失去母公司输血 福晟国际亏本卖楼自救

深陷危机的母公司尚未摆脱债务阴影，上市公司福晟国际也拉开了甩卖物业自救的帷幕。

4月14日，福晟国际发布公告称，将其位于香港九龙宏照道39号企业广场3期物业，以7.9亿港元出售给一家名为Retain Prosper Group Limited的投资公司，预期将于出售事项完成后录得估计亏损约1.57亿元。

亏本卖物业

福晟国际此次出售的物业包括香港九龙宏照道39号企业广场3期41楼七个单位、42楼八个单位、43楼全层、45楼全层及46楼全层，16个停车位及若干保留部分(即三个外墙广告位)，物业总建筑面积约为7.28万平方尺。

公开信息显示，上述物业曾由思捷环球持有设为总部，2015年以9.2亿港元总价转售予丰泰地产及资本策略地产；此后，再被转售给福晟国际。

2018年3月，福晟国际发布公告称，其以13.3亿港元收购香港九龙企业广场多层物业。

这也意味着，福晟国际此次以7.9亿港元的价格出售该物业，其账面损约达5.4亿港元，亏损幅度高达40.6%，将成为近年来亏损幅度最大的商厦交易个案。

亏损不止于此。在过去两年中，上述物业不仅没有为福晟国际带来相对稳定的经常性租金收入，反而出现全线亏损。

据福晟国际披露，2019年，上述物业所属公司的除税后亏损为0.88亿港元；2020年，这一亏损额度扩大至3.5亿港元，负债净额为4.83亿港元，同比增幅高达258%。

对于出售香港物业，福晟国际表示，“公司注意到去年于九龙东的整体租金率已大幅下降。疫情持续不断为香港的营商环境带来不确定性。鉴于九龙东商用物业市场的前景及该等物业的规模，董事认为出售事项可令集团于现行市况下变现该等物业的价值。”

除此之外，福晟国际此次亏本出售物业的一大原因是其面临的债务压力。

据福晟国际披露，截至2020年6月末，其短期借款为41.89亿元，同比大幅增长81.82%；同期，其现金及现金等价物仅有8.02亿元，无法覆盖彼时的短期借款。

事实上，福晟国际在公告中亦坦言，“所得款项用于清偿本集团的未偿还借贷”，这不仅能减低其清偿到期债务所需的实时现金流入之负担，亦将降低经常性融资成本。

债务压力颇大的同时，福晟国际的业绩表现也不尽如人意。据其2020年半年报显示，福晟国际的营业收入为6.85亿元，较2019年同期的2.99亿元有明显增长，但利润却出现大幅下滑，从2019年中期的1.05亿元跌至2020上半年的-3.86亿元，大幅下跌467.62%；同时，毛利率亦大降逾15个百分点至10.12%。

除了业绩下挫，福晟国际2020年年报还遭遇“难产”。3月31日，福晟国际发布公告称，由于缺少非全资附属公司嘉兴市铂金置业有限公司2020年度的财务报表及相关资料，其无法确认2020年度的综合财务报表。

母公司深陷债务泥潭

导致福晟国际业绩出现如此波动的原因之一是其失去了来自母公司福晟集团的支持。

2019年9月，福晟集团董事长、福晟国际最终控股人潘伟明将其持有的福晟国际全部已发行股份赠予其子潘浩然；潘浩然则以董事会主席的身份正式进入福晟国际，成为公司实际控制人。

这背后是福晟集团面临的债务危机。

福晟集团曾经作为业内的“黑马”，凭借拿地迅速的优势，一路高歌猛进，并立下了力争2020年进入千亿阵营的目标。然而，债务问题一直是埋在其身边的“定时炸弹”。

2015年，福晟集团开启规模化扩张之路，潘伟明组建“拿地飞虎队”，并亲自挂帅。此后的两年时间，福晟集团疯狂拿地，大部分通过并购方式，使其土地储备量迅速增加。

数据显示，2016年-2017年，福晟集团就收购了107个项目，总货值高达8100亿元。

2017年是福晟集团拿地最多的一年。克而瑞数据显示，2017年福晟集团新增土地建筑面积1786.9万平方米，新增土地货值达到3199.4亿元，位居房企第7位。

大举拿地扩张的同时，福晟集团的债务也不断高企。

2017年-2019年，福晟集团总负债分别为448.46亿元、616.44亿元、706.64亿元，负债规模持续上涨。

大公国际发布的评级报告显示，截至2019年末，福晟集团短期有息债务为87.08亿元，而非受限货币资金对短期有息债务覆盖力度是0.21倍，可见短期偿债压力较大；同期，其1-2年内的有息负债规模约为245.39亿元，在总有息负债中占比高达77.66%。

与此同时，福晟集团的现金流也面临不小的压力。尤其是在2019年，其经营性活动现金流由2018年的净流入41.57亿元，转为净流出26.89亿元。

由于债务承压，福晟集团的兑付开始出现问题。2020年11月，福晟集团发布告称，“18福晟02”未能按时支付回售本金及债权债券利息，共计6.31亿元。由于债券违约，大公国际分别对债券的主体评级和债项评级进行下调。

（文章来源：国际金融报）