10年利润“对赌” 阳光城放大招：收并购、旧改、勾地、物业IPO

两个五年计划。

4月15日，阳光城(000671.SZ)举办2020年线上业绩发布会。此前公告的2020年年报显示，过去一年，阳光城营收、利润同步增长。报告期内，阳光城销售金额实现2,180.11亿元人民币(下同)，营业收入821.71亿，同比增长34.60%；合并归属于上市公司股东净利润52.20亿，同比增长29.85%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润51.91亿，同比增长32.52%。

与此同时，因应“三道红线”调控，阳光城加速降杠杆，降负债效果显著，目前已提前实现了“三线四档”由橙档降至黄档的目标。公司净负债率于2020年末降至94.90%，同比2019年末下降43个百分点。

明星职业经理人“双斌”的加盟，或预示着阳光城进入稳健发展阶段。该公司先是股权结构发生变化：中民投逐渐淡出阳光城；2020年9月，阳光城宣布引入泰康作为战投，这也是房地产行业去年唯一获批的险资与房地产公司间的深度合作。为此阳光城与泰康有十年的利润“对赌”协议。从业绩会披露的情况看，阳光城正在为利润“对赌”做出公司投资结构与经营模式上的调整。

规模增速放缓

据悉，泰康入股比例超过13%，同时派驻两名董事参与公司管理；今年4月5日泰康和阳光城正式签订了战略合作协议，双方将在资金、项目投资及物业上市等各业务板块积极地展开合作。

概括而言，阳光城与泰康的利润“对赌”是这样的：以2019年40.2亿元的归母净利润为基础，前五年(即2020-2024年)，阳光城归母净利润每年年均复合增长率不低于15%，且前五年累积归母净利润不低于340.59亿元。业绩承诺期的前五年(即2020-2024年)，如出现任一会计年度的年均复合增长率低于15%，阳光集团应对阳光城进行现金补偿；业绩承诺期的后五年(即2025-2029年)内，如出现任一会计年度的实际归母净利润小于承诺归母净利润，阳光集团应对阳光城进行现金补偿。

变化由此发生。泰康加入之后，虽然业绩保持增长态势，但阳光城规模增速放缓了。2020年，阳光城全口径销售金额2180.11亿元，与2019年接近持平，权益销售金额1395.65亿元，达成年度销售目标。阳光城集团执行董事长朱荣斌透露，2021年，阳光城计划完成2200亿+销售目标。这一目标的达成显然没有难度。

为了完成10年利润“对赌”，朱荣斌提出了两个五年计划，对阳光城接下来的10年作出了定调，第一个五年计划，从2020年到2024年底，阳光城坚持地产的主赛道，继续把主业做大做强，三道红线全部达标，实现向管理要效益。

第二个五年计划，从2025年到2029年，要在开发业务中保持优势，同时在地产相关领域开辟第二赛道，在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生新赛道。

朱荣斌说，阳光城将在第一赛道失速之前进入第二赛道，并实现规模和利润的跨越。换而言之，在第一个周期内，阳光城会把规模放在前两者后面。

从土地储备结构看，也为阳光城营业规模增速埋下伏笔。2020年，阳光城全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，合计补充权益土地储备约725.96万平方米。新增确权总货值1800亿元，一二线货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。

朱荣斌认为，阳光城要坚持三收三支、以收定投，确保在发展中保持财务、利润、规模的平衡，同时还要保持稳步的增长。阳光城在2021年的利润增长基础，或正在于此。2020年，阳光城实现利润总额88.2亿元，同比增长30.26%；归属上市公司股东净利润约52.2亿元，同比增长29.85%。

利润增长从哪来？

正如朱荣斌所言，房地产行业已告别高利润时代，阳光城过去几年毛利率本身也不高。但从业绩会透露的信息来看，阳光城获取利润空间的大杀器包括收并购、旧改、勾地，甚至物业IPO。

年报显示，阳光城在2020年上半年的土拍窗口期以低溢价在城市群和省会城市加速拿地，同时精准研判市场，加大南方区域布局以优化新增土储结构。预计2021年公司整体可售货值约3,260亿元，新供货区域集中于核心销售业绩贡献区域，其中福建、上海、浙江大区合计占比43%，其他区域以直辖市和省会城市为主，如重庆、南宁、昆明等。这些区域的销售利润较为可观。

实际上，阳光城在2020年的投资增速并没有大增。2019年，阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增总地价656亿元，权益地价492亿元，新增货值2798亿元，同比上升31%。

但阳光城利用产业勾地、旧改等多种拿地方式。截至报告期末，公司总可售面积4,252万平方米(土储4252)，可售货值5,627亿元。在城市能级分布上，一线城市占比26%，二线城市占比50%。在区域分布上，三大城市群合计占比51%，大福建占比13%，其他区域以分布在省会城市为主。总土储战略性聚焦一二线城市带和具有发展潜力的成长性城市。

阳光城通过勾地与旧改方式获取土储，平衡毛利率，据透露，过去几年的收并购项目中，目前除除了武汉中华城B区之外，其余已进入开发阶段，并将陆续入市。

阳光城副总裁陈友锦认为，2021年阳光城将会迎来在一线市场上的丰收年，北京、广州、上海区域2021年的销售预计会比2020年有很大的提升。据其透露，目前上海所有在售项目，一季度销售流速明确快于去年，目前正处于积极补货的阶段；北京公司的销售情况，现在月均流速基本上是去年的3倍到5倍左右。这可以说是阳光城战略投资上的布局结果，但也有赖于阳光城对债务结构的调整。

2020年，阳光城实现经营性净现金流入213.54亿元，重新回到2018年时的水平，期末账面货币资金498.05亿元，覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比1.53(考虑受限资金、预售监管资金后，现金短债比为1.06)。

阳光城董秘徐慜婧透露，公司的财务模型可以通过2021年中最极端情况下的一些压力测试。

截至2020年末，阳光城有息负债规模1060.39亿元，同比下降5.59%。同时有息负债保持良性结构，其中短期有息债务规模325.24亿元，同比下降3.06%，短长比3:7，非银占比继续降至20.34%。

具体而言，阳光城期内的平均融资成本为7.42%，比2019年年末优化28个基点，部分企业信用债爆雷的事件对整体债券市场产生了较为负面的影响，还在缓慢的修复过程中。

目前，阳光城唯一踩红线的点在于扣除预收款项后的资产负债率，为79.09%，此项也是众多房企在优化红线监管时最难达标的。对此，阳光城CFO陈霓坦诚，今年会继续保持在黄档不降档。

为了降低整体的融资成本，阳光城在去年11月9日，成功发行了第一笔境外绿色债券，票面利率7.5%，规模2.7亿美元。

为了利润增长，阳光城今年还将使出大杀招：物业IPO.2020年，阳光城便提及到了关于分拆物业上市的计划，并将作为今后一个新的增长点。 今年4月14日，与年度业绩发布的同一天，阳关城宣布将分拆物业公司“阳光智博”赴港上市，拟为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升阳光智博竞争优势。阳光城持有阳光智博约72.39%股权。阳光城执行副总裁吴建斌透露，目前上市工作有序推进中，阳光智博2019年、2020年的审计已结束，顺利的话年内将完成上市。

资料显示，阳光智博2020年实现营业收入13.72亿元，利润总额2.26亿元，归属于母公司所有者的净利润1.73亿元。

（文章来源：21世纪经济报道）