信达地产高价地迷局

多宗高价地项目合作终止，信达地产股份有限公司(600657.SH，以下简称“信达地产”)多年前频繁获取的“地王”项目走向再度引发关注。

日前，信达地产与泰禾集团股份有限公司(000732.SZ，以下简称“泰禾集团”)先后发布公告，宣布双方将终止上海宝山顾村项目、深圳坪山项目以及上海新江湾项目的合作，泰禾集团已收回相关项目的投资与财务资助款项。

《中国经营报》记者注意到，上述终止合作的三项目用地均是信达地产于2015~2016年间所获区域“地王”。信达地产与泰禾集团在双方的公告中均表示，相关项目的开发与销售进度受到行业调控政策与市场环境的影响，运营效果未达预期，项目的未来回报存在较大的不确定性。

实际上，根据此次双方公告以及信达地产此前披露信息，信达地产于2015~2017年间频繁拿下的多个“地王”项目，如今的开发与销售进度并不理想。

“客观上近年来持续的房地产调控中，上海、深圳等一线城市限价政策与预售管理较为严格，对项目的销售价格和销售进度有较大的影响。”信达地产在回复记者采访时表示，终止相关项目合作是双方结合行业调控政策、市场环境变化与自身实际，经充分沟通，协商一致所做的决定，客观上也是因相关项目进度受到较大影响。

合作终止

2015~2017年是信达地产的高光时期。期间信达地产多次在土拍市场高价拿地，共在上海、广州、杭州以及合肥等地拿下至少8宗“地王”，总地价超过430亿元。此次与泰禾集团终止合作的三宗项目用地也都是于这期间取得。

据双方公告信息，上海新江湾项目用地是信达地产于2015年通过公开挂牌联合取得，后成立上海泰瓴置业有限公司(以下简称“泰瓴置业”)作为该项目开发主体。2016年，该项目引入泰禾集团为合作方，由泰禾集团合计投资11.3625亿元参与项目开发、销售等运营管理工作，泰禾集团通过宁波汇融沁齐股权投资合伙企业(有限合伙)等间接持有泰瓴置业45%股权。

泰禾集团在公告中称，因后续市场环境变化，公司陆续通过转让相关企业份额及股权等方式收回出资额9.8亿元及相关财务资助款项，截至公告发布，泰禾集团未持有泰瓴置业股权。

实际上，早在2019年的半年报中，泰禾集团就曾宣布对上海新江湾项目的合作进行调整，已收回有限合伙出资额9.8亿元和对相关公司1227万元无息借款，后续将根据具体的协议约定，重新确定对泰瓴置业的持股比例。

此次终止合作的另外两个项目用地也是信达地产于2015~2016年间通过公开招拍挂取得。其中深圳坪山项目用地是2015年通过公开拍卖取得，2016年与泰禾集团确立合作关系，泰禾集团方面提供代建、销售管理等服务；上海宝山顾村项目用地于2016年通过公开摘牌取得，2017年与泰禾集团确立合作，泰禾集团方面提供技术与管理服务。

此外，泰禾集团也为上述两个项目提供相应的建设资金。终止合作后，泰禾集团已收回对深圳坪山项目5.9亿元财务资助款项和上海顾村项目的相关款项，但泰禾集团并未披露上海顾村项目收回款项的具体金额。

信达地产回复表示，目前各项目已经到了销售回笼的后期阶段，销售工作也在抓紧推进，项目资金有充足的保障。终止项目合作不会对项目的开发进度产生不良影响。“公司将结合项目具体情况，积极采取针对性措施，加快项目销售，努力提升项目运营效率，三项目目前均由信达地产独立操盘。”

去化承压

实际上，频繁高价拿地后，信达地产的这些“地王”项目进展就广受市场关注，部分高价地开发与销售进展缓慢也成为信达地产的负累，考验着信达地产的财务状况与开发运营能力。

此次信达地产与泰禾集团并未披露终止项目合作的具体原因，但双方均在公告中承认相关项目的开发与销售进度受到影响，运营效果未达预期。

据公告披露信息，上海新江湾项目共一个地块，规划有多层洋房、低层联排住宅(院子)及保障房。其中多层洋房计容建筑面积6.4万平方米，均为90平方米以下小户型；低层联排住宅(院子)产品计容建筑面积4.9万平方米；保障房计容建筑面积2.97万平方米。该项目现已全部竣工备案及部分交付，预计总可售面积约11.47万平方米，洋房产品自2018年4月起陆续开盘销售。截至2020年12月31日，该项目累计已售面积约5.9万平方米。

