城市抢人大战引发国内人口再配置，看小镇未来发展机遇

文|黄新云

2019年12月，中共中央办公厅，国务院办公厅（下文简称“两办”）印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中有一项有关户口问题的规定：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。这个政策其实没受太多的重视，核心在于发改委在2019年4月印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》已经明确了继续加大户籍制度改革力度。但具体影响市场来看，还要看城市落地政策操作，在抢人才已经政策频繁出现的基础上，故没有引起特别的重视。

表1：2019年部分发文中提到的人口政策

亿翰产城理解，发改委和两办的先后发声其实是指明了一个大方向，即“中国人口空间再配置”将进一步推进，这样一个世界级的城镇化推进过程是大势所趋，其中蕴含着巨大的趋势性机遇。

那人口空间再配置有何必要性？与小镇关系是什么样的？小镇如何把握人口空间再配置的机遇呢？

政策主导下，

人口空间再配置

有何必要性？

先给大家讲一个关于偏远小镇的“卓玛”的故事，这个故事曾出现在《舌尖上的中国》。“卓玛”母女生活在山区的一个小镇上，小镇周边的山里产出松茸，松茸是一种城里人餐桌上的美味食用菌，甚至还远销日本。在小镇上的村民每天凌晨3点就得出门上山找松茸，如果去晚了就会别人挖走，生活很辛苦。

在中国这样的“卓玛”有很多，对于地方政府，就需要解决两个问题：（1）如何帮助“卓玛”以及类似的农业小镇居民提升人均收入？；（2）如何驱动区域经济整体增长？

从传统的农业视角下，分别从收入和成本两个指标来观察这个问题：

要提升总收入，无外乎两个方式：（1）提升耕地面积；（2）提升耕种产出效率；（第3种方式是提升流通体系效率，这一定程度上属于成本范畴，在此不做探讨）。

在提升耕地面积方面，宏观来看这是增加土地要素资源投入（T），在中国土地本身就是农业生产的瓶颈资源，中国的耕地非常有限，而在“卓玛”的故事里有限的产出就是大山，松茸产出的极限就是靠天决定的，大家虽然都3点出门很辛苦，但产出并不会因为大家半夜上山而增加，人均收入自然无法提升。

在提升耕种效率方面，从宏观角度来看这是以科技提升农业全要素生产率（FTP），这是一个必然的长期方向，但从实际操作来看，其前期设备资产等投入的成本可能是非常惊人的，同时具备技术的壁垒。总结下来，如果只是从提升总收入的角度来看，让卓玛一家过的更好应该是困难重重。

那么如何使得“卓玛们”的总成本下降？农业的最大成本其实是农民利益的协调成本，而协调成本背后关键是人，人多了，协调成本就上升了。而在缺乏统一行动和管理下，生产就难免是小规模和低效率的。以卓玛采松茸为例子，如果可以找到一个办法，比如有一个组织规定上山时间不得早于5点，每家上山只能走固定的线路等，那完全可以使得每个家庭的平均收入不变，且不用那么辛苦。但事实是，在高协调成本下，每家每户单独采集，结果必然是你争我夺，你4点起床，我就3点起床。其实农村早就应该实现规模经营，但规模经营迟迟未能实现和这样的高协调成本是直接相关的。

总结的说，在土地资源以及产出效率都接近极限时，要提升小镇农民收入，除了科技变革农业，最终只有一条路，就是减少小镇农业人口，而即使选择科技变革，但要真正实现变革还是要基于协调成本的下降。换个说法，如果农民都在城里有另外的收入来源，那协调的成本一定会低很多。当前，中国城乡收入差距的值大概是在3-4倍左右，如果不是各种因素（如户籍、家庭原因、教育水平）的制约，（当然这种制约直接限制了村民进城市，但同样是区域政府正在努力解决的方向），像“卓玛”这类的小镇青年就应该进城打工、常住，打工可直接提升“卓玛”的收入，而其最大的意义在于在这样的过程中，人口流动将是是缩减城乡收入差距的最有效的方式。

