炒房团杀入？这个超级割裂的中部城市还能买吗？

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本周考察武汉之后，我发现，武汉楼市真的起势了！

光谷东，确实如大家所说，虽然产业还未全部落地，但是价格已经从1.6w飙到2w了，并且去化非常快，各大项目去看竟都没啥货。

刚需已经开始觉醒，后湖、三环内白沙洲、青山，只要品质、性价比不错，都是排队疯抢，青山融创某项目销售告诉我，他们一个月卖了三栋！

投资势力似乎已经杀到，某项目销售偷偷告诉我，最近他们项目有福建有买房团过来团购！

武汉楼市此刻情况到底如何？哪些板块真的还值得购买和关注呢？

武汉一定是有价值的，这一点毋庸置疑。

九省通渠的中部核心位置，全国第三的科教实力，光谷的产业实力助飞，武汉一直是中部当之无愧的老大。

但是武汉楼市这轮真的全面复苏了吗？

就我所观察到的，真正的市场，实则非常割裂！

市区与光谷已经成为两个世界，即使是同一板块内，依旧是火热与低谷交织，坑与机会并存，武汉到底怎么买？一定要回归到市场特点来。

先来说说武汉的核心市区，这是一个刚需、改善与投资乱撞的市场，真准备下手一定要搞清楚下面三个逻辑。

首先，武汉市区的楼市，是非常分散的。

为什么这么说？

因为你根本无法在三环内找到一个区域，能让所有武汉人都认可。

当然，这当中有非常渊远的历史与地理原因，直至1949年，武汉长期为长江与汉水所隔的武汉三镇，才成为一体。

但尽管合并了，三地之间始终有股不对付的劲，在买房上更是如此。

谁都认为只有自己脚下的这片土地，才是宜居之所，所以在买房时，谁都只认自己的地界，跨江买房不存在的！

汉口人只认可汉口核心与外溢板块，武昌人只看武昌滨江，汉阳更是如此，甚至许多新武汉人也沾染着这些地域思维。

武汉市区，最大的问题，是缺乏统一的核心。三环的作用，不过是划分了每个区域的核心。

这使得武汉的楼市购房力非常分散，各大区域板块极其同质化，每个区域都有自己的滨江商务区，二环核心，外溢板块，也都有专属自己的购买力。

这样的情况下，武汉楼市想要普涨，非常难！这轮行情一定是分化！

其次，武汉市区缺乏强有力的概念。

如果说北上广不信眼泪，那武汉市民，是不信概念！

这是看完武汉市区后的第二大感受。

武汉市区概念其实不少，二七滨江商务区、武昌滨江商务区、武汉CBD、青山商务区、阿里巴巴入驻徐东，这些名号堆在一起，谁都要说一句武汉牛逼，当然这里的武汉市区，我没算光谷。

