今年3月底，北京市公布了2021年首批集中供地计划，30个住宅地块集中出让。土地面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，起拍价总额高达1035.81亿元。
5月8日15时，北京首批集中供地挂牌竞价截止。根据报名信息，截止5月7日挂牌竞买时间，超200家房企决战北京今年的首次集中土拍。其中，中海、华润（含联合体）、金地一口气报名超过15宗。
热门地块从来不缺乏竞争者，但在业内人士看来，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。
5宗地块已经出让
5月8日，北京市规自委发布2021年度首批商品住宅用地现场竞价有关安排，将于5月10—5月11日分上、下午四批次组织预计25宗地块的现场竞价。
根据北京首批集中供地计划，30个住宅地块，土地面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，起拍价总额高达1035.81亿元。
此次北京首批集中供地当中，早在4月23日，房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地以招标方式出让，由首开股份(600376,股吧)以7.5亿元竞得，该地块也是30宗宅地中唯一1宗共有产权房地块，房屋销售均价为27000元/平方米。
记者注意到，此次进入到现场竞价的地块共有25宗，其余4宗因仅有一家开发商报价，基本上确定将以底价成交。
4宗底价成交地块，分别为大兴新城核心区D、K组团地块，起始金额45.2亿元；大兴区榆垡镇中心区地块，起始金额14.58亿元；门头沟区永定镇冯村、何各庄地块，起始金额15.3亿元；怀柔区刘各长村棚户区改造地块，起始金额45.7亿元。据此测算，4宗地块合计成交价格为120.78亿元。
根据此前报名情况，中骏、首开+保利+新航城联合体、雅居乐、天恒+越秀联合体为上述4宗地块最终竞得方。
截至目前，4宗底价成交地块+1宗招标出让地块，北京首批集中供地已揽金约128.28亿元。
25宗地块10、11号分四场进行
除了上述5宗地块外，其余25宗均进入到现场竞价阶段。
北京市规自委相关负责人表示，由于此次地块数量众多，为合理有序安排现场竞价活动，首批商品住宅用地现场竞价将集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午两批次组织。同时，考虑到同一家竞买人可能会参与多个项目竞价，为方便企业投资决策、引导企业理性竞买，此次竞价采取“串联”方式、按照宗地交易文件编号顺序进行。
值得注意的是，此次北京的集中供地和出让，不但要求开发商承诺未来房屋的销售价格上限，而且还提前确定并公布了地价上限。
从公布的地价上限来看，超九成地块溢价率未超过15%。也就是说，新的地价上限在设置中，政府让利了，也就是降低了溢价率，政府宁可少收一些土地收益，也要让地价保持在一个合理水平，从而起到了“稳地价”的作用。
根据目前报名信息，碧桂园、融创、中海、保利、华润、万科、金茂、金地、招商等头部房企，以及北京本土房企首开、城建、天恒等多家房企或组成联合体，或独立参与竞拍，将围剿北京剩余25宗地块。
据初步统计，除了之前已经招标出让的房山长阳共有产权房地块，其他的29个挂牌出让的地块共吸引了超过230家房企（有重复申请竞买不同地块的）。其中，中海、华润（含联合体）、金地一口气报名超过15宗。
“今年集团给北京公司定的KPI很高，前两年觉得地块的利润不好，没太激进的拿地，这一波是不拿不行了。”某央企北京分管土拓的副总裁直言，目前北京的调控是全国最好的，从这一点上看，开发商并不担心地拿到手价格会出现比较大的波动，核心还是看周转。“我们只能在自己能控制的部分使劲儿往前赶，为审核、领证等无法确定的环节挤出时间。”
低溢价率是北京供地的主旋律
按照“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，22个重点城市开启“集中”模式，每年供地不超过3次。这之中，除北上广深等一线城市外，还包括天津、南京、无锡、重庆、杭州等18个二线城市。
目前，无锡、杭州、重庆等城市首批集中供地已然收官。截止5月7日，全国40大城市卖地金额已经高达1.1万亿，同比上涨13.8%。其中热点城市杭州等土地销售额已经高达1454亿。
中原地产首席分析师张大伟表示，4月单月出现了9家房企拿地破百亿，最高的融创拿地高达245亿。2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。
记者注意到，近期花费“巨额”拿地的融创此次参与到北京7宗地块的竞拍，而且均以独立形势参与。热门地块中，海淀树村南北地块皆有融创的身影。
久不在京拿地的雅居乐，此次也参与到5宗地块的竞拍，不过雅居乐多以联合体的形势参与。2019年，雅居乐以总价31.8亿元摘得北京亦庄人大附中旁X92R1地块，溢价率41.33%，这也是雅居乐首次拿宅地进京。北京首批集中供地，雅居乐目前已有斩获，上面提及的门头沟区永定镇冯村、何各庄地块，雅居乐以底价15.3亿元独立竞得。
疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。
但在张大伟看来，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。
北京商报记者 卢扬 王寅浩
（张洋 HN080）
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