为什么呢？因为一方面，有的农民可以进城务工和常住，收入可以成倍提升；另一方面留在家乡的农民可以继续采松茸，采松茸的人少了，人均收入将大幅度提高。经济学原理告诉我们，如果这样的人口流动是自由的，最终城乡之间、地域之间的实际收入差距将趋向于零。而进一步来说，农民进城释放出的消费将直接推动区域经济的增长。

所以，政策提出的人口流动其实是破局区域经济发展的一剂良药，也是未来发展的大趋势，其中将产生大量的机会。

第一，人口流动将使得区域收入均衡，进而解决城乡二元问题。当然这使地方政府有很多工作需要做，比如教育培训等，但这并不阻碍发展的大趋势。最终留在城市与乡村的人比例是取决于这个国家不同性格的人对于区域的偏好，有些人就是喜欢乡村，而大多数人喜欢城市，读者如果有兴趣可以去研究下日本城乡关系协调和人口流动历史，大思路逻辑与“人口流动将使得区域收入均衡，进而解决城乡二元问题”是一致的。

第二，人口流动将支持区域资源的充分利用，并大幅度拉动消费，是区域经济增长的高效整合手段。首先，人口流动后，基于区域资源禀赋，劳动力会用脚投票，支持区域资源的充分利用，提升生产效率；其次，在户籍人口与常住人口存在巨大的剪刀差时，人在购置不动产等方面受到诸多限制，而真正城镇化后将大幅度拉动消费，以消费为经济拉动的未来，城镇化推进的潜力其实就是中国经济增长的动力，而城镇化后的人口随着消费升级也会回到乡村进行消费，进一步促成乡村的发展，最终实现人口流动-产业流动-消费增长的良性闭环。

在此基础上我们来对比美国，美国在充分人口流动的基础上，基本实现了GDP份额与人口份额的一致，即柱状与线条的基本重合，而国内柱状与线条存在差距，区域发展显著不平衡。根本问题是在很大程度上，中国的人口聚集没有追上产业聚集，这当中还有很多问题，如户籍等，当然我们不否认户籍制度在早期发展过程中的必要性，但在现在的背景下，它确实导致了中国实际面对的问题，即中国面临的是城市化进程受阻，而非城市化过度，而“人口空间再配置”主导下的，新的城市化进程则将直接支撑下一轮的投资机遇。

图2：美国- GDP份额与人口份额趋近一致，区域收入均衡

图3:中国 - GDP份额与人口份额显著不一致，区域收入不均衡

如何踩准

“人口空间再配置”

下的趋势性机遇？

亿翰产城认为，首先，未来小镇机会导向会更为明确，也就是在什么区位把握什么机会的思路会更为清晰。

2.1最直接的机会在于区域人口流入的节点性城市——近郊产业小镇的发展机会

先从发改委特色小镇政策本质逻辑来看。在人口流入的背景下，从政策大思路看，城镇化的发展其实遇到了两个问题，一是农民城镇化后工作怎么解决，二是大量城市基建投资钱哪里来。在新型城镇化思路主导下，产业小镇一方面解决就业问题，另一方面通过住宅配建等解决基建投资回收问题，被视为下一步城镇化的重要解决方案。

但在2019年出台的《国家投资条例》上，明确指出，以住宅土地出让回收基建投资，吹大房地产泡沫的模式不可取，要求以产业为主导，让区域税收与项目开发建设挂钩，实现可持续良性发展。而这样的思路直接体现在发改委规划司对于特色小镇发展的描述中，即“以发展原有区域产业升级主导为主，发展新区域为辅”的特色小镇发展策略，其核心在于在原有产业区域的产业基础上发展小镇更具备确定性，不会违反新《政府投资条例》。正是因为具备了这样的确定性、小镇才能去做，更容易成功。

区域一体化效应下，产业转移使得人口流入型区域节点性城市快速崛起。产业小镇的发展逻辑主要基于高能级城市的产业转移。在高能级城市生产要素成本与区域人口流入型的节点城市里，生产要素成本（如劳动力价格、土地价格、税费减免等）存在显著的梯度差。这类产业小镇主要以制造业、医疗业、教育业主导，这些产业的迁移会同时带动相应的产业人口入驻。

