金华房价领涨全国的秘密

门店数量被一些中介视为楼市晴雨表 丁文婷 | 摄

经济观察报 记者 丁文婷 饶贤君 最近，金华市大街小巷的中介门店明显多了起来。从八一南街向西拐入金磐路不到100米的距离内，汇聚了大大小小15家房产中介公司。“起码有一半都是去年开起来的，楼市火起来了，都想来分一杯羹。”金磐路一家中介门店店长王蒙站在自家店门外，指着隔壁一家正准备装修开业的中介门店说。

从业10年，王蒙把中介门店的数量看作是金华楼市的晴雨表，“仿佛回到了金华2017年到2018年上半年那波大涨时的场景”。

数据也印证着王蒙的判断，国家统计局发布，2021年1月份，金华新房价格以1.2%的环比涨幅领涨全国；二手房又以1.3%的环比涨幅位列全国第四，仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。

实际上，金华的火热行情从去年就开始显现了。

金华市房地产交易办证中心数据显示，金华市区新建商品房去年总成交面积突破234万平方米，为近五年最高，成交量23402套，同比上涨近3成；二手房成交21669套，同比上涨45%。

去年5月，金华出台的“公民同招”“三年一户”等学区房政策，引发了以五中、南苑、四中为代表的学区房量价齐升，市场渐热，同时，集中供地政策下，众多房企开辟新的战区，纷纷选择下沉市场，不断刷新着三四线城市的地价纪录。此外，作为下属县域经济发达的地级市，永康、武义等县级市为金华注入了源源不断的购买力。

学区之战打响

一直以来，家住金东区的林荣都有买一套学区房的打算，因为孩子上学还早，她并不着急。去年11月底，林荣佛系看房的状态被打破了。“气氛慢慢变得不对，无论是朋友圈加的中介还是周围的朋友都在谈论学区房涨价的事。”林荣马上跑去南苑看了一下，年初单价2万出头的小区涨到快3万了。

一位金华地产人士表示，去年5月份之后，金华市区的学区房，成交量明显抬升，有些小面积的房源价格几乎翻倍式增长。

这与金华出台的学区新政不无关系。2020年5月12日，金华市实施“公民同招”，公办和民办只能二选一，选择民办学校的，符合报名条件的学生一旦超额，则实行电脑随机派位。因此，对口入读优质公办学校成了稳妥的选择。

5月底，金华市中心城区婺城区发布的招生政策规定，从2021年1月1日起新购买的私有住房，三年内只接受一户家庭适龄子女入学报名。“这就导致市面上可供售卖的学区房变少了，但需求的还是比较多，供需不平衡导致优质学区房价格继续上涨。”王蒙表示。

数据显示，2020年7月，2662套成交是金华近年来二手房单月成交量的峰值，为去年同期的两倍还多。王蒙眼看着学区房的价格也不断攀升，“南苑小学中学对口的学区房，面积50平方米左右的，去年上半年120万左右，现在都超过了200万”。

相比价格近乎翻倍式增长的二手学区房，带有学区属性同时还限价的新盘成为了抢手的“香饽饽”。尽管是工作日的晚上，距离江南、江北市中心10公里的中南君启临时售楼处的看房人络绎不绝，“小户型”“五中对面”等标签加身的中南君启仍成为金华市炙手可热的楼盘。

中南君启即将开盘的34栋楼的1600多套房源中，51-85平方米的小户型数量占到了9成。“马路对面的婺城新区五中新校区下个月就要建好了，9月份开学。小户型简直是挂学区利器。”一位看房者和同行的家人交流。

虽然预售价未定，但比之前开盘的观澜江境贵是肯定的，一名销售人员表示。中南君启相邻的观澜江境2019年底出让的楼面地价为5256元/平方米，而中南君启去年10月份楼面地价为7417元/平方米，刷新了婺城新区的楼面地价新纪录。10个月，相邻两宗地块楼面地价相差了2200元。

实际上，从去年5月开始，金华市各个区域的楼面地价天花板就不断被刷新，地块的上市及地价的推动，也影响着区域价格。

房企围猎金华

2021年1月7日，金华市开年首场土拍推出的洪源77亩涉宅地块吸引了近30家房企报名竞拍。这是金华土拍史上参与竞拍房企数量最多的一次，其中不仅有碧桂园、中海、保利、万科、金地、美的、中天、招商、德信、中梁、大发、新城等熟面孔，还包括了第一次在金华亮相的华发、卓越、龙湖、建发、维科、金辉、中交、绿都、广州时代、建杭、首开、石榴、弘阳等超过14家新面孔。

“加价太快了！”

“居然有5000万一加！以前几乎没出现过！”

“都超过市中心二七板块的楼面地价了！”

