中南建设净利增长超70%背后：聚焦深耕核心城市降本增效卓越运营

在2020年房企年报季尾声时刻，“压轴登场”的中南建设(000961.SZ)持续引发外界关注。

4月26日晚间，中南建设发布2020年度报告，其在报告期内实现营收利润双增长，全年营业收入786.0亿元，同比增长9.4%，实现归母净利润70.8亿元，同比增长70.0%。

除了公布2020年业绩之外，中南建设也透露了其在财务结构优化上的最新进展，截至2020年末，中南建设净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点，扣除受限资金之后的现金短债比为1.04，“三道红线”降到“黄档”。

中泰证券分析师陈立认为，“中南建设是在长三角核心城市坚持快周转模式的成长型房企”，其分析称，中南建设土地储备集中于核心热点城市，“深耕发展战略下，公司管理半径可控，期间费用率不断优化。同时，公司完善的激励机制持续激发员工活力，助力公司保持稳健快速成长”。

净利同比增长超七成

中南建设2020年度报告显示，其营业收入同比增长9.4%，归属于上市公司股东的净利润同比增长70.0%，营收净利双双稳步增长，中南建设一如既往地保持“稳中有进的发展态势”。此外，其毛利润率为17.3%；归母净利润率为9.0%，较2019年上升3.2个百分点。

“对比E50房企利润率指标发现，中南建设在同等毛利润率水平的房企中，净利润率表现较为优异。”亿翰智库认为，主要由于投资收益明显增加，由2019年的20.9亿增值2020年的42.9亿元，“此外，其较强的费用管控能力也在一定程度上推动了净利润率的上行”。

从房地产板块来看，中南建设房地产业务实现合同销售金额2238.3亿元，合同销售面积1685.3万平方米，分别同比增长14.2%和9.4%，销售金额中一、二线城市占比41%。

除了销售额突破2000亿元大关的房地产业务外，中南建设建筑业务同样表现亮眼，2020年，其实现建筑业务全年新增合同额306.8亿元，同比增长10.4%。其中3亿元以上项目达33个，在新增合同额中占比62%。

尽管过去一年业绩稳步上扬，但在2020年业绩发布会上，中南建设董事长陈锦石强调称，未来中南建设“要走高质量，走品质地产”的发展路线。

“‘十三五’时期，我们的发展增速在65%左右。”陈锦石表示，下一步要向高质量发展方向“迈进”，积极“调整发展方式”，“总体还是要把房地产做好，要调整战略，做品质地产。”

中南建设董事、总经理陈昱含也表示，在当前宏观环境下，高增长的逻辑已不复存在，“国家也是鼓励稳健而非狼性”，其同时透露称，“我们未来的合理增速，还是设置为10%左右的复合增速”。

而土储无疑是中南建设未来规模进阶的最重要“粮仓”之一，相关信息显示，其早已通过战略性布局获得了显著土储优势。

截至2020年末，中南建设已进入内地112个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及内地中心城市。

相关数据显示，截至2020年末，中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在总土储建面4472万平方米的可竣工资源中，一、二线城市占比约36.4%。

陈昱含也表示，“我们在一些城市的布局上还有很大空间，尤其是这些成熟的团队稳定之后，这些团队的打仗能力凸显之后，未来对他们来说，市占率的提高肯定能够实现，我也有信心在经营质量上、投资精准性上、深耕上都会取得优势。”

“三道红线”降至黄档

在业绩飘红的同时，中南建设的财务结构也在持续优化，“三道红线”降至“黄档”。

财务数据显示，2020年，中南建设总负债率86.54%，比2019年末下降4.23个百分点，净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点至达标，扣除受限资金之后的现金短债比1.04，“三道红线”降到“黄档”。

“整体来说，在去年的‘三道红线’出台之前，管理团队已经进一步优化报表，这也跟‘三道红线’的要求不谋而合。”陈昱含强调称，“因为我们追求稳定和确定性，中南是一家非债务性驱动的公司。在同等销售规模的房企当中，我们有息负债规模是最小的。”

相关信息显示，截至2020年末，中南建设有息负债(含期末应付利息)799.0亿元，绝对金额仍在行业类似规模的公司里保持低位，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债29.25%，较2019年末下降5.06个百分比，“使得长短期结构更加均衡”。

陈昱含还分享道，“在政策出台之后，从一开始的三线全踩到这次年报两线变绿”，中南建设在稳步推进“降档”工作，“最晚明年实现全绿”，但其也表示，“当然我们也会努力提前，这将对中南报表表现和经营发展有持续提升作用”。

而对于剔除预收账款后的资产负债率这一项指标，陈昱含也对外透露了中南建设的“应对之道”。

“在合理增速上，大家会看到我们在增速上放慢下来，土储上采取一个平衡的策略，控制负债的压力。第二，坚定房住不炒的大基调，通过生产稳定提升自身周转效率，降低预收账款，加快利润释放，提高股东权益。第三，我们还会增加一些并表合作项目的实收资本，增加少数股东权益。第四，我们会有针对性地去对一些资产负债表进行控制。”陈昱含如此表示道。

中国银河证券研究报告分析称，中南建设已“降至黄档房企，未来有望继续降至绿档房企”，方正证券分析师夏亦丰也表示，中南建设未来“将持续优化负债结构，尽快实现‘三道红线’全部绿档”。

值得注意的是，强调高质量发展的中南建设，也在持续“强化现金管控，积极拓宽融资渠道”。

财务报告显示，2020年末中南建设银行贷款和债券等债务融资工具占全部融资额的78%，其共获得各类银行授信额度1725亿元，其中，未动用授信额度为1312亿元。

“总的来说，中南建设融资结构进一步优化，其整体融资能力得到有效提升，”中南建设认为，这彰显出其“在资金储备和财务稳健性上的可靠实力”。

陈昱含也在2020年业绩会上表示，“中南建设正在从一个成长性公司，转变为一个稳定的企业，也就是从黑马到白马的过程，未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”

（文章来源：中国经营报）