“史上最好一季度”，你感受如何？

2021年1-3月，全国商品房销售面积约3.6亿平米，同比增长63.8%，比2019年同期增长20.7%；

全国商品房销售金额约3.84万亿元，同比增长88.5%，比2019年同期增长41.9%。

4月16日，国家统计局发布的2021年1-3月全国房地产销售、投资等数据均创历史新高。从同比、环比数据来看，今年一季度都是楼市“史上最好的一季度”。

可是，与数据上的无限风光不同，大部分房地产公司一季度所经历的是裁员、组织收缩。房地产职业经理人们更惨，一季度就有200多名高管“异动”，平均每天就有2.5名房企高管工作变动。

对于一线房地产销售人员来说，直观感受就是：

楼市南北差距越来越大！

长三角的房地产项目“开盘即售罄”，限价管制下，楼市一二手价格倒挂明显，新盘更成为“万人摇”，即便没有购房需求的家庭，也在财富刺激下，四处找房票，凑首付。

环京地区的房地产项目则仍处于冰点，光看到北京城里楼市“小阳春”了，环京地区楼市较2019年同期仍有较大差距。而且，房价仍处于跌跌不休的状态。

在北方做房地产的朋友，深切感觉到自己被南方同行“平均”了。

国家统计局的数据表明，东部地区一季度销售面积达到1.54亿平米，同比增长74.3%，占全国比重达到42.9%；东部地区销售额为2.3万亿元，增幅超过100%，占全国比重近6成。

其次增速较快，贡献较大的是西南、中部地区，表现抢眼的城市，几乎都在南方。

目前，全国房价过万的城市超过70个，主要位于长三角、珠三角等地区，浙江和江苏两省所有地级市的房价均已过万。

3月份，4个一线城市新房销售价格环比上涨0.4%；31个二线城市新房销售价格环比上涨0.5%；35个三线城市新房销售价格环比上涨0.3%。

从房价来看：一线城市全面领涨，长三角的浙江、江苏两省的所有城市和合肥领涨，还有银川、西宁等少数西北城市因为基数低而补涨。

新房涨价最快的城市是广州、福州、重庆、西安等城市，跌幅居前的是太原、呼和浩特、牡丹江等城市。

今年以来，全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，包括广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

这些被约谈的城市多数房价上涨较快。其中，除北京、西安外，几乎都处于南方，甚至连南通这样的三四线城市，都已经列入住建部的直接约谈指导工作目标。

北京是北方地区中心城市，深圳则是珠三角中心城市，如果将环京地区看作北京的外溢市场，将东莞看作深圳的外溢市场，我们可以用环京（燕郊、大厂、香河、怀来、涿鹿、固安、涿州、任丘、廊坊、永清、霸州、文安）地区和东莞的一季度楼市销售情况做个比较：

环京地区2021年一季度楼市成交面积约为66万平米，比2019年一季度下降34%，成交均价约1.095万元/平米，比2019年一季度下降约5%。

东莞市区2021年一季度成交新建商品房面积约为142.01万平米，成交住宅12005套，同比上涨113.6%，网签均价达到22873元/平米，比2019年同期的19086元/平米，上涨19.8%。

如果同样是做房地产销售工作的话，在长三角三四线城市卖房和在环京地区卖房，绝对是冰火两重天的境遇。

是什么因素造成了南北楼市存在如此巨大的温差呢？

1、经济层面的南北差距。

2020年的宏观经济数据表明，南北方经济占比从6-4开向7-3开迈进。同时，GDP前10的大城市中，北方仅剩2个。人口随着挣钱机会走，南方经济总量高，挣钱机会多，人口自然流入南方城市，给南方楼市带来持续的购房需求。

2、信贷资源分配不均衡。

受防范金融风险和控制债务规模工作的影响，银行在放贷的时候倾向将贷款投向信用水平高，地方负债水平较低的南方城市，北方城市获得信贷资源少，楼市自然就低迷。

除此以外，今年以来，北方地区持续出现房企爆雷和地方平台公司融资爆雷的问题，加剧了贷款从北方流入南方的趋势。

3、南方城市把握住了数字经济的风口，造就了大批高收入岗位。

网红经济、数字经济等新产业机会大部分在杭州、深圳、上海落地发展，这些新经济带来了高收入就业机会，高收入人群带来更高的房价承受力，刺激城市购房需求。

4、产业转型迭代析出过剩资本，转入炒房领域，刺激楼市上涨。

部分出口行业在这些年的国际环境影响下难以为继，企业主卖厂买房；疫情影响下，中国率先恢复生产，出口迅速增长，使得疫情防控等新领域的企业出口盈利赚钱，带来财富效应，进而给城市带来新的买房需求。

5、南方地区民间财富规模大，融资宽松。

南方地区民间财富充裕，民间资本丰富，在去年货币政策偏松的基调下，南方居民无论是获得信贷，还是从民间融资获得首付，都远比北方居民容易。民间流动性宽松，造就了房地产市场昂扬向上的土壤。

不过，一季度或许是今年房地产繁荣的顶点。从3月份开始，住建部已经连续约谈十几个房价上涨较快的城市，督促房价热点城市出台“补丁”政策超过110次。

3月份的金融数据开始边际走低，楼市的长效机制调控政策显现威力，开发商被迫降价卖房，卖资产、卖地的案例不断发生，备受期待的热点城市集中供地制度即将登台，土地价格被压下来，将是今年后续房价稳定的重要利好。

不过，楼市南北方差距问题，越来越值得关注，因为北方很多地区房价已经跌到了“钢铁水泥价”，成为了彻头彻尾的制造业，但是因为贷款被抽，地方财政窘迫等原因，造成了房价跌跌不休，甚至会造成一些金融风险。而与此同时，南方部分热点城市的经营贷违规炒房等问题却层出不穷，考验着房地产调控的公信力，更因投资炒房酝酿着资产泡沫风险。

房地产调控虽然早已是一城一策，地方政府担负主体责任，但是金融资源是全国一盘棋，并不由地方政府掌握。而对房地产来说，最要紧的就是金融资源。

在金融政策成为主要抓手的时候，房地产调控是否应该考虑南北方情况差异，给予不同待遇呢？

毕竟，房地产不仅关系金融安全，还关系民生！

（常丹丹 HO016）