又来了！成交量大幅下跌之后，深圳楼市再遭重击！

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过往四月份的深圳，通常都是小阳春的行情，但如今深圳二手房的行情，别说小阳春，连冬天都还没过完。

根据深房中协的数据，四月份深圳二手房成交套数只有4877套，相比三月份下降28%，成交数据跌回到了2月份新政刚发布时的数据。

图源：咚咚找房

虽然3月份成交数据虽然稍微回暖，但208新政之后整体行情依然透心凉。

整个市场呈现的景象是：中介门店越来越冷清、二手房的议价空间越来越大、大家对房价的预期也越来越低......

新政后的冷淡市行情基本已经定型，那么接下来的疑问就是，这样的行情会持续多久？

如果按照过往经验，政策调整期通常就是两个月到三个月，像上一年715之后，成交量连续三个月下跌，到了11月成交量开始重新攀升，表明市场已经消化了新政。

不过，这次深圳想要三个月跳出“新政泥潭”怕是没戏了。

因为，还没等被揍趴下的深圳楼市站起来，两套组合拳就已经打了上来。

第一套组合拳，就是全面围堵深圳的购买力。

直白点说，就是让这些习惯了买买买的购买力买无可买！

大家都知道，深圳楼市调控之后，深圳的购买力通常会向其他产品外溢。

其中的道理很简单，有钱人购买资产的需求是客观存在的，头号目标拿不下，那当然就会去选备胎。

而如今的深圳楼市，最受欢迎的备胎有三个：分别是临深、小产权和公寓。

这三个备胎中，其中两个现在已经开始做出“调整”。

首先是临深城市陆续开展“去深圳化运动”。

东莞是最早的一个，从去年开始就陆续在出调控政策，今年跟着深圳的208政策出了227政策，要求现在外来户籍人口想要买东莞的房子，须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保。

接下来就是南沙，之前南沙的人才购房政策非常松，买房只需要弄一个谁都能搞到的人才证明就可以买房。

上个月，广州的人才政策购房收紧，南沙规定人才需提供连续12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保缴纳证明，不得补缴。

