地产信托：悬崖之上

渤海信托与泰禾撕破脸了。

三天前，渤海信托把一纸公告贴在了泰禾北京公馆的电梯间，那也是泰禾创始人黄其森每天必经之地。

公告中，渤海信托要求泰禾集团(000732,股吧)在5日内搬离公寓，恢复抵押财产原状，否则将采取法律措施，对抵押财产申请查封保全，以维护渤海信托债权安全。

2019年7月，渤海信托曾向泰禾全资子公司福州泰禾锦兴置业有限公司提供24亿元融资，由泰禾提供担保，并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物。这笔贷款正是双方撕破脸的起因。

在渤海信托之前，泰禾才刚刚被法院判决输给四川信托超42亿元。早前就有媒体统计，近20家信托公司被拖入泰禾债务旋涡。

与泰禾的纠纷只是信托公司踩雷的一则插曲。2020年，信托业连续爆出多个巨雷。中建投信托涉及90亿元地产项目诉讼、四川信托200亿元资金窟窿、安信信托(600816,股吧)500亿元产品逾期……这一连串关于信托公司的事件，无一不在说明：信托业不断累积的地产风险项目，正在一个接一个地“炸开”。

在过去，地产信托一直都是信托公司重要的利润来源，甚至是“救星”；但如今，随着“资管新规”及配套实施细则落地，这条路一步步被堵死。

此外，在严监管、控规模、试转型的影响下，给信托行业套上“紧箍咒”。信托公司“躺赚”时代，一去不复返。

万亿压降

信托行业的戏，是年年难唱年年唱。2020年，监管再加码，降杠杆、去通道和降规模成为行业主基调。信托公司一边叫苦连天，一边想方设法转型。

信托公司2020年年披露已近尾声，截至目前，已有62家披露了业绩。从各家业绩表现来看，行业分化仍在加剧。

行业头部表现不俗，有8家信托公司净利润超过20亿元。

其中，平安信托去年营收214.31亿元，同比增长14.57%；净利润47.44亿元，同比增长6.06%。两项重要指标均反超有“信托一哥”之称的中信信托。后者虽失去榜首宝座，但分别获得营收、净利87.46亿元、38.55亿元，同比上涨21.76%、7.30%，表现也颇为亮眼。

华能信托以37.65亿元的净利润跻身行业前三。净利润超过20亿元的还有重庆信托、五矿信托、华润信托、光大信托及建信信托。其中，五矿信托、光大信托营收和净利润增幅均在20%以上。

不过，有人欢喜有人愁。第一梯队的重庆信托，去年营收76.93亿元，归母净利润28.32亿元，较2019年分别同比下降2.37%、12.26%。

中融信托则陷入“增收不增利”的尴尬境地，获得营收55亿元，同比增长2.64%，但净利润仅13.79亿元，同比下滑21.42%。与中融信托陷入相同怪圈的，还有上海信托、兴业信托、外贸信托、华润信托等。

江苏信托营收、净利润双双下滑两成。渤海信托的业绩更是大跳水，去年获得营收22.97亿元，同比下降21.45%，净利润仅1800万元，下降幅度达98.43%。

值得注意的是，还有36家信托公司净利润在10亿元以下，占比高达59.02%。

信托公司2020年年报中还透露了另一个重磅信号——信托资产规模大幅压降。

对于信托公司而言，信托资产规模可谓是一把“双刃剑”。规模壮大可获得更多的收入，但庞大的信托资产对信托公司的管理带来更大压力。近年来，监管机构不断加强监管力度，持续压降规模，要求信托公司回归本源，强化主动管理能力。

去年6月，银保监会下发《关于信托公司风险处置相关工作的通知》，剑指信托公司违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。截至2020年末，整个行业信托资产规模较上年下降已超1万亿元，至20.49万亿元。