一名围观了当时土拍直播的金华地产人士仍然记得当时激烈的场景，“在正式竞价前就有16轮出价，正式竞价环节，一些房企屡屡跳价”。竞价轮次终止在272，该地块最终被保利以总价15.92亿元竞得，溢价率76.1%，成交楼面地价14671元/平方米，超过正在热销的市中心二七板块的中海九樾、保利天汇和大国璟的楼面地价。

一名二七板块的营销人员感叹：“如果这块‘边角料’都卖能这个价格，那市中心该卖多少？”

不到一个月，2月2日，金华史上最贵地价拍出。经过349轮，鏖战7个小时，荣安地产(000517,股吧)以总价11.8亿元拿下多湖新人民医院以东地块，成交楼面地价18585元/平方米，一举封王。而附近近期开盘的楼盘拿地价格均在10000-12000元/平方米。

今年3月，为抑制房价过快上涨，金华市对土地竞价规则进行调整，采取“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”“限地价、竞配建”“限房价、限地价、竞配建”等方式，并加大市区住宅用地供应量，计划出让总量较去年翻番。

但这未能抑制房企拿地的热情。4月21日，金华6宗地块同步出让，虽然有限价预期，但大部分地块刷新了天花板，近30家房企参与，棒棒科技园地块、庄头地块均有20家房企报名。棒棒科技园地块最终成交楼面地价15222元/平方米，相比所在板块2019年7月成交最高楼面地价8311元/平方米，涨幅超过8成。

上述金华地产人士感叹，这块地的售价已经限定在毛坯单价2万元/平方米，精装单价2.2万元/平方米，利润空间非常小甚至有赔本赚吆喝的可能。

2020年，除去早就进入金华的保利、万固、金地、保亿等品牌房企，中海、绿城、新鸿、敏捷、阳光城(000671,股吧)、宝龙等7家房企都是首次进入金华市。

不仅是金华市本级，金华下属的县级市同样引发了众多外来房企争抢。

3月11日，永康市老活塞场的一块地吸引了包括步阳、恒青、碧桂园、大家、建杭、绿城、大发&华鸿、中天、金茂、新鸿、万固、上坤等16家房企报名，经过200轮激烈竞价，被碧桂园以8.39亿元竞得，楼面地价14673元/平方米，溢价率223.94%。“从永康的房地产市场来看，近年来永康的供应相对节制，市场需求在一定程度没有被满足。”首入永康的碧桂园回应经济观察报称。

一名中小型房企江浙沪区域的投拓负责人表示，永康本地市场在过去属于较为封闭的市场，几乎都是本土企业在开发，外部开发商很难进入，但近两年绿城、滨江、大发、中天等开发商纷纷进驻永康拿地开发楼盘，永康的需求量在，价格也很有期待的空间。“在热点一二线城市限价的情况下，利润空间非常有限，而这些三四线城市还存在着很多机会”。“两集中”模式之下，越来越多的房企将方向转向了三四线城市。龙头房企在规模和资金实力上都有着更大优势，核心城市的核心地块竞争将更为激烈。上述投拓负责人表示，中小型房企在一二线城市的竞争压力非常大，很难拿到地，不得不寻找新的机会，部分中小型房企放弃热点城市，选择下沉三四线。

华西证券研究报告显示，2021年一季度，59家样本房企加大了二线城市和三四线的投资力度。在一线城市拿地金额占比从2020年的18%降至12%，在三四线城市的拿地金额占比为31%，上升2个百分点。三四线城市3月单月出让金同比增长超4成。

三四线城市地块的溢价率也不断走高，华西证券数据显示，2021年第一季度，三四线城市溢价率持续上升，较2020年底上涨近10%。在2021第一季度溢价率排名前5的地块中，金华市及其下属的义乌、永康就占到了3席。

“土拍对市场的刺激作用非常明显，土拍结束后，与中海一路之隔的保利天汇销售明显火爆了，大国璟也快速清盘。”二七板块的一名销售人员表示，保利天汇2019年底开盘时去化速度并不算快，对面这块地一拍，保利5月加推的3幢楼栋去化率可以达到90%。

多湖新人民医院地王的拍出也推动了金东区板块价上浮，上述销售人员介绍，金东区去年上半年新开盘均价还在22000元，下半年就达到了25000元。虽然受限价影响，板块内同一楼盘不同批次新房价格涨幅不算太大，但购房优惠从今年开始已经基本取消了，“除非特别郊区的盘，新盘都是顶着表价卖。”中海九樾一名销售人员介绍。

除了折扣取消，今年开始，几乎所有楼盘都存在捆绑车位销售的情况。经济观察报注意到，金华新盘车位价格多在35万元左右，有些达到40万元。

多方入场

尽管如此，购房者仍然趋之若鹜。“这边几个楼盘都需要‘抢’的”，一位多湖板块的新房销售人员介绍，从去年底开始，“一小时内售空”“50秒内秒没”几乎是金东区几个楼盘的常态，金东区的保利阅江台一期中签率不到20%。“中签率还在不断变低，比如有的盘年初第一批推300多套房源有六七百人认筹，到现在冻资报名的人就多达上千人。”该名销售人员说。

