本欲降负债反倒重踩“三道红线” 境外融资成本远超平均值 国瑞置业财报堪忧「年报时间」

近日，国瑞置业(股票代码：2329.HK)发布的2020年度业绩公告显示，国瑞置业已签约销售额为185.32亿元，同比下降22.5%；收入为57.69亿元，同比下降28.71%；股东应占股东溢利为9874万元，同比下降88.52%。

值得注意的是，2020年末，国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%，净负债率为143.1%，非受限现金短债比为0.20，三项指标均超过红线，属于“红档”房企行列。有专家表示，2021年，对于“三道红线”都踩中的房企来说，一方面，降负债压力不断增大，企业销售和拿地的节奏会受到影响；另一方面，面临融资难的现状，房企融资成本将进一步提升。

股东应占净利同比下降88.52%

1994年，国瑞置业成立于广东汕头，后北上布局北京乃至全国，相继推出了北京富贵园、北京国瑞城、沈阳国瑞城、汕头国瑞城、郑州国瑞城、海口国瑞城、万宁国瑞城、廊坊国瑞生态城等项目。2014年7月，国瑞置业在香港证券交易所挂牌上市。万德数据显示，国瑞置业主营业务为物业开发、物业投资、一级土地建设及开发业务、物业管理及其他业务。

业绩公告显示，2020年国瑞置业已签约销售额为185.32亿元，相应的建筑面积为101.4万平方米。从城市销售规模来看，2020年北京、佛山、苏州地区表现亮眼，分别占销售总额的48.3%，16.3%、7%。值得注意的是，相比2019年已签约销售额239.15亿元，国瑞置业2020年的已签约销售额同比下降22.5%。

财务数据方面，2020年，国瑞置业的收入为57.69亿元，较2019年度的80.93亿元同比下降28.71%。其中，客户合约收入由2019年度的74.85亿元减少至2020年的52.56亿元；租赁收入从2019年的6.08亿元减少至2020年的5.13亿元。国瑞置业表示，该减少主要由于受新冠肺炎疫情影响，集团若干物业项目开发进度及物业交付有所延期，导致收入递延确认。

此外，2020年国瑞置业股东应占股东溢利为9874万元，同比下降88.52%，而这已经是国瑞置业连续三年净利下滑。资料显示，2017年、2018年、2019年、2020年国瑞置业的股东应占净利分别为17.5亿元、10.09亿元、8.6亿元、0.99亿元，呈现逐年下降趋势。

踩中“三道红线”

截至2020年末，国瑞置业的现金、受限制的银行存款及银行结余为18.96亿元，较2019年末的22.16亿元下降14.44%。其尚未偿还的借款为235.19亿元，其中包括银行借款160.84亿元、来自信托融资安排的借款3.86亿元、其他借款27.82亿元、公司债券5.11亿元及优先票据37.56亿元。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%，较上年同期提升约1.2个百分点；净负债率为143.1%，较2019年末提升约3.8个百分点；非受限现金短债比为0.20，较上年同期提升约0.13。国瑞置业2020年三项指标均超过红线，属于“红档”行列。

国瑞置业董事会主席张章笋曾在2019年业绩会上表示，2020年优先考虑降负债，不考虑在二级市场拿地。但从三道红线指标不降反升的结果来看，国瑞置业2020年降负债的效果并不明显。

负债高企的情况下，国瑞置业的融资成本也不低。1月12日，国瑞置业发布公告称，计划发行利率为14.5%的新票据，用于要约交换2022年到期利率为13.5%的美元票据。据贝壳研究院统计，房企2020年境外发债平均票面利率约7.9%。显然，在行业内来看，国瑞置业的发债利率水平过高。

“这说明企业管理层对三道红线的重视程度不够。”知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示，今年有许多房地产企业采取措施让“三道红线”达标成为绿档，而“三道红线”不达标将对企业后续拿地带来负面影响。他表示，像国瑞置业这样规模较小的房企，后续还是应该积极降低负债，在拿地阶段控制地价，积极寻找一些性价比较高的城市进行布局。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，2021年，对于“三道红线”都踩中的房企来说，一方面，降负债的压力不断增大，企业销售和拿地的节奏会受到影响；另一方面，面临融资难的现状，房企融资成本将进一步提升。

张波还表示：“对于这类中小房企来说，当务之急依然是加快去化速度，加快现金回流以降低负债率，将财务状况进行优化。大量的中小房企已经很难在销售规模上有所跃迁，稳健型发展显得更为重要，进行转型也是一些中小房企不得不面临的选择。”

旧改项目进度缓慢

2020年，国瑞置业土地储备的平均成本为3831.5元/平方米，土地储备总建筑面积为959.88万平方米，包括已竣工可出售/可出租的建筑面积93.36万平方米、开发中的建筑面积384.73万平方米、规划建筑面积481.79万平方米。国瑞置业主席张章笋在业绩报告中表示，公司土地储备能够满足未来6年的开发。

此外，国瑞置业的未确权一级开发及旧改项目开发面积为581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。然而旧改项目进程缓慢。

国瑞置业在北京的祈年大街西项目，规划建筑面积大约为47.43万平方米，由五幅土地组成，自2007年9月推行至2020年末，13年时间，4号及5号地块才完成拆迁，对于其他三幅地块的进展，国瑞置业在业绩报中并未提及。

国瑞置业在深圳龙岗区的西坑社区旧改项目，规划建筑面积约300万平方米。2020年末，国瑞置业该项目的最新进展为“已完成社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等的普查工作及意愿征集等工作。”自2014年上半年介入以来，近六年时间，该项目的一期(规划建筑面积约140万平方米)才进入拆迁谈判阶段，可见，对该项目的完全开发还需要更长的时间。

对于文中涉及的问题，《华夏时报》记者给国瑞置业发去了采访提纲，截止发稿，未收到回复。

（文章来源：华夏时报）