近年来，物业行业步入快速发展期，行业竞争日益激烈，其中对规模的追逐更是趋于白热化。尽管具体的做法都是扩张管理规模，但各家物企的动机却不尽相同，其中有受发展策略驱动，也有向资本市场证明价值的需要，更有许多被动应战的无奈。
根据贝壳研究院提供的数据，42家上市物企中，有17家提出规模目标，这其中，合景悠活2021年在管面积要达到1.6亿㎡，目标增速高达281%，此外，还有8家物企管理规模增长不低于50%，物企对于短期内做大做强规模的野心可见一斑。
物企跑马圈地之下，行业马太效应凸显，“强者恒强”法则显现，“得规模者得天下”依然是物企奉为圭臬的黄金准则。
但如今，部分物业企业已经逐渐面临增长乏力困局，物业行业的竞争正在走向精细化运营，为获得资本的持续青睐，物企关注的目光不得不转向持续性盈利。
01
管理规模推动经营规模提升
彩生活双失速
据嘉和家业物业服务研究院统计，2020年上市物企营收能力大幅提升，总营收同比增长40.2%，其中，12家上市物企的增速超50%，业绩增长快速。
同时，物企之间营收差距进一步拉大，排名第一的碧桂园服务与尾部的兴业物联收入差值近154亿元，较2019年两极差值增加了59亿元。前10名头部物企收入占据了64%，后10位物企总营收不足50亿元，仅占总营收的3.7%。
值得一提的是，2020年上市物企阵营中共诞生4家营收过百亿的物管公司，行业也由此进入新的里程碑式发展阶段。从目前行业的发展情况来看，营收取得高增长的核心推动力仍在于管理规模的提升。
2020年，奥园健康、和泓服务、融创服务、世茂服务、雅生活5家上市物企的在管面积实现翻倍增长，其中，奥园健康在管面积增速一骑绝尘，高达174.5%，较2019年提升了130个百分点，推动企业营收上涨近六成。2020年，世茂服务大肆进行规模扩张，114.4%的在管面积增速直接将世茂服务送上营收增速的冠军宝座。
回看这五家物企2020年的表现不难发现，收并购均为其管理规模增长的最大推动力。奥园健康规模增速如此之快来自于完成收购宁波宏建和乐生活，两起收并购为奥园健康带来超2000万㎡的新增。
融创服务以155.1%的增速位居上市物企第二，在管面积的跨越式增长直接将其从行业腰部位置提升至头部位置，行业地位进一步提升。2020年，融创服务斥资14.9亿元收购开元物业85%股权，为融创服务贡献了约3700万㎡的在管面积。
不过，在企业经营规模和管理规模齐头并进的追逐下，作为物业第一股的彩生活却在这两项排名中双双垫底。
对此，年度业绩会上，董事会主席兼首席执行官潘军进行了反思，“彩生活在发展的过程中也走过了一些弯路，之前有一段时间倾注了大量精力在线上服务方面，在某种程度上忽略了线下物业的管理与服务，造成客户满意度下降，增长速度也有所放缓。”
2020年，风头不再的彩生活提出“二次创业”，称彩生活计划再用一年左右时间，将回到持续增长的轨道。
进入2021年以来，彩生活寻求突破的决心逐渐显露，从花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活，并表示会与母公司地产有更多交集，到收购深圳市中安信保险全部股权，彩生活动作频频，不过，能否迅速拯救颓废的业绩，追赶上行业脚步，仍存有悬念。
02
规模扩张各显神通
尾部物企发展承压
规模是基础，但不同规模和类型的企业，也呈现出不同的扩张方式。
和讯房产观察发现，在管面积在1亿㎡以上的物企已经建立了规模量级，其目标在于成为全产业链服务运营商，横纵延展，在物业服务板块之外，寻找新的赛道，比如城市服务、社区生活服务等。
例如，碧桂园服务围绕设施管理、资产管理和社区生活服务领域，通过大笔收购完善业务组合和生态布局，收购中立电梯、保险公司-文津国际、梯媒公司-城市纵横等。
而处于继续扩大规模关键期的物企正在加速补短板，发力服务品质、数字化、全国布局等。
例如，新城悦配置项目拓展团队，明确策略扩大第三方面积，进入办公楼领域；完善管家服务机制和晋升通道，推广智慧平台，加重智慧园区业务，承接多个智慧商业项目等。
