在东部买房的人，已经是两个世界的人。

而深圳人对东西部的认知，也在不断吸引着更多有购买力的人转向西部。

在深圳人眼中，西部的房子优于东部、能买西部不买东部，已经成为深圳人买房的共识。

东部二手房，毫无疑问地处于深圳买房鄙视链的最低端；

而与之相反，无论是打新还是买二手，只要房子在西部，怎样都是香的，再老再破都有人抢！

就拿打新来说，最近几个月能占领楼市头条的热点盘，基本都集中在西部。

比如最近光明的宏发万悦山、比如让诸多深圳人等了大半年的沙井海岸城、比如最低入围社保都要135个月的松风明月。

而像那些有价值的顶级豪宅地段的楼盘，都是宝贝，挂出来卖的屈指可数。

像深圳湾一号，我查的时候挂出来的只有2套。

华侨城的波托菲诺纯水岸，一共十几期的别墅，放出来的只有26套。

现在是优质资产比纸币宝贵的时代，在深圳，西部的房子，尤其是豪宅地段的房子，就是最优质的资产，是真正能抵御通胀的东西。

在这种共识之下，有钱人自然会往西部聚集，有这样的购买力群体支撑，房价能稳定横盘就已经不错了，想要降不可能；

而东部的刚需购买力，在被政策打击后，对房价的支撑已经远不如从前，房价撑不住是必然的。

最后，想强调一下，在大家对楼市下判断的时候，必须要明白：

深圳楼市，有变有不变。

变的是调控、是房价、是政策；不变的是深圳人对楼市的认知和选择。

对西部的认可，早就深入到深圳人的骨髓。

所以，当你觉得西部的业主遭遇调控想要降价抛售的时候，

你应该想想是你有问题，还是业主有问题？

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（李显杰 ）