禹洲集团“迷魂记”：销售额破千亿 年度净利却仅1亿元？

近日，禹洲集团控股有限公司(简称“禹洲集团”)发布2020年业绩，公司去年实现合同销售约1049.7亿元，同比上升39.7%，首次跨过千亿门槛，但2020年营收却遭“腰斩”，净利更是下跌超九成。

具体而言，2020年禹洲集团营收为104.11亿元，同比下降55.2%；母公司拥有人应占利润1.17亿元，同比降约97%。公司对此解释称，收入减少主要是由于受新冠肺炎疫情影响，部分物业交付有所延期，导致收入递延确认。

值得注意的是，禹洲集团2020年上半年营收、净利分别为140.07亿元、10.19亿元。这意味着，该公司在2020年下半年不仅没有创造营收，反而减少了约36亿收入，同时净亏约9亿元。

或受此影响，日前联合评级国际将禹洲集团列入评级负面观察名单，穆迪也将公司评级进行下调。截至4月1日收盘，禹洲集团股价跌至2.25港元/股，从公司公布业绩预警至今已下跌25%。此外，公司多只美元债也大幅下跌。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时间财经表示，禹洲集团下半年收入不增反减，主要是在收入确认方面出现了问题，将已经确认的几十亿收入剔除掉了。这一方面可能是之前的收入确认不符合会计规范，也可能是为了消化之前高价拿地的压力，而借助疫情影响采取的一些财务调节举措。

公开资料显示，1994年，禹洲集团成立于厦门，2009年在港交所上市，业务涵盖住宅开发、商业运营、物业管理和酒店运营等。2016年，禹洲集团将公司总部由厦门迁至上海，并于去年启动上海、深圳双总部。数据显示，禹洲集团最新市值128.11亿港元，截至2020年底总资产1782亿元。

净利下降97%

禹洲集团去年营收104.11亿元，主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。2020年，禹洲集团四大业务板块收入均有下降，其中跌幅最大的为物业销售。该板块收入为97.39亿元，占总营收93.54%，同比下降56.66%。

此外，公司投资物业租金收入约为2.61亿元，同比下降14.33%；物业管理收入约为3.98亿元，同比下降11.19%；酒店运营收入约为1398万元。

对于收入的减少，禹洲集团业绩报告称，主要由于受新冠肺炎疫情影响，上海若干物业项目的开发进度以及武汉、唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。

然而，中指研究院数据显示，武汉房地产企业市场占有率Top30中并不包含禹洲集团，且在武汉市占率靠前的全国性房企万科、保利、融创等，均未发生业绩大幅下滑的情况。全国大部分房企在2020年1-3月虽受停工影响，但基本在后续追回进度。

此外，禹洲集团2019年年报显示，公司土地储备中，在武汉仅有3个项目，分别为禹洲？菱角湖一号、禹洲？赛洛城和禹洲？朗廷元著。土地储备的可供销售建筑面积84.28万平方米，所占比例为4.2%。公司在唐山也仅拥有3个项目，土地储备的可供销售建筑面积占比3.1%。

在2020年中期业绩会上，禹洲集团实控人、董事局主席林龙安公开表示，疫情影响之下，长三角区域销售恢复的比较迅速。公司完成千亿规模之后，需要实现利润导向为基础的业绩增长，希望每年增长20%。

有观点认为，禹洲集团的部分合作项目入账列作收入，但实际未达交楼标准而遭核数师打回，导致下半年多个项目无法入账，上半年已经入账的一些收入也被迫剔除。时间财经就此向禹洲集团致函核实，截至发稿，未获回复。

值得注意的是，禹洲集团的毛利率也出现连续下滑，从2017年的35.20%降至去年的4.61%。同时，公司的周转水平也有所下滑，存货周转从2018年的0.91次，下降至2020年的0.29次。

在业绩报告中，禹洲集团表示，毛利率的波动主要受到若干项目所在当地的限价政策的影响而导致微薄毛利率情况；及于年内因结转物业而释放公允值调整，合共7.389亿元。剔除以上非现金调整后，毛利率为18.19%。

受限价影响，部分此前大量高价拿地的房企都面临尴尬境地。

禹洲集团此前在高速发展中也拿过不少“地王”。2019年5月，公司以楼面价1.84万元/平方米拍下位于成都锦江区三圣乡华新村的24亩住宅地块，溢价率134%，打破了当时成都土拍的成交单价记录。

2019年3月，禹洲集团以27.3亿元摘得安徽合肥包河区地块，溢价率达121%。而在更早些时候，2016年禹洲集团曾以楼面价2.9万元/平拿下上海闵行区马桥镇地块，溢价率189.20%。

年报显示，禹洲集团2016年新增建筑面积的均价分别为5072元，到2019年，这一数值为10023元，增长97.6%，而对应销售均价分别为12689元、15110元，仅增长19.1%。

前景堪忧？

在发布盈利预警公告后，联合信用国际将禹洲集团长期发行人评级列入负面观察名单。

联合信用国际称，禹洲集团的信贷指标，特别是收入规模和EBITDA利息覆盖比率，在2020年出现明显恶化，并远低于预期。

此前，穆迪将禹洲集团家族评级从Ba3下调至B1，并将其高级无抵押债务评级从B1下调至B2。同时，穆迪将上述评级的展望从稳定调整为负面。

穆迪称，未来12-18个月该公司的主要信用指标将依然疲弱，并且不能支持其先前Ba3的公司家族评级。

穆迪认为，房地产业信贷环境紧张可能会制约禹洲集团融资渠道，公司项目开发获得银行提供资金的规模可能会减少。此外，禹洲集团较低的收入确认规模反映了其高度依赖合资企业，此举使得公司控制这些合资企业下运营项目现金流的透明度会受到制约。

据禹洲集团2020年业绩报告，公司去年净负债比率为85.80%，对比去年同期上升15.63个百分点，剔除预收款后的资产负债率为77.9%。

截至2020年底，公司的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合计639亿元，较去年上升14.79%。平均融资成本为7.19%，而2019年该值为7.12%。其中，平均一年内到期债务为188.84亿元，占总债务比例为29.55%，现金短债比为1.83倍。

禹洲集团目前“三条红线”指标为黄档，管理层表示2021年将继续降低债务规模，力争在两年内使得剔除预收款后的资产负债率降低到70%以下，由黄档降低到绿档。

（文章来源：时间财经）