4月29日晚间，金科股份(000656.SZ)发布2021年一季度业绩报告。报告期内，公司实现营业收入123.98亿元，同比增长62.56%；实现净利润6.82亿元，同比增长34.94%，其中归属于上市公司股东的净利润4.59亿元，同比增长15.57%。公司及所投资的公司实现销售金额约491亿元，同比增长约86%，销售面积约475万平方米，同比增长约75%。截至报告期末，公司资产总额约3883亿元，“三道红线”监测指标持续满足“绿档”标准。
金科股份一季度的成绩再次展现了其高质量发展的硬实力。据其2020年年报显示，公司全年实现营业收入877亿元，同比增长29.41%；实现净利润97亿元，同比增长52.66%，其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%；每股收益1.30元，同比增长23.81%；净利率达到11.06%，较上年同期提升近2个百分点；加权平均净资产收益率23.26%，连续三年维持在20%左右的较高水平。
在新冠疫情影响以及房地产调控政策趋严的大背景下，金科股份营收净利增速均大幅跑赢行业均值，凭借综合竞争优势，公司在2020年地产行业综合排名第15位；连续八年上榜“中国企业500强”且排名提升至第114位。
“十四五”强调“平稳健康发展”和“保障民生”，地产行业进入平稳期后行业分化日益加剧，而金科股份的雄厚实力则源自各项业务的扎实推进。
财务结构持续优化
“三道红线”全部绿档
金科股份在经营指标不断进步的同时，财务结构的持续优化也值得称道。报告期内，公司及所投资的公司实现销售回款2011亿元，回款率高达90%。截至报告期末，公司资产总额超3800亿元，较上年末增长18.52%；货币资金余额约435亿元，同比增长20.86%，一年内到期有息负债总额为325亿元，现金短债比达到1.34，货币资金余额有效覆盖短期有息负债。扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5个百分点；净负债率降至75.07%，同比下降45个百分点；经营性现金流净额达到145亿元，同比大幅增长548%，连续三年为正。公司2020年年度“三道红线”指标均全部达标，“由黄转绿”走在行业前列。
销售额跻身两千亿阵营
可售资源结构均衡
在公司实施跨越式发展战略期间(2017-2020年)，公司销售规模实现新突破，复合增长率高达50%，行业排名从32位大幅提升至16位。2020年，金科股份实现销售金额约2232亿元，同比增长20%，超额完成年度2200亿元的销售目标，成功跻身两千亿元阵营。报告期内，公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%；其中重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元。由此可见，省域深耕战略坚定执行，区域格局更趋优化，数字化营销战略整合线上线下资源，使得销售规模再上新台阶。
在补充优质土地资源上，金科股份也有新动作。报告期内，公司新增土地投资148宗，土地购置金额达到892亿元，计容建筑面积2364万平方米，楼面单价3773元/平米，同比提升超40%。新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比近80%，其中二线(含新一线)城市占比63%。截至报告期末，公司总可售面积超7100万平方米，公司可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡。
2021年是金科股份高质量发展战略的开局之年，公司将坚持“四位一体、生态协同”总体发展战略不动摇，结合市场环境及公司高质量发展战略要求，公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，进一步拓展土地储备资源。以上数据均为公司计划数据，公司会结合各城市市场情况，动态匹配调整，追求产出最优。
物业服务迎来发展黄金期
金科服务获机构一致认可
公司在精耕地产主业的同时，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力。公司智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
成立21年以来，金科服务坚持以客户满意为核心，与城市共生共融，不断向上发展，向美好而生。连续5年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年保持中西部市场占有率第一，连续多年位列重庆、无锡等城市物业服务企业综合实力第一，业主满意度连续9年超过90%。
2020年11月17日，金科服务首次公开发行境外上市外资股(H股)并在香港联交所主板上市，募资净额达67.17亿港币，截至目前市值在100亿港元左右，这体现出资本市场对于公司的青睐。更为重要的是，金科服务成功上市是公司“四位一体、生态协同”战略的重大进展，将实现“地产+服务”的双向赋能，打造A+H的双资本运作平台，优化资产负债结构、提升国际资本市场知名度，助力可持续健康发展。
