去年金融街(000402,股吧)的业绩，或许要用“冰与火”来形容。
由于疫情带来的巨大折损，2020年房企销售大多呈现低增速甚至负增速，这一背景下，金融街年内销售却突破新高，实现销售额402亿元，同比增长26%。
中金公司对金融街未来销售仍持乐观态度，据其估算，金融街当前总货值约2000亿元，2021年销售额料延续20%左右同比增速，对应金额480亿元。
不过，在这一年，金融街的扣非净利润创下近几年最低点。
数据显示，期内，金融街录得营业收入181.21亿元，同比下降30.79%；实现净利润24.98亿元，同比下降27.41%；扣非净利润2.88亿元，同比降89.94%。
在4月27日举办的2020年度业绩说明会上，金融街称，业绩出现较大幅度下降，一是受疫情影响，公司部分计划结利的房产开发项目工期延后，未能实现竣工交付；公司持有项目经营收益下降明显，以及为中小微企业客户减免租金。
二是受疫情及市场结构性下滑影响，公司采取以价换量的销售策略，部分项目收益下降，按照会计准则要求计提了存货跌价准备。
下滑的业绩
下滑的业绩是投资者关注的重点之一。
其实，金融街并不是业绩大幅下降的孤例，金茂等企业亦出现腰斩的境况，原因无外乎地产结算规模下降、利润率下跌，以及计提存货减值所带来的影响。
根据年报，期内，金融街房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，2020年仅实现158.13亿元营收，同比下降32.91%。其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。
因结算项目的结构性差异，房地产开发整体毛利率降至27.54%，较上年同期下降9.22个百分点，进而拉低了利润水平。
在已披露的房企业绩公告中，毛利率下降现象较为普遍。有分析指，去年受到疫情的冲击，行业经营表现受到影响，企业或许会处理一些较低毛利的存货。
更主要的原因可能来自于较高的地价影响，叠加调控令房地产的利润空间大幅收窄。
金融街管理层亦坦承，从目前房地产行业总体发展形势、调控政策及土地政策看，房地产行业整体毛利率呈下降趋势，公司会积极提高投资效率和管理效率，实现较好的毛利率水平。
据悉，2020年房企结转项目大部分都来自2017-2018年的项目，由于金融街的项目布局主要在一线城市及周边，在政府限购限价背景下，2017年拿下的高价地或导致毛利率下降。
此前拿下的高价项目就在此次金融街计提之列，受调控因素影响，金融街对位于佛山、北京、天津、成都的6个项目计提了9亿元的存货跌价准备。
这次计提对公司净利润影响为-7.97亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-6.86 亿元，对归属于上市公司股东的净资产的影响为-6.86 亿元。
“去年公司部分项目销售价格不及预期，存货成本高于其可变现净值，出于上述会计政策的考虑，公司计提了存货跌价准备。”管理层称，未来是否会继续计提减值准备，具体项目还将根据区域市场情况，依据会计准则来确定。
显然，计提的项目销售价格不及预期。观点地产新媒体了解到，上述六个项目分别为北京房山金悦嘉苑、北京黄村颐璟春秋、天津熙湖台、成都新津金悦府、成都新津花屿岛以及佛山金悦府。
数据来源：企业公告、观点指数整理
据悉，北京房山金悦嘉苑项目是一个位于房山线地铁南关站约4公里的共有产权房项目，去年项目附近限竞房项目出现降价；另一个大兴的限竞房项目颐璟春秋，同样面临竞争激烈；成都、佛山项目则在拿地时楼面价创区域新高。
没有什么比拿错地、拿贵地还可怕的事情。几年前，企业的投拓围绕高周转和扩规模展开，如今回头看，当时踌躇满志的成果，可能已成为冲动下的苦果。
降档的压力
另一个难于回避的现实是，金融街还面临着“三道红线”的压力。
过去一年，金融街与大多数房企一样，采取了减少投资、出售资产的方式降低负债。目前，金融街2020年度指标两项超阈值，较2019年下降一档，实现“由红转橙”。
其中，剔除预收款后的资产负债率为74.4%，较上年同期提升约0.9个百分点，超过阈值；净负债率为172.4%，较2019年末下降约16.5个百分点，超过阈值；现金短债比为1.3，较上年同期提升约0.6至达标。
管理层于业绩说明会中指出，今年公司将加强资金统筹和调度，重点把握好项目销售签约回款、新增项目投资、项目工程投资等大额资金收支关系，持续改善公司资产负债结构，力争三年将“三条红线”管控的核心财务指标全部达标。
不过，可以注意到，金融街短期资金压力并不太大。截至2020年末，金融街经营活动产生的现金流量净额为98.9亿元，相比2019年的26.6亿元增长271.76%。
2017-2019年，这一数据分别为-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元。截至期末，金融街现金及现金等价物净增加额为77.91亿元，持有的货币资金达到188.17亿元。
这一定程度上得益于去年末的资产处置。
年报显示，现金流量净额大幅增加的主要原因，一是中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并收回前期支付价款；二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。
期内，金融街通过退出中信城B地块、出售金融街·万科丰科中心项目股权，回笼资金超百亿。
具体来看，因规划要求无法实现，去年12月22日，金融街与中信地产协商解除北京中信城B地块的合作协议。协议解除后，中信地产返还金融街控股已付的中信城B地块合作价款约50.11亿元，并向其支付资金占用费约35.97亿元，合计共86.08亿元。
同时间，金融街还与万科、平安人寿达成协议，37.1亿元转让金融街·万科丰科中心项目50%股权予平安人寿。
而在这一转让事项之后，截至2020年末，金融街的投资性房地产账面价值408.32亿元。其中，完工投资性房地产的账面价值334.2亿元，在建投资性房地产的账面价值 74.12亿元，金融街已完工存量投资性房地产项目位于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市，项目规划建筑面积合计约为105万平米。
值得关注的是，金融街的非核心资产处置仍在继续。
今年1月，金融街控股通过北京产权交易所公开挂牌出售北京德胜投资有限责任公司100%股权及债权，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。
该公司主要资产为位于北京西城区的德胜国际中心部分写字楼、商业、配套用房、车位，金融街控股持有该项目的面积约3.8万平方米。戴德梁行估价报告显示，这一物业的市场价值为16.98亿元。
另一边则是谨慎的土地投资，观点地产新媒体了解到，在去年疫情后各大房企厮杀的土拍场中，鲜少能够看到金融街的身影。
去年，金融街通过招拍挂、股权收购等方式，仅在上海、佛山、惠州、天津、遵化获取项目5个，新增项目权益规划建筑面积96.9万平米，同比减少58.6%；权益金额仅50亿元，同比减少70.4%。
“今年会侧重快周转型项目的获取，向市场化程度高，供需健康、开发效率较高的城市区域倾斜。”对于今年的土地投资，管理层回应，公司将坚持战略布局，深耕已进入城市，积极参与深耕城市的两集中供地竞买。
同时，也将关注非集中供地城市公开市场机会，择机进入战略新城市(300778,股吧)；寻找城市更新、集体用地、TOD、股权收购及小镇类项目机会。
2021年，金融街拿出了180亿的土地权益投资预算。投资上不再捉襟见肘，但在集中供地政策下，无论是资金还是团队能力，金融街或许面临着更多挑战。
（常丹丹 HO016）
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