根据金华市房地产协会主办的金华房网数据，2021年3月，金华市区新房共成交2686套，环比上涨55%；总成交金额49亿元，环比上涨45%。二手房交易量更是破了3000套，创近14个月来新高，比上月翻了近一倍。

在金东区，不少购房者从永康、武义赶来。经济观察报注意到，在保利阅江台的售楼处4组看房客户中，有两组就是从永康来的。“永康人买房的首选金华，金华是宜居城市，环境比较好，教育质量更高，再说即使暂时空着也能保值。”一名看房人表示。金华当地一名熟悉市场的地产人士介绍，金东区2成以上的房子都是永康人买的，因为区位上离金华比较近，金东区多湖商务区板块的规划也不错。

在金华环境宜人的湖海塘板块，一名中介人员回忆，2017年-2018年期间，金华湖海塘板块几个小区都有永康人组团来买房，“亲戚带亲戚，朋友介绍朋友，都是一排排拿房的”。

企业家黄磊在2016年将工厂从永康迁到金华，“永康地少，建厂的企业太多，挤占了大量空间，一万平方米以上的地皮少且贵。”他表示，基本上在永康的企业都是从小作坊起家，最多发展到几千平方米的地皮，但是要想再扩大生产规模就很难了。2015年，黄磊在金华花费800万元拿下了一块万余平的地皮用于建厂。“同样的面积在永康要1500万-2000万元，所以基本上永康的企业规模做大了都要搬到金华或武义建厂”。

不仅是地皮少、贵，住宅价格倒挂也是永康人来到金华购房的原因之一。黄磊表示，2017年他来金华买房时，大部分区域均价都未破万，而永康和义乌的房价分别普遍达到2万元、3万元左右。

居住环境较好的溪心成为永康二手房价最高的区域。安居客数据显示，该板块的丽洲玫瑰园二手房价格从2017开盘时的1.5万元，涨到了现在的4万元，成为永康房价的天花板。全国县域房价排名中，永康以21860元的均价排名全国第四，比排名第二的义乌低不到3000元。这一需求不仅推高了永康的房价，还为金华的楼市引入了购买力。

藏富于县

旺盛的需求和强大购买力的背后是永康发达的产业经济。永康以五金产业出名，永康市内的长城工业区内喧嚣繁闹，尘土飞杨，每步行十余步便是不同类型的制造企业，而沿着217国道一路向北的古山镇、芝英镇乃至衍生到东阳的南马镇都是制造业的聚集地。

一名当地的货运司机表示，联通金华和永康的303国道和金华东阳之间的217国道上，常年各类运输货物车辆川流不息，经常堵车。与热闹的镇上工业相对的是永康市、镇周边村里日间的冷清，“青壮年几乎没有留在村里的，村里鲜少有人种地，大家都去几公里外的镇上企业里打工了。”一名村民告诉经济观察报。

数据显示，永康规模以上工业总产值800亿元，超越义乌在金华排名第一，城镇居民可支配收入达6.13万元，超过金华市区仅次于义乌；居民存款总额达到1600亿元、年增长存款金额约100亿元，2020年人均存款在浙江县市中排名第三。

高产值、高收入的背后是永康数量众多的中小型企业。这也是整个浙江省的区域经济的特点。浙江民营经济活跃，县域经济强劲的界面下，孕育了大批的企业主、个体户，如果算上全部的企业，浙江共有138万余家，平均每42人就有一家企业。

中小企业为主的产业集群也意味着较强的购买力。河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家刘奇洪分析：“一有风吹草动，中小企业的企业主比较容易把产业资金、产业资本转化为房地产。”二七板块和金东区几个楼盘的销售人员都明显感觉到，去年5月份之后，来金华买房的永康人数量多了，“我手上的几个客户去年疫情期间外贸生意受到了影响，暂时不打算扩大生产规模了，就把手上的钱拿来金华买房了，至少保值。”王蒙表示，这也助推了本就走高的房价。

刘奇洪表示，过快增长的房价对金华区域经济的发展会造成不利影响，在产业结构方面，金华和下属县级市主要产业仍以劳动密集型、高耗能为特征的传统产业为主。“2019年，金华市战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重18.9%，远低于浙江全省比重31.1%，相邻的绍兴市2019年战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重达到41.9%，高出金华23个百分点。在货物出口方面，金华主要以劳动密集型产品为主。”

刘奇洪认为，十四五期间，金华需要推进存量产业的数字化，加快产业升级。“房价上升必然导致人才吸引能力减弱，企业劳动力成本提升，不利于金华及周边县市的产业升级。”刘奇洪表示。

（应受访者要求，王蒙、林荣、黄磊为化名）

（李佳佳 HN153）