4月6日晚，纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”已决定启动程序，将蛋壳公寓(股票代码：DNK)从纽交所摘牌，其美国存托股(ADS)将立即暂停交易。而从2020年1月纽交所上市到被退市，蛋壳公寓仅仅在资本市场存活了445天时间。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，除了租赁市场整体下行压力加大的因素，蛋壳公寓一直以来采用“高进低出”“长收短付”运营模式及“租金贷”模式，难以为继。陈霄认为，依靠野蛮扩张已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构将走向精细化运营道路。
而受行业整体下行的影响，2020年长租公寓企业融资事件累计只有11次。远低于2016年的76次，相比于2019年的28次收缩也非常明显，整个长租公寓市场已进入资本寒冬。
纽交所启动摘牌程序
纽约证交所发布的公告显示，今年3月15日，纽交所停止了该公司(蛋壳公寓)美国存托股的交易，目前已根据纽交所上市公司手册第802.01D节确定该公司不适合上市。2021年2月和3月，该公司未提供纽交所要求的信息。同时，纽交所监管机构也注意到，该公司未能及时、充分、准确地向股东和投资公众披露信息。
此外，根据手册第802.01E节的规定，该公司属于迟交申报人，因为该公司未能在规定日期前提交包含手册第203.03节要求的“Form6-K”表格(即半年度财务信息)，且未就申报拖欠行为进行必要的新闻披露。公告称，蛋壳公寓有权要求纽交所董事会委员会对停牌决定进行复核。纽交所将在完成所有适用程序后，向美国证券交易委员会(SEC)申请退市。
公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年6月，于2020年1月17日在美国纽交所上市，成为2020年登陆纽交所的中国第一股。上市首日开盘价13.5美元，彼时，按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。
然而好景不长，蛋壳公寓很快深陷舆论风波，不断传出资金链断裂、“跑路”、“破产”等消息，蛋壳公寓则多次“辟谣”。但2020年12月，蛋壳公寓App下架了平台上所有房源。
与此同时，上市以来，蛋壳股价持续下跌。截至最后一个交易日(3月15日)，蛋壳公寓股价为2.37美元/每股，较发行价13.5美元/股跌82.44%；公司总市值仅为2.33亿美元，大幅缩水。另一方面，公司亏损也持续扩大，2017-2019年分别净亏损2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。2020年一季报显示，报告期内，蛋壳公寓营收同比增长62.48%至19.4亿元；净亏损为12.3亿元，同比下降50.67%。
据景晖智库首席经济学家胡景晖表示，蛋壳公寓距离被正式摘牌还需要相关程序，在程序上蛋壳还可以进行申诉。但其也坦言，如果蛋壳公寓被摘牌，失去在资本市场融资的渠道，重新盘活将会更加困难。据胡景晖透露，蛋壳公寓危机发酵后，有关部门也在帮助协调，包括蛋壳的原始投资机构等，都希望能将蛋壳盘活。“但蛋壳公寓高额的资金缺口以及难以为继的商业模式让众多机构退却了。”胡景晖表示。
“爆雷”隐患早已埋下
就纽交所监管部门对蛋壳公寓启动摘牌程序，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析指出，蛋壳公寓一直以来采用“高进低出”、“长收短付”的运营模式，高租金从房东手里承租房屋，又采用低租金模式出租给租户，同时利用“租金贷”的形式，将房子租给租客，利用租客名义向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年房租，运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营，并形成租金池。
“通过这种收付之间的时间差来达到扩张的目的，而这种模式长期难以为继。”陈霄强调：“一旦遇到突发事件或者运营不良，企业就会陷入资金链断裂的困境，企业爆雷的隐患早已埋下。”
值得注意的是，“租金贷”及“高收低租”、“长收短付”的模式并非蛋壳公寓“专属”。《华夏时报》记者看到，近年国内长租公寓暴雷跑路事件不断上演，而出现“爆雷”的长租公寓运营机构大多都是因为“高买低卖”、盲目扩张等问题导致资金链断裂，且普遍、过度依赖“租金贷”的金融方式来解决扩张的资金问题，此前倒闭的寓见公寓、喔客公寓、乐伽公寓等均是如此。
例如，在住房租赁企业租金收入中“租金贷”占比不得超过30%的相关规定之下，多次传出倒闭消息的青客自2020年5月起开始出清“租金贷”，金融机构也已暂停向租户提供新的分期付款贷款。但截至2020年9月30日，青客所提供的租赁房源中仍有有11.9%的租金由“租金贷”提供。
来自市场大环境的压力也是这些长租公寓运营机构们无法回避的现实。陈霄认为，2020年在疫情催化下，租赁市场整体下行压力加大，疫情后就业市场严峻，公寓出租率明显下降，空置率提升，使得长租公寓运营模式的脆弱性加速暴露。
据“启信宝”近期发布的数据，受到疫情冲击，2020年注销和吊销的长租公寓企业分别达到475家和45家，注销和吊销的企业数量皆占据过去十年长租公寓注销和吊销企业总数量的一半以上。而受行业整体下行的影响，2020年长租公寓企业融资事件累计只有11次。远低于2016年的76次，相比于2019年的28次收缩也非常明显，整个长租公寓市场已进入资本寒冬。
不仅如此，行业下行也令长租公寓企业的经营风险和司法风险大增。从经营风险来看，启信宝数据显示，2016年-2020年，累计有1498家长租公寓企业产生2449次经营异常；有497家长租公寓企业受到1635次行政处罚。从司法风险来看，2016年-2020年，长租公寓行业累计产生4649次被执行人信息，失信信息高达1295次。
随着蛋壳公寓“梦碎”纽交所，人们对于长租公寓市场的发展也有了更多思考。
“蛋壳事件是长租公寓市场非常大的教训，至少说明，企业不练好内功，单纯接触资本市场，其实也是有问题的。”地产分析师严跃进告诉《华夏时报》记者，这提醒当前一些跨境上市的企业需要严管企业经营，防范企业数据造假或是数据不稳定。而对于企业经营者来说，接触资本市场前，也要对企业内部的经营等有较好的把握，“尤其是对产业的发展规律和市场周期等有较好的把握，这样才能真正练好内功，同时和资本市场有更好的对接”。
不过，陈霄也乐观地指出，从长租公寓的野蛮生长到蛋壳公寓的退市，行业发展风波迭起，但这并不意味着长租公寓行业已经无路可走。在中央多次强调发展租赁住房的政策红利下，行业未来发展仍有空间。只是依靠野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路。
《华夏时报》记者看到，近年频繁出现的长租公寓“爆雷”事件，大大提高了行业的警惕性，也引发监管部门的高度重视。目前，深圳、杭州、重庆等城市已经提出了相关的规定，要求设置专项监管账户，规范住房租赁企业经营行为，遏制企业“跑路”等行为。“未来或将有更多的城市出台相关规定，长租公寓行业将会向着更加精细化、规范化的方向发展。”陈霄指出。
（文章来源：华夏时报）
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