新城控股二代接班成绩不尽如人意：销售额下滑、地产项目频遭投诉

受实际控制人王振华案风波影响，新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”；601155.SH)的后遗症逐渐凸显。

3月26日晚间新城控股发布了2020年财报。2020年，新城控股实现累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%；累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%。

新城控股销售额出现明显下降，在克而瑞2020年中国房地产企业销售业绩排名榜中也从2019年的第8名跌落至第12名，成为TOP20房企中销售业绩下滑的三家房企之一。

自从2019年7月实际控制人王振华猥亵幼女案件爆发，新城控股紧急换帅，85后的“二代”王晓松接任董事长以来，公司管理层波动、利润率出现下滑、旗下地产项目频遭投诉，如今似乎还没有拿出足以证明自己的成绩单。

毛利率、净利率均走低

根据3月26日晚间新城控股发布的2020年年报，2020年，新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；净利润164.66亿元，同比增长23.52%；归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%。

在新城控股的营收结构中，物业销售是其主要营收来源，在总营收中占比94.57%，为1375.78亿元，毛利率为21.74%；其余营收来源于物业出租(54.35亿元)、酒店运营收入(0.91亿元)、合联营项目管理费(8.16亿元)等。

新城控股利润的高速增长，还得益于公司公允价值变动收益及投资收益的贡献，其中公允价值增值主要来自于投资性房地产。2020年，新城控股的公允价值变动收益为25.24亿元，投资为30.81亿元，二者之和占新城控股净利润的34%；2019年时，二者之和占比为40.04%。

在新城控股营收飙涨近7成，净利润上涨超2成背后，公司的综合毛利率、净利率出现下降。2020年年报数据显示，2020年，新城控股的毛利率为23.50%，较2019年下降了9.14个百分点；净利率为11.32%，较2019年下降4.21个百分点。

从毛利率、净利率方面来看，新城控股的盈利能力弱于部分头部房企同行。数据显示，2020年，万科的毛利率为29.25%，净利率为14.15%；龙湖集团的毛利率为29.28%，净利率为15.6%；均高于新城控股的毛利率与净利率。

《投资者网》梳理新城控股近三年财务数据发现，新城控股的毛利率、净利率持续走低。数据显示，2018年至2020年，新城控股的毛利率分别为36.69%、32.64%、23.50%，净利率分别为22.55%、15.53%、11.32%。

“公司内部也在关注毛利率下降的情况。”新城控股方面在《关于2020年度业绩说明会召开情况的公告》中表示：“除了行业的因素，前几年公司规模快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市，没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足，管控能力尚待加强。但是，随着在这些城市的深耕，团队能力的提升，目前盈利水平基本可控。2020年获取的项目86%位于高潜力城市，毛利率已有一定程度改善。”

新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，在商业地产方面主要是指综合性购物中心，即“吾悦广场”，其盈利情况也堪忧。数据显示，截至2019年底，新城控股累计开业63座吾悦广场，商业运营总收入41.08亿元，简单计算可知2019年每座吾悦广场的平均收入为0.65亿元；截至2020年，公司已经累计开业100座吾悦广场，实现商业运营总收入为57.21亿元，剔除5个但尚未纳入2020年业绩的商业项目，吾悦广场平均收入为0.6亿元，显示随着开业商场数量增加，商业广场的平均收入出现下降。

销售额明显下降

近年来，新城控股谋求规模扩张，保持着高速增长。数据显示，2015年至2019年，新城控股的销售额分别为319.2亿元、650.6亿元、1264.7亿元、2210.9亿元和2708亿元。

但是，新城控股目前的销售额似乎已经出现增长疲态。2020年，新城控股的销售额仅为2509.63亿元，较2019年下降7.33%；销售面积为2348.85万平方米，同比下降3.42%。

