调价幅度超过产品单价10%的项目不在少数。
冯子雍/发自郑州
郑州楼市涨价声四起，胶着的市场突然开始全线“飘红”！
据中国房地产网郑州不完全统计，步入3月以来，已有超过40个楼盘上调价格，以金水区保利海德公园为例，去年11月优惠后不到17000元/平方米，如今已上涨到19000元/平方米；北龙湖北岸的中海云鼎湖居已经从2.8万元/平方米，涨到3.2万元/平方米；和昌优地卖到1.9万元/平方米，融创中原的大观卖到1.85万元/平方米；很多项目开般劲销近10亿元。另外，调价幅度超过产品单价10%的项目也不在少数。
与此同时，二手房市场也因一套一周提价40万元房源刷了屏，随着主城区成交量走高，挂牌量持续减少，主城区多个片区二手房房源也加入喊涨队伍。
对于“金三银四”期间出现的上涨情况，中国房地产网郑州采访的多位业内人士认为，一是郑州楼市横盘期过久，二是板块轮动效应，三是郑州经济发展潜力，四是营销因素。
实际上，自2017年“5·3新政”后，郑州楼市已进入了长达4年横盘期。这一轮市场行情是真涨还是“套路”？热点城市楼市涨价“接力棒”传到郑州？后续是否会持续升温？
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超40个楼盘涨价
“昨天客户给我打电话，过年时我带他看盘居然涨了2000元/平方米，现在是19500元/平方米，郑州新房是真的涨了不少。”在链家做新房业务的童先生表示。
他说所说的项目是郑州金水区和昌优地，今年2月中旬，项目在售均价为17500元/平方米，目前上涨幅度已经超过单价10%。
另据童先生介绍，金水区的保利海德公园也上涨到19000元/平方米左右，“最开始我跟客户推荐这个盘是去年11月，当时优惠后不到17000元/平方米，现在好点的楼层直接到20000元/平方米了。”
虽然探访当日是工作日，但郑州管南片区融创城售楼部依然有不下15组看房客户，“4楼还有几套14500元/平方米房源，但像20楼这些好楼层，很多户型售价基本都在16000元/平方米。”置业顾问介绍。
据置业顾问介绍，去年年底该项目还有13000元/平方米左右房子，今年售价基本上都在15000元/平方米以上了，“最近市场确实好了很多，到访客户明显变爽快了，可能是怕后续再涨价”。
从特价房频出到集体涨价，郑州楼市这一波涨价潮要回溯到3月份。
3月初，郑州管南片区部分项目突然上调价格，宣称涨价的红色海报开始在地产圈刷屏，其中片区内富田城九鼎公馆单盘涨价超2000元/平方米，且去化迅速，以一己之力拉开了楼市“小阳春”序幕。
进入4月份之，据不完全统计，已经有超过40个楼盘上调价格，不乏品牌房企整体调价，涨价项目几乎覆盖郑州主城八区，且产品不限于住宅，也包括叠墅、公寓、高层、洋房、文旅项目等。
从调价幅度来看，有项目确实是实打实地上调了价格，如涨价幅度为1000元-1500元/平方米的永威森林花语、总价上调15万元+的建业新筑叠拼产品等。也有项目更像是“凑热闹”，比如佳源名门橙邦价格上调1%，以项目售价15500元/平方米计算，只上调155元/平方米，对按揭购房客户来说，影响有限。
一位地产分销负责人告诉中国房地产网郑州，4月以来房企集体涨价潮对市场带动效应有限，“除少数开盘推量有集中成交，其他基本都是平销期，暂时还没有出现哪个楼盘有购房者集中抢房现象。”
“不可否认，很多位置好、产品不错的新房涨价之后也有销量，但整体看郑州新房并不算火爆，只能说是前两年行情太差了，现在回温了一点，上涨幅度还在合理范围。”上述地产分销负责人继续表示。
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有二手房单套房源跳涨40万元？
新房市场集体喊涨之际，二手房市场热度也颇高。
这两天，郑州外国语中学附近一套房龄25年的房源被多名中介转发，近期提价高达40万元，单价近50000元/平方米，刷新该片区挂牌单价。
4月11日，中国房地产网郑州联系郑州中原区工人路一家中介门店负责人了解到，该小区没有查到一次性调价40万元房源，“且周边带外国语中学学位的房子单价没那么夸张，基本上成交均价不超过28000元/平方米。”
该负责人称：“这个图有可能是在炒作，或者房源已经下架了，如果现在还在售，我们的后台应该可以查到。不过，最近二手房确实比去年好卖了。”
