物管行业加速洗牌 碧桂园服务再欲扩张

物管行业的收并购之火正越烧越旺。

继49亿元吞下蓝光嘉宝后，碧桂园服务(06098.HK)再被关注，拟并购江苏银河物业管理有限公司(简称“银河物业”)， 交易对价30亿元。对此，碧桂园服务方面未直接否认，仅称“一切以公告为准”。

公开信息显示，银河物业系苏宁控股集团成员企业，公司成立于2000年10月，业态覆盖综合商业、科技办公、产业园区、高端住宅、公共服务(高校、医院、景区、政府公共设施)等五大多元业态、二十条产品线。

截至2020年末，银河物业在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米，覆盖城市超过200个。全国各地的苏宁广场、苏宁生活广场，以及长三角地区的多个写字楼、科技办公园区等，均为银河物业管理。

从股权结构上看，银河物业为苏宁置业100%控股企业。苏宁置业的大股东为张近东，持股比例65%，苏宁电器集团、张康阳分别持股25%、10%。

这笔交易细节到底如何，还有待敲定，不过银河物业与碧桂园服务确已产生交集。企查查显示，3月23日，苏宁置业将银河物业部分股权质押给碧桂园服务，出质股权数额为3001万元。

如若交易落地，碧桂园服务将再次斥巨资扩张。反观银河物业，又是缘何能吸引业内龙头？实际上，从在管规模看，银河物业体量并不大，但其在管业态较为丰富，尤其是碧桂园服务想大力扩张的非居住业态。

在日前举行的2020年度业绩会上，碧桂园服务管理层称，将力求2021年~2025年五年内达成“千亿营收”目标，收入和利润实现年复合增长率50%以上增长。目前，碧桂园服务营收不到200亿，上述目标可谓激进。

具体而言，千亿营收被管理层拆分成了几个子目标，其中传统物管服务未来营收会近500亿，团购、房屋经纪等增值服务接近300亿左右，商业商写板块营收会突破150亿，城市服务则被期望突破200亿。

为实现上述目标，碧桂园服务密集进入相关产业链，如完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购，以及对文津国际保险经纪公司、城市楼宇电梯海报运营商城市纵横等企业的收购，以期拓展城市服务板块。

4月13日，碧桂园服务完成对蓝光嘉宝的收购，交易对价约49亿元。借助此次收购动作，碧桂园服务在规模扩张上迈出一大步，在管面积将超过5亿平方米，规模骤增约30%，行业龙头的地位更加稳固。

在3月底举行的2021观点物业大会上，碧桂园服务总裁李长江直言，碧桂园服务在市场扩张上不会停下脚步，并且这种扩张不仅仅是收并购，还有通过品牌拓展，通过城市服务等。

“物业行业的整合刚刚开始，如果跟房地产对比，现在的物业行业相当于09年或10年的房地产行业，仍然处在高速整合期，模式没有完全形成，还有很多想象空间。”李长江认为，它还是一个小学生。

摩根士丹利也称，物管行业中期展望正变得更为正面，因具政策支持，加上城市服务以及新的收购机会，预期2020至23年盈利年均复合增长率可达45%。物管公司的关键焦点在于第三方扩张能力、社区增值服务的探索等。

“未来将会有更多类似并购出现，小型物管公司正在失去市场份额。其次，一些物业公司的母公司销售放缓，面积竞争加剧，龙头企业及小型公司之间的估值差距将进一步拉大。”招银国际在研报中表示。

截至4月20日收盘，碧桂园服务股价报收78.20港元，总市值2340.77亿港元，高出地产母公司碧桂园(02007.HK)184.56亿港元。

（文章来源：第一财经）