今年以来，瑞银、摩根大通等卖方机构先后十余次给予金科服务“买入”评级，可见公司基本面得到市场主流机构的认可。2020年，金科服务经营绩效保持高增长，实现收入约为33.59亿元，同比增长约44%，实现净利润约6.33亿元，同比增长约69%。得益于科技赋能、提质增效、服务单价提升、政府补助等因素，毛利率达到29.7%，同比提升2.4个百分点，其中基础物管毛利率约26.3%，同比增长4.6个百分点；净利率持续提升至18.9%，同比增长2.8个百分点。截至报告期末，金科服务实现152个城市的全国化布局，在管面积共计约1.56亿平方米，独立第三方占比48.6%；合约面积共计约2.77亿平方米，独立第三方占比56.3%，规模与质效有质量地增长。
物管行业目前市场集中度较为分散，但市场头部聚集的趋势正在加快，这对公司既是机遇又是挑战。根据克而瑞物管数据显示，2020年TOP10物业服务企业市场集中度为10.35%，TOP30市场集中度为16.56%，TOP50市场集中度为19.31%。与2019年比，市场集中度小幅提升，未来十年，行业管理规模伴随城镇化进程仍将快速扩张，行业龙头企业将通过收并购和市场拓展进一步巩固其竞争优势。同时，社区增值服务与城市服务也基本处于初期阶段，未来仍有明显上量空间。
物业服务行业未来十年将是发展的黄金年代，金科服务将借此契机，不仅可以进一步优化公司资产负债结构，也可以提升国际资本市场知名度，最终助力公司健康发展。与客户、员工、股东同创“命运发展共同体”，为社会创造更大价值，实现对于美好生活的向往与追求。
持续布局“地产+”
科技产业和商旅康养已见成效
根据公司“四位一体、生态协同”的战略指导，以科技产业和商旅康养为代表的“地产+”业务是公司重要的业务组成，经过不断发展，现已取得良好的经营效果。
金科产业致力于成为中国领先的科技产业(园区)综合运营商，截至报告期末，已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等13个省份22个城市，累计开发运营管理项目25个，面积超1100万平方米，打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城等为代表的一大批标杆项目。科技产业新增开发运营面积260万平方米，快速推进武汉新洲健康科技小镇、济宁生命健康科技城、固安智慧科技城等多个创新项目，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。
商旅康养是公司重要发展方向之一，公司将抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。为构建强大的商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长极，形成地产与“地产+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的良好格局。引进国内知名商业运营品牌红星集团作为公司战略股东，收购整合位于重庆、昆明、慈溪的3个商业综合体项目股权，改造升级重庆金科乐方购物中心项目，明确了社区型购物中心和区域型购物中心相结合的商业发展模式，为金科“地产+”业务的起航奠定扎实基础。
未来，公司还将进一步构建和完善建设、设计、园林、酒店、新能源等相关产业链业务，打造金科内部产业生态闭环，充分发挥战略协同优势，不断构建新的盈利增长点及领先的可持续发展能力。
坚持“四位一体、生态协同”战略
积极履行社会责任
展望2021年，疫情有望逐步好转，但对于房地产行业来说，以“三道红线”“银行贷款集中度管控”“供地两集中”等为代表的房地产供给侧改革持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成，未来“以稳为主，因城施策”的方向不会改变。“四位一体、生态协同”战略仍将发挥重要作用，即：精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈，未来发展值得期待。
好公司的发展离不开优秀的管理层，2021年1月29日，金科新一届董事会亮相，最明显的特征就是“年轻化、专业化、知识化”。其中，新任董事长周达、总裁杨程钧均来自金科内部长期培养的优秀人才，既是跨越式发展过程中的中坚力量，还深度参与了2021-2025年高质量战略规划的制定，将进一步释放管理层面带来的红利，推动公司高质量发展。
在努力提升公司经营水平的同时，公司也不忘回报社会，积极履行社会责任。多年来，公司坚持“社会价值大于企业价值”的理念不动摇，始终把公益作为一项持续的、坚守的、常态的事业。2021年2月，公司被党中央、国务院授予“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉称号。疫情期间，公司主动参与新冠疫情防控工作，先后捐赠超1350万元资金及物资助力新冠疫情防控，金科服务组建13名志愿者队伍驰援武汉火神山医院，援建队员获得“全国抗击新冠肺炎疫情先进个人”荣誉称号，公司荣膺“重庆市抗击新冠肺炎疫情先进民营企业”荣誉称号。
（文章来源：证券市场红周刊）
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