上海宝山顾村项目的开发及销售进度则尤其波折。据公告披露，该项目分为两个地块，其中10-03地块为住宅地块，规划有14栋高层住宅(其中，2栋为项目公司自持、1栋保障房建成后移交政府)，4栋多层住宅以及21栋低层住宅；10-05地块则规划为2栋2~3层独栋商业。

截至2020年12月，上海宝山顾村项目高层住宅除自持部分外已完成竣工备案，多层住宅和低层住宅仍在施工建设中，商业地块开发进度则未披露。根据公告，该项目预计总可售面积约12.26万平方米，其中3.18万平方米高层住宅于2019年6月开盘销售。截至 2020年12月31日，该项目累计已售面积仅为1.76万平方米。而据信达地产2020年报披露，该项目预计竣工时间已由此前的2020年推迟至2022年。

推迟竣工时间的不仅有上海顾村项目，此次终止合作的深圳坪山项目的竣工时间也是一拖再拖。在信达地产的年报中，该项目预计竣工时间曾由2019年推迟至2020年；根据信达地产此前多份债券募集说明书披露的信息，该项目预计竣工时间更是由2020年5月推迟至2020年7月；而据此次终止合作的公告信息，深圳坪山项目则是于2020年12月完成竣工备案。

据公告披露，深圳坪山项目共一个地块，规划有9栋高层住宅(其中，8栋为商品房住宅、1栋保障房建成后由政府回购)、1栋三层幼儿园、底层商业和相关配套设施。该项目总可售面积约 11.20 万平方米，而截至2020年12月31日，该项目尚未开盘销售。

市场静待后续进展

背靠母公司的强大背景，信达地产光环加身。信达地产背后为全国四大资产管理公司(也称四大AMC)之一的中国信达资产管理股份有限公司。有研报分析指出，与传统房企相比，AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势，但操盘能力偏弱。

或也因此，信达地产在大举拿地之后选择了与泰禾集团等传统房企合作开发。据不完全统计，信达地产自2015~2017年拿下8宗“地王”后，其中有6宗“地王”项目引入了合作方。

不过，也有分析认为，除依靠传统房企弥补开发运营能力外，信达地产依靠引入合作方还能通过将部分高价地出表从而减轻表内负债与业绩压力，在上述8宗“地王”项目中，因引入合作方合作开发，有3个项目成为了“重大股权投资”而未列入信达地产的子公司之列，其资产负债不在信达地产的财务报表中，此次终止合作的上海新江湾项目即是其中之一。

资料显示，上海新江湾地块是信达地产于2015年11月以72.99亿元的价格取得，该地块近5万元/平方米的楼面价刷新当时当地的纪录。在2015年报中，该地块项目权益100%归信达地产所有，而2016年该地块项目变为合作开发后，该项目公司的财务情况即未再并入信达地产的财务报表，该项目的开发进度以及负债情况也因此未在信达地产的报表中披露。

自2019年半年报中泰禾集团宣布收回对上海新江湾项目的相关款项，并重新确定项目公司的持股比例，到如今泰禾集团完全退出并不再持有项目公司股份，信达地产均未将该项目重新并表，也未对该项目的后续安排进行任何披露。“公司对取得控制权的项目，会依据企业会计准则纳入公司合并报表范围。”信达地产回复称。

但随着项目合作的终止，外界对相关项目是否回表的关注也日益强烈。日前即有投资者向信达地产提问上海顾村项目是否会回表，项目后续销售有何预估等。而由于信达地产已于日前发布2020年度报告，若相关项目回表，对信达地产财务状况是否会形成较大影响，仍需等待信达地产下次财报发布。

（文章来源：贝果财经）