蛋壳公寓摘牌：不要在资本风浪中迷失了自己

让租客和房东们没想到的是，他们没等来蛋壳公寓退款的消息，反而等来了它被退市的消息。

4月6日晚间，纽约证券交易所（以下简称“纽交所”）宣布将蛋壳公寓（DNK.N）从纽交所摘牌，这预示着，国内第二家赴美上市的长租公运营方在资本市场上折戟。一位离开蛋壳多年的员工在听到该消息时，并没有感到意外，在他看来，蛋壳公寓不仅是烧钱的问题，其整体的业务模式本身就不太流畅。

从2015年初成立到2021年初被强制退市，蛋壳公寓在以互联网赋能传统租房行业的道路上迅速崛起，并成为租房市场上的网红品牌，同时也引发了“推高租金”、“暴雷”等各种争议，如今，蛋壳公寓走入严重亏损的死局。

蛋壳公寓只是长租行业发展的一个缩影，但为此付出代价的却是无数的投资者、租客和房东，蛋壳公寓的案例无疑需要各方深刻反思。

NO.1

蛋壳的股市浮沉

蛋壳公寓的高管很少接受媒体采访，公开资料不多，但有一张合影，让很多人印象深刻。照片上，蛋壳公寓执行董事长沈博阳和联合创始人高靖站在中间，其他人围在两边鼓掌，这是蛋壳公寓2020年1月在纽交所挂牌上市的照片，也是蛋壳公寓的高光时刻。

不过，沈博阳和高婧的脸上并没有露出很高兴的表情，尤其高婧，反而有些凝重，如今来看，那时候蛋壳公寓虽然成功上市，但仍然面临较大的经营压力。

顶着“2020年登陆纽交所的中国第一股”，蛋壳公寓首日开盘价13.5美元，虽然低于此前公布的发行价在14.5美元~16.5美元之间，但在纽交所上市的中概股中，仍然处于中等偏上的水平。然而，自从去年下半年以来，蛋壳公寓的股价急转直下，最后定格在2.367美元，股价跌幅高达82%。

蛋壳公寓上市以来的股价走势图（来源：同花顺(300033,股吧)）

追溯蛋壳公寓股价大跌的原因，最关键的因素是疫情导致租金下跌，长租机构业绩明显下滑，以青客公寓为例，截止2020年9月30日，公司实现营业收入12.1亿元，同比下降2.1%；归属净亏损15.3亿元，同比有所扩大。

此前，长租行业还经历了为期三年左右的恶性竞争。某大型品牌长租机构负责人对90度表示，2017年至2018年，长租机构急着跑马圈地，在资本的加持下高价收房，随着市场下行，成本倒挂进一步加剧了机构亏损，以至于大部分机构不得不清掉大批亏损房源。

蛋壳公寓自2017年开始大举扩张，到2019年已被第三方机构评为中国最大与增速最快的共享居住平台之一。对蛋壳公寓来讲，高价收房遇到疫情黑天鹅，更加剧了处境的艰难。

负面消息不断也影响了投资者的信心。2020年末，蛋壳公寓资金链断裂，其拥有的约52万间房源受到影响。据房东东公寓学院全雳观察，仅仅北京在全市就设立了100多个蛋壳公寓矛盾纠纷接待点，在微众银行办理了“蛋壳租金贷”的人数就超过了16万人。

今年1月，蛋壳公寓由于未能按期递交2020年半年报，被纽交所列为不合格发行人。由于未能提供监管要求的相关数据和信息，蛋壳公寓股票最终被确认为不适合继续上市。

NO.2

蛋壳公寓到底赔了多少钱？

一位离开蛋壳多年的员工在听到蛋壳公寓被摘牌的消息时，并没有感到意外，在他看来，烧钱不可怕，可怕的是业务模式本身就不太流畅。他认为，即便没有政策干预或者疫情黑天鹅，蛋壳公寓也不是一种健康可循环可持续的模式。

追溯蛋壳公寓在资本市场大起大落的根本原因，还要回到业务本身。实际上，在普遍被认为“算不过来账”的长租行业，蛋壳公寓的模式并没有独到之处。

蛋壳公寓的定位是中高端公寓品牌，是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。一言以蔽之，蛋壳公寓做的仍然二房东的生意，赚的利润是租金差价，但这种差价需要一个前提，那就是精细化运营。

然而，蛋壳公寓运营能力欠佳，公开数据显示，2017-2019年，蛋壳公寓运营房间数从5.2万间扩张至43.83万间，但出租率却从85.8%降至76.7%，也就是说，蛋壳公寓收回的房子1/10都租不出去，亏损情况可想而知。

蛋壳公寓2017年至2019年的亏损分别为2.19亿元、12.21亿元和31.51亿元。讽刺的是，其营收规模在逐渐升高，即便速度有所放缓的2019年，其营收增速仍高达166.5%。

经营之外，长租行业还面临比较严苛的融资环境。“今天中国长租公寓的产业属性和资本市场的资金属性不匹配。” 景晖智库首席经济学家胡景晖表示，拿几百亿投到一个未来可能年投资回报率只有5%-6%，而且需要30年的回报周期的产业中，找不到这样的钱。

截至目前，长租公寓的盈利问题仍然是待解的难题，全雳坦言，蛋壳公寓被摘牌再次证明了规模型的分散长租目前没有盈利模式，青客公寓还在苦苦挣扎在保命边缘。

NO.3

租客的钱还能退回来吗？

无论多风光的商业故事，临到结尾，总不免潦草。

蛋壳公寓只是长租行业发展中的一个缩影，但为此付出代价的却是无数的投资者、租客和房东，当下，能否要回损失的钱以及如何善后成为网友们关注的重点。

“退市不等于破产，债权还存在。”北京方利律师事务所贾瑞果建议，先解除合同收回房子减损，同时追究对方的违约责任，欠付的租金、违约金都还可以主张。不过，多个业内人士均表示，无论资本市场还是长租行业，对蛋壳公寓已经判了“死刑”，任何人都无力回天。

“我看到新闻了，现在早就不抱什么希望了。”租客小阳告诉90度，蛋壳公寓早就找不到人了，他手里还有6000多元没退，实际上损失大概8000多元，他很无奈地表示，那些赔了几万元的租客都已经不折腾了。

此外，还有大量的投资者受到损失，蛋壳公寓的股东包括蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本等。全雳表示，一旦除牌，包括上述机构投资人在内的众多股东将损失惨重。

蛋壳公寓的故事惨淡收尾，但留给行业足够的启示和反思，资本风潮卷起的不仅是行业的发展速度，还有不切实际的幻想，这再一次证明，互联网对传统租房行业的赋能比想象中更难。

全雳坦言，对于长租这种传统行业来说，互联网并没有起到一个真正改变的一个实际作用，资本过多躁动使行业变得有点不太理智，最终偏离了行业本身的初衷。

“互联网赋能传统行业，核心是经营机构有没有建立持续的经营逻辑。” 空白研究院院长杨现领对90度表示，这是蛋壳公寓退市给行业最大的启示，底层经营逻辑很重要，在此基础上，互联网才有可能会发挥更大的价值。

（徐帅 ）