这类型小镇在产业转移过程中强调“整合再升级”概念，往往将一些高校资源、设计资源等进行引入，对区域产业结构进行整合重塑，使得原有产业被重新激活，实现区域产业升级，比较典型的包括诸暨袜艺小镇的袜子生产业全面升级，宁波的新能源汽车产业板块的升级。值得注意的是，这类产业小镇存在产业升级中存在一定误区，产业升级不是把机器换成人，产业升级的根本在于产品升级，在于产品生产附加值的提升。

在大趋势下，我们也可以看到一些复合型的机会，如高等院校在扩招过程中，因原有校区载体不足支持其发展，而产生的新校区建设机会；发改委产教融合政策下，政府对于产教融合类产业小镇在土地、资金等方面给予特色小镇和产教融合双重政策支持，学生2-4年的学制与不断轮换也使得项目在前期更具备稳健性，使得成功更具备确定性。

2.2坚定的看好一二线大型城市小镇发展的机遇

在人口流动趋势下，一二线大型城市的发展仍具备很大空间。大型城市中，在人口流动与城市发展趋势下的小镇机会分为2类，其一是在大型城市市郊，一些以通勤居住为导向的小镇建设诉求客观存在，如绿地、万科等在这方面操盘比较多。其二，是大型城市内部以产业为导向的“城中镇、镇中镇、园中镇”结合区域旧改等机会的建设。

产业旧改面临的最大的问题是政策的完善性和近年来快速上升的资产价格，导致的高协调成本，未来随着资产价格增长趋稳，大型城市产业旧改也将快速推进。特色小镇其本身即是产业平台，区域旧改打造的产业平台在区域优势上会凸显，当然这些产业往往以高端研发或服务业为导向，如现在比较热门的医疗产业商业综合体（MEDICALMALL）等，均具备确定性机会，其成功的关键在于企业如何构建与产业间互补的、良性的发展模式，并以此为基础塑造自身产业能力与产业IP。

图4：坚定的看好一二线大型城市小镇发展的机遇

2.3看好一二线远郊，三四线近郊，关键是具备产业基因的地方，打造的文旅、康养类小镇

产业基因是具备稀缺性的，这里我们不过度强调区位，而是强调区域产业基因。以文旅产业为例，30年前城市最火的文旅应该是城市的人民公园，但你看现在人民公园还有人去吗？真正能长盛不衰的文旅项目都是具备基因的，比如成都黄龙溪小镇（刘备登基的地方），20年后还是会有游客，但你可以去预估下当年火爆的成都国色天香20年后会怎么样？可能存不存在都很难说了。再比如说海南琼海嘉积镇，区域上高浓度负离子客观存在，而这些其本身都是做一个少一个，具备稀缺性的。

特别是地方政府如今强调消费拉动，重点在一个概念，即将国外的消费留在国内，将省外的消费留在省内，这些有基因的区域在消费者消费升级需求，和地方政府拉动消费诉求双重动力下，必将迎来机遇。

亿翰观点

以上主要是针对行业，而对于企业具体在小镇操作方面，我们理解在大趋势的影响下，不同区位的地块，企业的产品落位选择、产品内容、企业小镇产品打造逻辑方面应该更为清晰。即依据不同区位特征、不同资源禀赋，打造不同的产品。

表5:企业策略建议-依据不同区位特征，不同资源禀赋下，打造不同的产品

而亿翰也提出“三个一原则”，即一家企业用一个产业IP做好一类产品，最终与政府的勾兑模式不应该是去用产品去满足区域政府的每一个诉求，这会很辛苦，而是应让政府主动找上门来，用自身优势产品告诉政府这个区域该怎么做，在这方面部分企业已经打造出自身产品IP做到了这一点。

值得提出的是，这里的产品我们是指广义的产品，特别是针对文旅、康养等小镇，运营其本身就是产品的重要一环，如何提升运营能力值得企业进一步思考探索。

图6: 企业策略建议 - 三个一原则（一家企业用一个产业IP做好一类产品）

（常丹丹 HO016）