管理规模尚小，在品牌竞争力上与全国企业相比稍逊的小型物企在规模赛道上则略显尴尬，星盛商业、浦江中国及新大正未披露面积增速，结合物企在管面积及规模目标，和讯房产发现，在管面积规模小于4000万㎡的15家物企中，仅银城生活服务提出了面积增长目标。
不过，截至2020年末，银城生活服务储备面积仅360万㎡，虽然公司提出3年内在管面积1亿㎡的目标，但在资金和资源均不占优势且激烈竞争的背景下，银城生活服务的规模扩张压力显然不小。
对此，克而瑞研究员李斌表示，虽然物业板块整体录得较为优异的表现，但作为马太效应明显的行业，物业板块的两极分化现象较为显著。对于中小企业通过内拓和外延扩大规模的两条路相对而言较为坎坷，规模扩张之路困难重重。
李斌认为，随着50强房企基本已分拆物企上市，许多“小而美”的物业公司已很难在规模上塑造“亮点”，也很难通过规模化扩张和其余上市物企竞争。
不过，等待小型物企的命运或许还有一种可能。实际上，行业扩张的关键期，一部分处于中小规模物企还是“抢手货”，正准备待价而沽、“卖身”给大型物企以获得较高的溢价。
03
大规模≠高收益
百万级星盛商业撬动高毛利
大手笔开疆扩土并非一劳永逸，当下物企正面临规模化发展的“难啃”危机。利润空间遭吞噬的故事，正越来越频繁地出现在物业领域。
具体来看，2020年，上市物业公司的平均毛利率为29.5%。其中，22家上市物企毛利率超30%，20家毛利率低于30%。
其中，曾在2020年进行了17次收并购的蓝光嘉宝，在管面积迅速增长的同时，毛利率却由36.2%下降至35.7%；同样热衷大手笔收并购的世茂服务，2020年毛利率则较上一年下滑2.3个百分点至31.4%。
对此，蓝光嘉宝与世茂服务的解释基本一致，“收购公司的毛利率较低。”这被业内人士解读为企业管理规模与整合能力不匹配，自身需要更多时间消化。
此外，近几年，体量并不算小的中海物业盈利能力持续下滑。2016—2019年，其毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%，2020年中海物业毛利率创近几年来最低值，再度下滑至18.3%。中海物业解释称，主要由直接经营成本升幅高于收益增长速度所致。
受此影响，进入2021年，中海物业先后被美银证券、花旗银行下调评级。美银证券发表研究报告表示，经评估中海物业前景好坏参半，并将中海物业的目标价下调11%至6.2港元，维持“跑输大市”投资评级。
而上市物企ROE水平也再一次印证了大规模物企并不意味着较高收益率的行业特征。
从在管规模来看，彩生活、保利物业、碧桂园服务及雅生活，均在3.5亿㎡的量级之上，但从ROE数据来看，平均净资产收益率TOP3分别是星盛商业、荣万家、银城生活服务，ROE分别约为131.7%、52.0%及45.5%。其中，ROE最高的星盛商业约是最低的浦江中国的12倍；是在管规模最高的彩生活的近11倍。
2020年，星盛商业在管面积仅0.02亿㎡，但星盛商业综合毛利率由2019年提升了4.5个百分点至56.3%。企业管理层在解释了高毛利时提到，其一，星盛商业80%以上的收入来源于大湾区，大部分项目都是处于核心商圈，项目盈利能力比较强；其二，星盛商业管理输出项目占比较高，在60%左右；而管理输出收入的毛利比较高，基本上接近45%左右，其三，信息化建设使运营成本得到有效的管控和优化，毛利率也因此能够保持比较长期的稳定。
实际上，过了快速增长期后，更多物业公司开始积极探寻多元化服务路径，提升利润空间。例如，碧桂园服务布局物业相关产业链，收购环卫龙头公司；恒大物业切入社区团购赛道；保利物业探索公共资源运营等。
未来，谁将在物业行业转型过程中大放异彩，和讯房产将持续关注。
（常丹丹 HO016）
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