以中信信托为例，截至2020年末，其信托资产余额为1.2万亿元，相比2019年末减少3495亿元，同比下降22.2%。报告期内，中信信托新增主动管理型信托项目118个，合计规模2028.8亿元。

平安信托2020年主动压降通道性业务规模505亿元，压降融资类业务规模317亿元，压降房地产业务规模315亿元。

兴业信托和五矿信托，2020年信托资产较上年分别减少1848亿元和1821亿元。此外，渤海信托、交银信托压降规模也在千亿以上。

“控地产”也是信托行业监管的主要方向。中国信托业协会数据显示，2020年四季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿，同比2019年4季度末2.70万亿下降15.75％。

平安信托在年报中透露，去年压降房地产业务规模315亿元。而从各家信托公司投向房地产领域的信托资产来看，不少地产业务“大户”都在不同程度地降低房地产投入。

去年，投向房地产业务的信托资产超千亿的信托公司包括中信信托、中融信托、中航信托、五矿信托、平安信托。

其中，中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元，压降幅度也居业内首位。兴业信托、平安信托去年分别减少496.52、303.63亿元，紧跟其后。

对房地产业务依赖过重的信托公司，转型显然困难许多。

2020年，在万向信托信托资产中，房地产占了大半江山，高达58%。其投向房地产的624亿元信托资产，较上年仅降低了55.49亿元。此外，爱建信托、中诚信托、北京信托信托资产中，房地产均占了四成左右，数额较上年反而略有上涨。

“踩雷”地产

如若说2020年是信托“爆雷元年”的话，那身陷百亿TOT产品兑付危机的四川信托，称得上年度最受市场关注的一颗“惊雷”。

在经历连环爆雷、委托人诉讼、审计罗生门、管理层换血、同行托管系列风波之后，这家四川最大的信托公司，早已不是昨日的“香饽饽”，上百亿资金缺口，甚至审计难以推进。截至4月26日，四川信托仍处在四川银保监局管控中。

房地产信托业务是四川信托信托资产中的重要部分，它拥有一个庞大的地产朋友圈。在其对外投资公司中，包括万科、光大、恒大、中梁、葛洲坝(600068,股吧)、深投控股在内的多家开发商均参股其列。

根据四川信托2019年报，年内房地产信托资产投入高达346亿元，占全年信托资产14.82%。而在自营资产运用中，四川信托房地产行业资产占比更高，为15.37%。

在纷繁众多的房地产信托业务背后，与四川信托走得最密切的当属四川本土房企，例如正黄集团、中迪投资(000609,股吧)、蓝润集团也没逃过“劫难”。

有被信托连累的房企，自然也有被房企拖累的信托。

去年至今，信托“踩雷”呼声最高的两家开发商，当属泰禾与福晟。

泰禾深陷债务危机，去年年底到期债务达555.11亿元，其中包含信托到期金额258.92亿；而另一家闽系房企成员福晟，它曾是以举债发展著称“黑马”，最后终于被巨额债务绊倒，落到项目停摆、遭债务人和业主“围追堵截”、被迫卖身的地步。

据乐居财经统计，“踩雷”泰禾的信托名单包括光大信托、中建投信托、五矿信托、渤海信托、四川信托等；“踩雷”福晟的信托名单包括光大信托、中建投信托、大业信托等。

眼下，泰禾引入战投的靴子迟迟未能落地；另一边，福晟则正在世茂的协助下进行债务重组。这些信托们此前投出去的钱，就如同泼出去的水，迟迟不能收回，后续或许还将迁延日久。

当然，也有比较硬气的信托企业，直接通过法律诉讼方式维权。今年1月，四川信托一纸诉讼，将泰禾告上法院；5月5日，法院要求泰禾须在10日内向四川信托偿债，涉资超42亿元。

除了泰禾、福晟这两家闽系难兄难弟，华夏幸福(600340,股吧)、北大资源也是信托近年来踩雷的“高发地”。

平心而论，信托公司“踩雷”不算稀奇，但囊括所有地产“网红雷”的却并不多见。近两年“爆雷”的房企，从中弘、南京建工、银亿、泰禾、福晟以及河北秀兰房地产，中建投信托几乎全中。