图源：中原地产

就连一向平淡的佛山也有小动作。有消息称，上月末宣布新房单价超过1.8万的新房，暂停网签。

图源：微博

此外，珠海、中山这些楼市大火的楼市，加强调控的风声也不绝于耳。

房住不炒的大环境下，谁冒头谁就是重点关照对象。临深楼市的去深圳化动作都已经摆上台面，只是看执行的时间先后、力度大小而已。

打击力度更加大的是深圳的小产权。

这一次深圳的小产权整治先是通过央视报道昭告天下，后是深圳携舆论迅速进行整治，配合可以直接打满分。

值得一提的是，由于小产权不受法律保护，因此行动全是行政措施，小产权中介门店查封你没商量，不讲废话也不需要打招呼。

行政力量直接出手整治，短期内小产权是彻底凉了。这也意味着，现在深圳房产的备胎中，临深房产和小产权两个都被打压了，唯一还比较安全的备胎就只剩公寓。

最近我看朋友圈，很多没有了商品房生意的二手中介纷纷开始推销公寓。

而就在前几天，深圳就有某公寓项目进行了摇号选房，成为深圳首个摇号的公寓项目。

公寓都要摇号了，这剩下的备胎有多火已经不需要过多描述。

但是，和小产权一样，如果延续当下的火热，公寓完全有可能成为调控的下一个目标。

深圳的购买力，选择正变得越来越少。

第二套组合拳是加息。

前两天，中国建设银行(601939,股吧)深圳分行上调了房贷利率，首套利率上调至5.1%，二套5.6%。

四大行之一的建行利率上调，其他银行基本都会跟进，深圳银行利率全面上调只是时间问题。

上调利率，相当于深圳楼市在加息。

从国家经济角度看，加息通常针对的是经济过热，释放的信号是经济将进入紧缩。

而这一次深圳楼市加息，释放的信号也很直接：深圳楼市疫情后的这一波上涨周期已经结束了，楼市现在已经进入房价下跌周期。

对于这一个信号，要从横向和纵向两个角度去解读。

首先是纵向的历史角度。

在疫情之前，深圳楼市上一个上涨周期是2015-2016年，那一次上涨之后的调控，一个典型特征就是：调控政策先行，加息潮随后跟上。

这一个调控节奏和现在完全一样。

2016年，315新政和104新政连续出台，

315新政时期，深圳楼市受到几个月冲击后又马上复苏，房价逆势上涨，房价控制效果不佳，紧接着就是104新政出台，房价才开始大幅下跌，楼市进入寒冬。

这和去年到现在715新政之后房价不降反升，直到208新政之后楼市才冷静下来的调控过程非常像。

而在2016年调控之后，随之而来就是加息。

2017年9月深圳加了一次息，紧接着2018年3月份，深圳再加一次息。

在这两次加息前后，深圳房价一直在缓慢下降。

调控政策+加息=房价下跌，这是过去的历史给我们的公式。

2020 年疫情以来深圳这一波楼市大热，和2015年股灾之后的楼市大涨在机制上是一样的，都是经济下行，过剩资金寻找出路之后在楼市的表现。

既然上涨的表现类似，银行加息之后的反应也自然不会有大差别。

现在深圳房价的下行压力已经很大了，加息的大棒打下来之后，房价下跌已经不可避免。

从横向的角度看，房贷利率下调是全国的大趋势。

全国首套房的平均房贷利率过去四个月持续上涨。4月份的平均利率到了5.31%，已经高于去年9月份5.24%的利率。

而在大湾区内，过去一个月，珠海、广州、佛山、中山、佛山的房贷利率陆续都在上涨。

当下，大湾区主要城市中，首套利率全在5%以上，而深圳现在除了已经涨了的建行，其他银行的首套利率平均为4.9%。

全国在涨、湾区其他城市都在涨，楼市风向标城市深圳的房贷利率不涨真说不过去。

跟着全国楼市的大基调走是政治站位的体现，路线问题如此，房价问题也是如此，在这些问题上，深圳并没有自主决定权。

深圳楼市屡遭重拳之后，后续市场想要彻底缓过来，恐怕没那么快，对此大胡子李老师的判断是：至少得等到今年的第四季度，深圳的市场才能消化新政带来的一系列影响。

在此之前如果想要买房，机会成本极高，因为现在的购房名额和首付资金都很宝贵。

针对这些情况，当下买房我有三个建议。

第一，公寓不要碰。

别看公寓现在火，其实现在买公寓的人大部分就是病急乱投医，尤其是那些有资金实力的投资客，基本都是实在没法才退而求其次选公寓。

与其买公寓，不如攒攒钱等市场相对平稳买商品房。

第二，尽快入手有价值的临深和湾区城市。

那些没有全面收紧楼市、房价尚处在上涨初期的城市，一定要赶快下手，典型的城市就是佛山和珠海。

第三，买深圳就要有足够的耐心。

现在如果有名额能买深圳，打新肯定是首选；如果不能打新只买二手，那就要做好和业主打消耗战的准备。

现在市场出现笋盘的可能性很大，而且现在很多买家的心态都是杀跌，即便有笋盘出现也会有很多人等着它继续跌而不是急着买。

之前我在前海佳兆业城市广场看到的那套降价200万的笋盘，挂了一周没人买，业主后面就撤盘了。据我所知，这一套光带看的客户就有几十个，关注的人更多，但最后硬是没人成交。

前海降价200万的笋盘

现在的市场对于买家而言其实很友好，但我想提醒大家的是，在大家都看跌的市场氛围中，既要有耐心，也不能盲目地追跌，房价不会一直跌下去，底部也不是那么容易就刚好能被你抓住。因此只要价格到了自己基本能接受的价位，就可以拿下了。

无论房价行情是看涨还是看跌，清醒的认知都是最宝贵的。

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以上为正文，来自湾区区长

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（董云龙 ）