但真去武汉大街上问问，你会发现，武汉人对这些规划的认可度，实在是低。

CBD里没企业，商务区里没商务。这句话可能有些夸张，但基本可以反映武汉市民对部分规划的态度。

以武汉CBD为例，过去许多城市，在加快产业新城的培育时，也会打造一个市区中部门面，比如东莞，松山湖如火如荼，在市区也有一个南城总部基地。

武汉CBD就是在这样的思路下重点打造的，建的非常漂亮，但本地人完全不认。

下飞机的当晚，的士师傅就告诉我，这个CBD冒的人去，写字楼里面都是骗子公司。在夜里与武汉本地工作的朋友小聚时，也得到了同样的答案。

而当我说，师傅你再拉我去二七滨江商务区时，师傅忍不住笑了。

在满眼都是住宅的二七商务区边上，我突然明白了概念在武汉市区，是多么缥缈的东西。

但熟悉武汉楼市的朋友一定知道，尽管二七滨江产业还没进来，但是房价已经站在了武汉楼市的巅峰！这是为什么呢？

这其实就牵扯到，真正影响武汉市区选筹的核心，学区与稀缺景观！

二七滨江有的是全武汉最开阔的滨江视野和最顶级的学区，还有武汉天地优质商圈的加持，这才是武汉富豪们真正愿意买单的点。

而硚口，虽然也是老汉口市区，但是因为学区实在匮乏，楼市去化始终困难。

所以，比起概念，武汉人真正愿意为房价买单的，只有学区与滨江。

武汉楼市第三大特点，就是供应量大，品质稀缺。

目前武汉的三环内，其实有供应的板块还很多，比如汉口有后湖板块、武昌有白沙洲三环内、汉阳有四新。并且超级大盘几乎占了八九成，楼建的是真的高，54层早已是常规操作！

如此分散的购买力，以及逐年递增的供应之下，武汉楼市的去化并不乐观。即使在二环核心，售楼处门口依然有街霸，在拉人去看房，市场的冷热确实分布不均。

所以，哪怕是刚需，也不建议大家往三环外走，三环是目前武汉房产价值的底线。

其次是武汉目前的房产，品质实在是低，武汉市民根本没得选！

考察过程中，可以发现，越往三环外走，项目品质越高；越是往核心区走，项目品质越是差。江岸区二环核心某盘，133平竟然连双开门冰箱都放不下，南北对流都做不到，公摊接近30%，一瞬间竟然觉得武汉市民，比深圳市民还惨。

但并非是武汉人不爱品质好的项目，真的是只有屎给你挑，你有什么办法。真正能做到品质不错的性价比项目，在市场上其实也非常风靡！

青山区某品质还不错的盘，项目销售告诉我，他们一个月卖了三栋。这个去化速度，可见武汉人对好品质有多么渴望。

所以综合三点来看，光谷外的武汉市区，想要买房，真正值得关注的，是临江价值与学区优质程度，而品质是板块内选筹的关键，因为在武汉这真的太稀缺了。

最后，再来说说武汉最独立的板块——光谷，尤其是光谷东，这依旧是这轮考察中，我认为最值得投资的板块。

进入光谷，你会觉得，这里是第二个武汉！

武汉市区没有的，这里都有。

产业格外密集。在关山大道，还只能看到诸多学校，在金融港没看到金融本来有些失望，但是一旦进入高新大道，在双向四车道的马路上，你会看到整个武汉最密集的产业布局在这里铺开。

诸多生物制药公司，科技大楼已经封顶，大悦城(000031,股吧)商业的框架已经到位，有轨电车开始投入使用，更牛的当然还是华为研发中心，与小米华中总部。

在这里看到的是跟市区完全不同的面貌，如火如荼的基建建设中，更多的是产业，而非房子。

并且，在光谷看房时，我竟惊喜的发现，项目品质明显变好了。

不仅是户型设计合理起来，开始有小面积三房产品，改善产品品质也更高，楼层也开始以33层为主流，如果我是一个新武汉人，凭心而论，我会更愿意待在这里。

不过目前光谷也分为诸多板块，就考察来看，关山大道附近的老光谷，确实空地不多，想象空间不大了，新房房价已经飙到2.7w左右，并且多以改善大面积为主，投资不推荐了。

而满眼空地与企业的光谷中心城，肯定是此刻投资的首选。

尽量选择靠近光谷中心城的核心买即可，光谷5路与高新大道可以做参考轴。其次选择项目周边总部云集的区域也可以。目前在售新房大多且不近地铁，如果想确定性更强可考虑地铁周边的二手房，比如朗诗等，最近二手成交数据也不错。

最后再为大家总结一下，武汉的起势非常清晰，真论买房逻辑非常简单：

1、刚需在三环内，有多钱办多少事。

2、在市区投资，关注临江与学区，汉口滨江>武昌滨江>汉阳滨江，白沙洲三环内滨江其实算不得洼地，周边环境实在太差，地质也不好，外加没有好的学区，适合预算有限的刚需。青山滨江部分项目虽然价格稍高些，比白沙洲品质会更好些，我认为价值会更高一些。

3、投资产业，选择光谷中心城板块。

武汉这个城市，可以说的太多。

大难之后，经济依旧能保住全国前十的位置，如今在这个城市穿梭，感受到的是真切的活力，不由感慨，这里真的是一座潜力无限的城市。由于文章篇幅有限，这篇只能给大家相对宏观的买房逻辑，后面我们还会有一篇更详细的考察文出来，大家可以持续关注！

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（董云龙 ）