住房问题尤其是大城市的住房问题是全社会的关注焦点，随着市场的发展和政策的演进，住房租赁已经成为一大热门方向。
4月21日，中国建设银行(601939,股吧)联合相关机构发起主办的首届“浦江住房租赁高峰论坛”上，上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭表示，要从供给侧出发解决大城市的住房难题，他认为中国住房问题的本质是大城市是供需错配或者说供需的空间错配导致的。
陆铭指出，2003年以后，人口向东部沿海经济发达地区流动，但是土地供应的配置大量向中西部集中，住房需求和供应之间出现错配，原因是建设用地指标的行政性配置。“由此所导致的住房供应短缺或者房价上涨叫不叫炒作？是值得我们反思的。”
他认为，从空间布局上而言，大城市的土地供应和开发仍大有所为，据其团队测算，东京圈的规划强度指标为33%，相比之下，上海及上海周边地区只有29%。
在人口的空间布局上，很多人认为西方城市出现了逆城市化，陆铭的研究表明，没有出现逆城市化现象，人口在向城市中心集中。从上海的情况来看，2000年-2010年，人口快速向郊区布局，外环以内人口下降了20%，“而现在这些人又重新回来了”。
大城市的住房难题将更为严重，而住房租赁是市场和政府目前正在积极探索的解决方案。
住房租赁市场空间有目共睹，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强判断，中国城镇居民家庭未来有1/3的人会租房子住，而且将会用1/3的收入来支付房租等相关租赁费用。
“实际我认为租赁的比重可能还会比1/3更多一点，大城市可能达到40%，租房最大的好处就是租金不涨，对于需求方来说负担比较少，今天和2019年相比房价涨了很多，但是一部分租金在下跌，上海跌了6%，南京跌了10%，一旦市场化，租金会随行就市。”易居企业集团CEO丁祖昱指出。
政策上来看，“十四五”对于未来租赁方向给出了明确的方向，今年的政府工作报告对此也强调保障性、增加供应、规范性、降低税负等，丁祖昱认为，目前已经是政策最给力、最好的阶段，具体到各个城市，从去年1月份到今年3月份，46个城市累计出台政策277条。与此同时补贴力度也很大，他认为，未来补贴资金会逐渐从建设端口转移至运营端口，因为要让运营商赚钱。
对于市场运作的角度来看，住房租赁市场还存在诸多难题，“现在面临着三大基础性的问题，一是住房租赁的收益率过低，二是缺乏大额的长期的低融资成本资金，三是人们目前还不愿意租房子，租住意愿不高。”柴强认为。
资金问题是行业反馈较多的一大难题。租赁住房和过去卖商品房最大的不同就是一次性的投入非常大，回报周期很长，“第一是缺长线资金，现在能留在行业里超过8年的资金基本没有，第二是缺乏便宜的资金，在社会上进行融资，成本基本都需要8个点以上。”房东东公寓学院创始人全雳表示。
丁祖昱表示，从行业的角度来看，过去一年中行业融资情况跌入谷底，在2020年基本上融不到资，2020年只有三件股权投资案例，与2018、2019年相比大相径庭。主要的融资方向还是债，股权很难，债券融资方面政府和市场还是很给力的，今年1-3月份发行的产品和发行的总量已经差不多相当于去年和前年的一半有余。
创新融资方式上，住房租赁领域的房地产投资信托基金备受关注，目前也有进展，基础设施的REITs已经推出，“融资问题还要允许和鼓励一些其他方面的资金进入到长租房市场中。包括社保基金、保险资金、住房公积金等类型的资金。”柴强说。
从租赁市场运营的角度来说，柴强认为，租赁收益率高低是发展长租房市场面临的最底层、最基础性的问题，“目前我们的租金回报率或者简称房租/房价之比，绝大多数不到2%，净收益率或者是资本化利率，至少不能低于4%，我们现在连一半都不到。”
收益率过低行业很难持续发展， 但目前的难题是，房租不能过快上涨，老百姓(603883,股吧)难以接受，柴强认为，要从收益率公司的四个要素当中去寻求改善这一现象：一是降低租赁住房的取得成本，二是降低租赁住房的运营费用，三是提高租赁住房的经营收入，四是提高收益率的其他综合性措施。
在住房租赁市场，有些机构和企业的探索较早，建行一直探索建立租赁行业生态。该行2017年提出积极推动落实住房租赁战略，把住房租赁战略作为全行的一个重要工作做推动。据了解，其模式是，成立和支持建信住房公司，从市场的各类房东或者业主手上寻求存量的资产或者房屋租赁权，公司提前分批把租金收益先支付给他们。而建信住房在联合其他公司对这些资产进行低成本改造，再委托给市场化企业进行运营。
据介绍，在过去三年中，建行住房租赁综合服务平台推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区，累计上线房源超2400万套，累计签约房源120万套。建设“建融家园”230多个，提供长租房源超14万套。与城市更新、旧城改造、城乡协调发展相配合，与11个城市签署政策性租赁住房战略协议。
（作者：方海平,实习记者丁逸超 编辑：曾芳）
（李显杰 ）
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