文 | 地产八卦女 陈庆
01今天，杭州集中供地首次土拍，堪称疯狂！据了解，杭州今天32宗土地出让，主城区的13宗涉宅地，12宗封顶+自持。其中祥符宅地自持高达38%，为杭州土拍史上之最。要知道，从2019年杭州施行“限地价、限房价”的双限政策以来，杭州宅地自持比例几乎都维持在低位，近两年来，在杭州楼市最火的时候，最高自持比例也不过26%。而此次出让的祥符东地块，本身为商业兼容住宅地块，住宅部分仅占全部建筑面积的49.6%，再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面积仅11.6%。也就是说，祥符东地块竞得者建发，以163142万元的总价、17816元/㎡的楼面价，自己买了一块地，不卖，就自己住自己玩。除此之外，萧山区的12宗土地，除skp和租赁地块，其余也集体封顶+自持，包括蜀山、浦阳、所前、衙前、瓜沥、城厢等一众郊区。如此多的封顶自持，证明了杭州楼市之火热，也使得集中土拍政策所设想的“短时间内巨量供应”成了泡影。是啊，动辄10-30%的自持，一下子少了好几成的房源，集中土拍土地供应再多，实际房源量也很紧俏啊！
集中土拍了，利好大房企，大房企一般都理性，不会高溢价拿地；
集中土拍会导致房源集中出售，造成价格战引导房价下行......
然而实际情况是，搞两集中土拍的城市，全国只有22个，且这22个城市是全国最优质的城市。既然大家都把目光瞄向了这22个城市，一年仅三次的集中供地，自然没人愿意错过，而且对房企来说，越早拿地，就越能转换成销售业绩！
换句话说，现在已经圈定了22个城市，明白无误告诉大家，这22个城市是优质资源，且一年只有三次机会，换做你是房企，你会不会去抢？
当然会啊。本来只打算当个小城市地头蛇的房企，听到这番话，可能都会动了心。
03
说实话，给土地搞特殊化，给城市搞特殊化，很难房住不炒。
什么叫“搞特殊化”？就是给城市、给土地按上各种高大上的名头。
比如深圳，本来2018年深圳房价按得好好的，结果，社会主义示范区来了，深圳房价立刻拔地而起；
比如集中供地，本来22个城市按照正常节奏供地供得好好的，结果，这22个城市每年只有3次土地出让机会，这下好了，全国的房企都盯着这22个城市；
再比如今天杭州skp地块，按照《履约监管协议》中要求，这块地引入的企业方，需符合2017-2019年商场单店商场累计销售额超280亿；2019年单店销售额最高且同档次商场品牌。符合条件的，也就北京SKP，土地公开拍卖，成了定向出让；
可是，既想引入高大上的商业又不想房价涨，设置再严格的限价有用吗？人为将优质商业强行引入钱江核心区域，将优质资源集中化，周边的二手房见到如此大的利好，该涨还得涨。
由此，总体来说，杭州的房价限价可能基本没怎么变，但是，实际整体地价，却又被哄抢着，上了一个台阶。
04
聊完了杭州重庆，接下来说说即将集中土拍的北京。
说实话，伴随着北京第一批集中供地名单的出炉，30宗地块悉数亮相，我了解到不少候场中的房企，早已摩拳擦掌，跃跃欲试。
当然，北京作为全国政治风向标，北京首批30宗地块全都设置了指导价。可以看出，对于“土拍刺激楼市”，北京还是十分谨慎的。
但是，倘若北京土拍仍然像杭州、重庆这样火爆，那么，集中土拍政策，是否可以缓缓？
关于地产，希望能与大家有更多交流。
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（李佳佳 HN153）
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