苏宁银河物业30亿卖给行业龙头？它看中的可能是这个价值

以148亿元出转让苏宁易购(002024,股吧)23%的股权之后，苏宁的出让之路似乎并未结束。

近期有消息称，碧桂园服务将以30亿元的对价，收购苏宁旗下的物业公司江苏银河物业。对此，碧桂园服务和苏宁均对这则消息未予以明确表态。

但有知情人士透露，“事情尚未最终敲定。”有第三方物业机构人士表示，苏宁将银河物业出售给碧桂园，“方向上没有太大的偏差”。

这笔尚未完成的交易，之前已有征兆。3月23日，持有银河物业100%股权的苏宁置业，将银河物业全数质押给了碧桂园生活服务业集团，质押股权数额为3001万元。早前有分析称，由于物业行业较少在同行间进行融资，此次融资可能是交易之前的履约保证。

在苏宁旗下的众多产业中，江苏银河物业算不上最耀眼的资产，但不可否认的是，其所站在的物管行业，目前仍是资本市场追捧的风口。

数据显示，去年共有17家内地物业管理公司在港交所上市，首次公开募集资金总额约为648亿港元。中指研究院统计，2020年底在港交所上市的物业公司上市平均市盈率为38倍，高新科技企业仅为35倍。

苏宁银河官网显示，公司成立于2000年10月，截止2020年末，在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米，覆盖城市超过200个，管理业态包括综合商业、科技办公、产业园区、高端住宅、公共服务等等。

其中，全国各大城市的苏宁广场、苏宁生活广场、物流园区，以及在长三角地区的多个写字楼、科技办公园区以及公共服务物业，均为苏宁银河物业进行管理。

这可能正是碧桂园服务所希望扩张的领域。作为目前国内管理规模最大、市值最高的物业管理公司，碧桂园服务截至2020年底，合同管理面积约为8.2亿平方米，在管面积约为3.8亿平方米，管理3277项物业，市值达到2337亿元。

由于背靠国内最大的住宅开发企业，碧桂园服务的主要管理对象，还是以住宅物业为主。

第一太平戴维斯高级董事、华北区估价部负责人胡建明表示，相较于住宅物业管理，商业物业管理的利润率要高得多。对于碧桂园服务而言，银河物业所持有的大量商业物业，正是碧桂园在物管领域扩张所需要补足的价值所在。

碧桂园服务2020年报透露，去年物业品牌拓展新增合同管理面积约为7246万平方米，商业物业、写字楼、产业园等非居住业态项目数量首次占比超过50%。

由此可见、非居住业态物管项目，原本就是碧桂园服务正在积极拓展的方向。如果和银河物业的交易最终达成，那么仅这一笔交易带来的商业、写字楼和产业园物业的管理面积，便几乎看齐去年全年的同类增量。

更何况，物业管理企业的规模扩张还在持续。4月13日，碧桂园服务正式完成收购蓝光嘉宝52.83%的股权，交易对价约为49亿人民币。交易完成后，碧桂园服务的合约管理面积有可能将超过10亿平方米，将行业第一的身位优势持续拉大。

对于苏宁而言，出售银河物业或许能缓解眼前的压力，然而如何摆脱公司目前整体的困难，仍是未解的难题。

（李显杰 ）