龙光集团深耕战略优势凸显：近期增长有保障，远期开发有资源

在多数房企销售规模增速下降时，龙光集团(3380.HK)凭借丰厚的可售资源及强大的执行力持续实现了业绩的高速增长。

3月26日，龙光披露了2020年业绩。年报显示，全年权益合约销售额约达到1206.9亿元，同比大幅增长32%，超额完成年度1100亿元权益合约销售目标。据第三方研究发布的数据显示， TOP20房企，权益销售额平均增速约为11.6%，龙光权益销售增速处于领先水平。

报告期内，龙光实现营业收入约为710.8亿元，同比增长23.7%。归母核心利润达120.4亿元，同比增长20.1%；毛利率30%，核心利润率17.4%，居于上市房企前列。

规模快速扩张的同时，龙光还顺利实现了“三道红线”的达标。截至2020年底，龙光净负债率下降6个百分点至61.4%，剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%，现金短债比1.8倍，成功跻身“绿档”房企。

长三角布局卓有成效

龙光城市深耕优势凸显，市场领先和销售超百亿城市增多，市场占有率前五的城市数量占公司布局城市总量比例超40%。一二线城市销售占比连续两年超80%。同时，在布局城市中，其单城平均权益销售额同比增长22%至44.7亿元，行业居前，在深圳、佛山、珠海、南宁、汕头及长三角区域销售均过百亿元。

值得一提的是，龙光在长三角区域实现权益合约销售额101.22亿元，进入长三角区域两年时间，龙光便突破了百亿销售额，异地布局获得了明显的成功。

2018年，龙光正式了成立上海区域公司，开始向长三角市场进军；2020年，该公司在长三角区域销售额同比增长236%。

据龙光集团管理层披露，“在过去一年，我们新进入了上海、南京、宁波、温州等长三角的核心城市，可以说我们在长三角的发展已经进入了新阶段。”

过去打下的良好基础，让龙光在面对未来时充满信心。

未来3年，龙光权益合约销售目标年均增长20%。安信国际证券研报显示，龙光2021年销售目标增长20%，相当于1448亿元，增长率高于同业平均水平。

据披露，龙光2021年全年推售货值2400亿元，这意味着，其基本实现60%的权益销售额的去化率水平，便可实现全年目标。

高质量土储优势显著

龙光集团定下如此高销售增速的底气来自于其优质而充裕的土储。

随着各大开发商把目光聚焦在一二线，聚焦在核心、高能级城市，二级市场土拍的利润率越来越薄，不少开发商又开始将注意力转移到城市更新上。而在这条赛道上，龙光集团已处于领先地位。

2020年，龙光集团新增68个项目、建筑面积1857万平方米，合计货值3865亿元。

具体来看，城市更新项目新增货值达到3003亿元，同比增长78%，其中有91%位于大湾区。

“在深莞惠、广佛、珠中，土储面积占比分别是45%、30%、20%，珠江的东岸是最有价值的地方，我们的分布比例是最高的，”龙光集团管理层介绍，“其次是广佛，再次是珠中，这种结构保证了我们未来在粤港澳大湾区龙头地位的持续优势。”

截至2020年末，龙光集团的城市更新项目可转化土地储备达到了3278万平方米，货值7100亿元，同比增长77%，净利润率则在15%-20%。

据龙光集团方面披露，过去3年，其城市更新项目累计孵化货值超900亿元；预计到2023年城市更新货值翻一倍，未来3年城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%。

转化加速的同时，龙光集团在拓展方面也要加速。“预计到2023年城市更新货值翻一倍。”

城市更新项目储备的发力也推动龙光集团粮仓的丰富。截至2020年末，其拥有总土储约7200万平方米，总货值达12322亿元，其中一、二线土储占比达93%，大湾区与长三角土储占比合计达85%。

从土储结构看，公司土储开发周期较为合理，近期可开发土储面积3922万平方米，土储货值5222亿元，占总货值比例42%，可保障未来3年权益合约销售增长需求。城市更新土储货值7100亿，占比58%。

这样充裕的土储形成了“近期增长有保障、远期开发有资源”的良好格局，成为龙光集团未来快速发展的重要引擎。“如果我们一年卖1000万方的话，土储足够我们卖7年。从质量上来讲，平均地货比是32%，从此可以看出，未来这部分土储蕴含的利润是有保障的。”龙光集团管理层如是表示。

（徐帅 ）