4月楼市成交增长动能转弱，指数下行表现不及大盘

导 读

4月克而瑞领先股指下降4.5%，估值整体平稳，个股表现出色。

☉ 文／克而瑞证券&克而瑞研究中心

●  克而瑞领先指数系列  ●

包含：①克而瑞领先股指（全称：克而瑞内房股领先指数 CESCPD），是克而瑞委托中华证券交易服务有限公司(中华交易服务)，由中证指数有限公司(中证指数)进行编制。②克而瑞领先债指（全称：克而瑞中国地产债券领先指数 CRICCNPD Index），是克而瑞委托伦敦证券交易所集团（LSEG）的全资子公司：富时罗素经过严格筛选，挑选出具有代表性的中资房地产美元债进行编制。

克而瑞领先股指是从“TOP100房企排行榜”内选取香港上市市值排名首40位的内地地产发展商为样本，采用自由流通调整市值加权法计算。2019年1月1日至9月底，克而瑞领先股指涨幅9.1%，同期恒生中国内地地产指数涨幅3.9%，恒生指数较基期跌幅达9.3%，指数的领先属性明显。

在克而瑞大数据分析公司的基础上，克而瑞领先股指从上市时间、价格、成交、市值四大方面甄选成分股，成分股采用非终身制，克而瑞会定期并及时考察企业代表性，并进行样本调整。

作为“克而瑞大数据”15年积累的新延伸成果，克而瑞领先指数能反映不同时期房地产行业的总体结构与特征，未来指数样本也会与时俱进、更为丰富，样本结构也将更加多元。这样的变化将有助于更好地反映行业变迁，引导市场良性运行。

4月楼市成交环比下降4%，百强房企整体业绩规模较去年同期增长32%。

4月，克而瑞领先股指下降4.5%。从估值方面看，克而瑞领先股指估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 。

在资本市场方面，建业地产涨幅达19.2%。

01

4月楼市成交增长动能转弱

热点恒热而下行城市加速回调

4月典型城市商品住宅成交热度略有回落，29个监测城市预计成交规模达2969万平方米，环比下降4%，同比增长16%，较2019年同期增幅也有16%。

具体而言，一线城市4月预计整体成交新房325万平方米，环比下降17%，同比上升30%，较2019年同期上涨30%。北上广深4月成交较上月均有了不同程度回调，上海主要源于政策持续加码，不仅购房需要“积分制”，上海银保监会也选取了部分银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查，因而使得成交环比下降了17%。

二三线城市中25个监测城市4月预计整体成交2644万平方米，环比下降2%，同比上升14%。中西部诸如武汉、成都、西安等成交热度延续；相较而言，天津、长春、常州、南宁、无锡等迎来阶段性回调，成交表现大不如前。

4月，TOP100房企单月实现销售操盘金额10359.7亿元，同比增长32%，较上月降低27.3个百分点。自2月、3月延续至今的“小阳春”行情之下，房企纷纷加大供应及营销力度，把握当前的销售窗口期。

02

4月指数走势下行

表现不及大盘

2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅19.1%，同期恒生中国内地地产指数跌幅17.2%。恒生指数涨幅1.0%，房地产（申万）板块跌幅13.6%。

2021年4月，恒生指数下降0.7%，克而瑞内房股领先指数下降4.5%，恒生中国内地地产指数下降3.6%，房地产（申万）板块下降1.6%。

从成交额看，4月克而瑞内房股领先指数成交额成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有所回升。4月该指数成交额占比周均值84.2%，高于历史均值83.2%，高于上月周均值83.9%。

从估值角度看，2021年4月克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 。

克而瑞内房股领先指数成分股整体PE2021年4月周均值为6.82，低于上月周均值7.20，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年4月整体PE周均值为16.28，低于上月周均值17.05，高于2020年全年的周均值12.49。

克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE2021年4 月有所回落。4月该相对PE周均值为-4.9%，低于上周均值-4.2%，低于2020年周均值-3.4%。香港地产股大样本4月整体PE周均值为7.17，低于上月周均值7.51，低于2020年全年周均值7.42。

市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股整体PB逐渐走强，4月整体PB周均值为1.31，低于上月周均值1.33，略高于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股4月整体PB均值为0.78，略高于与上月周均值0.77，高于2020年全年PB周均值0.74。

从整体来看，4月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB较上月回落。4月该相对PB周均值为9.4%，低于上月相对PB周均值10.0%，低于2020年全年相对PB周均值21.9%。香港地产股大样本4月整体PB周均值为1.20，略低于上月周均值1.21，低于2020年全年PB周均值1.07。

03

个股整体表现出色

4月个股整体表现出色，建业地产涨幅达19.2%，美的置业和宝龙地产紧随其后；跌幅榜上，佳兆业、新城发展、融创中国位居前三。

克而瑞证券首席分析师：孙杨

执业编号：BOI804

联系人：杜晔婕

孙杨先生受聘于香港克而瑞证券有限公司，持有香港证监会1号 - 证券交易及 4号 - 就证券提供意见的代表牌照，其牌照中央编号为BOI804。孙杨先生及其有联系者并没有对上述涉及公司持有任何财务权益

附：克而瑞领先股指40家房企成分股

1、 样本定期调整

每半年调整一次。遵循上市时间甄选、价格甄选、成交甄选、市值甄选等原则，剔除过去一年港股日均总市值不足20亿港元的股票，剩余样本股按照港股日均总市值由高至低排名，选取前40名作为指数样本。

2、样本临时调整

在有特殊事件发生（如分拆上市、破产清算、退市、被收购、重大违规等），以致影响指数代表性与可投资性时，将对克而瑞领先股指样本进行临时调整。发生临时调整时，被剔除的股票至下次定期调整前不会被取代。

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（李佳佳 HN153）