但据他介绍，二手房市场是在缓慢升温，其门店附近中原新城学府小区仅3月份就成交9套房源，单价在27000元/平方米左右，2月份该小区成交量只有3套，“数量翻两番，价格也涨了。年前47平方米的一室户型都是125万元左右，3月份这个户型卖了几套都是140万元。”
金水区带优质学位的二手房也在上涨。郑州文博东路农科路附近1995年建成的某小区，同样是105平方米三室户型，2020年年底成交总价为269万元，2020年成交价格飙升至303万元，不到半年时间涨了34万元。
中国房地产网郑州走访了解到，就连带有学区的法拍房也屡拍新高。
近日，郑东新区阿卡迪亚小区一套市场价500万元法拍房，最终被拍至527万元成交。一位专做法拍市场的中介人员表示，郑州已经很久没有出现过这种情况了，“上一次出现类似情况还是在2015年，即使那个时候最多是拍到市场价而已，像这样超出市场价二三十万元的还没见过。”
带知名中小学学位的房源量价齐升，普通二手房表现如何？
“现在二手房市场基本是贴着新房行情走，如果片区内在售新房涨价比较多，二手房也会跟涨。”管南片区紫东路上某中介门店店长陈先生告诉中国房地产网郑州，他们门店周边二手房受管南新房普涨影响，近期调价房源以涨价为主。
不过，也有小区在下调价格，高新区内便有多个小区二手房在降价。
位于郑州电厂南路附近的某小区，89平方米三室近期成交价在90万元左右，“去年这个户型还能卖到100万元左右，今年基本都降了。”小区南门一家中介门店工作人员称，附近小区只要一个户型成交价降低，同户型业主基本都会调低售价。
在走访多个片区二手房市场后，中国房地产网郑州发现，除了带有知名中小学学位的房源价格持续走高，其他二手房整体行情比较稳定。此外，据360房产网数据显示，2021年第14周，郑州市共有7269套二手房源调价，其中涨价房源为1265套，仅占全部调价房源量的17.4%。
截至发稿前，郑州二手房挂牌总量约为9.3万套，按照3月份郑州全市成交5498套去化速度计算，去化周期仍然大于16个月。
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房价会回调吗？
虽然郑州楼市这一波“小阳春”行情带来部分量价齐升，但也有项目在下调价格，分化才是郑州楼市现状。
一位地产分析师表示，从以往发展来看，每年三四月都是楼盘集中调价关键期，平均涨幅在200元-300元/平方米，这属于正常波动，均摊到首付和月供对购房者影响不大。
“小幅涨价其实更像是在影响市场，或者是逼迫客户的营销手段，一些位置好、产品好的房子涨价也不愁卖，但部分卖不动的楼盘依然在滞销。”该分析师认为，市场对于涨价信息刷屏不要过分焦虑，是涨是跌都需亲自去售楼部看看，郑州市场还没到抢房地步，可以根据自身需求仔细挑选。
河南本土房企一位项目营销总告诉中国房地产网郑州，郑州“金三银四”销售旺季过后，应该还会有优质项目继续上调价格，“但涨不会大涨，现在营销方面也在观望，一次调价1500元/平方米基本上是极限了，且还得是项目此前价格低于市场价。”
该营销总表示，郑州房地产政策在持续收紧，包括公积金缴存时限拉长、严控房贷等，最近还在开展房地产领域专项排查，且土拍市场也比较平静，房价暴涨可能性很低。
郑州链家一位新房分销负责人认为，郑州房价最近涨幅主要原因在于管南片区富田城九鼎公馆一次性调价2000元/平方米之后，去化成绩依然良好，给了市场信心，“管南片区领涨之后，北龙湖豪宅和近郊刚需也有楼盘出现了去化热潮，再加上恰逢传统旺季‘金三银四’，所以一波楼盘也上调了价格，市场好转是一方面，其中也有房企跟风因素。”
对于“金三银四”过后市场行情，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，郑州依然是值得被看好的城市，“其实郑州市场轨迹和天津比较像，在一波上涨潮之后，市场会逐渐降温，比如郑州前几年确实涨势很猛，这两年稳中有降，但确实算不上低迷。”
“从米字型高铁建设、郑州各项城镇化规划以及河南经济崛起等方面来看，郑州房地产市场依然有发展潜力。”严跃进认为，如果政策没有持续收紧，不排除后续行情会比较热的可能。
（图片来源网络，版权属于作者）
（常丹丹 HO016）
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