早在2019年业绩发布会上，新城控股表示，考虑到新冠疫情对2020年一季度销售额、商业地产带来的冲击，以及公司追求稳健发展的风格，新城控股将2020年的销售目标审慎定为2500亿元。如今，新城控股勉强踩线完成2020年销售目标。

事实上，2020年新冠肺炎疫情的爆发，强行给行业按下了“减速键”，但是根据国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额为17.4万亿，同比增长8.7%；销售面积为17.6亿平方米，同比增长2.6%。新城控股的销售额与销售面积均出现下滑，与2020年房地产整体行情背道而驰。

即使2020年新城控股的营收与净利润增长数据表现强劲，似乎也并未给新城控股带来多少信心，2021年公司的全年销售目标为2600亿元，尚未超2019年的销售额，看起来似乎仍较为保守。

对此，新城控股方面表示：“公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成2600亿的全年销售目标。公司年度可售货值达到4200亿，其中3600亿为2020年末已获取，500亿-600亿左右为计划2021年当年获取、当年新推。”

2020年年报披露，新城控股2020年共计新增土地储备120幅，总建筑面积为4139.41万平方米，平均楼面地价为3031.11元/平方米。截至2020年末，新城控股拥有土地储备1.43亿平方米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。

新城控股2020年新增大量土储，也使得公司现金流骤降。2020年，新城控股的经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元，同比下降99.12%，较2019年的435.8亿元跌去了400多亿元。

截至2020年末，新城控股的总负债为4556.14亿元，较2019年末增长约555亿元。根据2020年年报，新城控股仍踩中一道红线。2020年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%(踩线)，净负债率43.65%，现金短债比2.61倍。

旗下项目频遭投诉

新城控股作为TOP15的房企之一，在高歌猛进的同时，旗下项目却频遭投诉。新城控股分布在淮安、天津、太原、延安等多地的项目，均遭遇投诉维权，原因涉及虚假宣传、精装修、项目质量问题等。

在投资者关系互动平台，有投资者因“淮安吾悦首府B区因开发商问题房产证不能按时办理”向新城控股提问，寻求解决方案，新城控股未对此有正面回复。无独有偶，在人民网领导留言板中，同样显示一则关于淮安市吾悦B区的投诉信息，据投诉信息显示，项目逾期至今仍未办理房产证，交付房屋后，业主对验房时发现的诸多问题进行上报，整改效率低下。

除此之外，以新城控股旗下吾悦首府项目为例，诸多投诉见诸于领导留言板之中。例如，天津津南吾悦首府的业主投诉表示“房屋漏水，多次修都没修好”；延安市吾悦首府业主投诉延安吾悦严重欺骗消费者、虚假宣传，和实际楼盘严重不符，工程质量差，存安全隐患等，而根据延安市新区管理委员会对有关情况回复，吾悦首府存在跑模、漏浆、施工粗糙等问题；还有投诉称太原市吾悦首府精装房则出现交付时房屋内客厅、餐厅大理石地面70%以上开裂，开发商一直拖着不予处理等。

新城控股旗下地产项目频遭投诉，销售额下降与盈利指标持续走低的同时，也折射出公司“二代”王晓松对新城控股的经营管理能力尚待提高。2019年7月，新城控股实控人王振华因猥亵幼女案卸任，其子王晓松临危受命接任董事长。目前，王晓松已辞任其公司总裁职务。

今年1月8日，新城控股公告称，董事长兼总裁王晓松辞去总裁职务，并仍继续担任董事长及相关专门委员会职务，公司董事兼联席总裁梁志诚接棒，担任总裁一职。

事实上，王晓松上任以来，新城控股的管理层变动较为频繁。2020年3月20日，加入新城控股3年8个月的前董事、联席总裁陈德力提交书面辞职报告。10天后，新城控股董事兼联席总裁袁伯银亦离职。

对于新城控股高管变动、公司销售额下滑、公司在市场竞争中如何突围等问题，《投资者网》致函联系新城控股，公司方面未予置评。

（文章来源：投资者网）