中建投信托十分沉迷地产，自2016年开始，投向房地产行业的信托资产占比就从未低于40%。蓝光发展(600466,股吧)、阳光城(000671,股吧)、正荣地产、中南建设(000961,股吧)……这些地产圈内知名的“黑马”，高速扩张的背后均有中建投信托的助力。

2020年，中建投信托投向房地产的信托资产达536.56亿元，占其信托总资产35.74%，这较2019年已减少了304.32亿元。

地产业务回报诱人，但风险也大，如此倚重房地产的结果就是频繁“踩雷”。据不完全统计，中国建投2020年以来至少披露了中建投信托10起与房企的重大诉讼案件，涉案金额合计近90亿元。

如果对这些爆雷的信托公司做一个归纳，找出其中的共通之处，那就是身披“行业黑马”的外衣。这些爆雷的信托公司，曾经都以“黑马”的姿态现身过，敢于接手传统信托公司不敢接手的高风险项目。

进攻与防守

有“踩雷”地产，不得翻身；也有依靠地产，被“催肥”壮大。例如中融信托、光大信托和五矿信托这三家最为典型。

中融信托资产规模的崛起，靠的是“拼、抢”，颇具有初生牛犊不怕虎的无畏。其中，地产信托承担起中融信托的业务增长，大概是在2010年。

彼时，银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务，中融信托一面收缩银信合作，开始寻找新的业务合作模式，地产信托便是在这时开始作为它的主要业务。

据媒体报道，当时中融信托的地产项目遍布全国，最快的时候从项目方考察到做信托计划，再到风控通过，只需要3天。

这期间地产信托的“快投”，推动中融信托的资产管理规模“裂变式增长”。2010年－2014年，其资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元，四年的时间规模增加了5407亿元。

另一个“后起之秀”光大信托，从2014年底资产管理规模不足600亿，到2020年底已经突破了万亿，短短六年时间，增长近16倍。

尽管光大信托对外宣称，其投向房地产领域的资金占比不超过15%。但这些年，房地产一直是它发展的一大支撑点。

在它上千家对外投资公司中，包含“地产”“置业”字眼的公司，超过160家，正荣、卓越、鸿坤、恒大、融创、阳光城等多家房企，都在其地产朋友圈内。

眼下，对单个地产项目的涉足，并不能满足光大信托的胃口，它还成为了部分开发商的股东。去年7月，它通过中光财金兴陇（兰考）股权投资基金（简称“中光财金”），揽下蓝绿双城4.4762%股权，位列第六大股东。

除蓝绿双城外，中光财金还对外投资了北京愿景明德管理咨询、国厚资产等5家企业，它们大多是从事大宗不动产的公司。

此外，另一匹后起“黑马”五矿信托也来势汹汹。一直以来，外界赋予五矿信托的标签中，不乏“动作凶猛”“扩张”“野心”此类字眼。

短短几年，它从中游水平杀入行业前十。2015至2020年，五矿信托资产规模由2664.07亿元增至7028.52亿元。截至2020年底，其规模位居行业第七。

不可否认，房地产业务在五矿信托扩张之路上曾立下“汗马功劳”。在五矿信托目前对外投资的159家企业中，房地产相关公司约50家，占近三分之一。

从其房地产业务规模来看，2015年，其房地产业务规模仅为283亿元；2020年突破1000亿元，达到1055亿元。五年扩张3倍有余。

无限风光在险峰。房地产信托项目落地快、收益高，历来受信托公司欢迎，但其高风险性也一直备受诟病。2019年10月，五矿信托由于尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地，被罚款30万元。

有对地产趋之若鹜的信托企业，自然也有颇为克制的代表，例如。四川信托第二大股东、持股30.25%的中海信托，后者为央企中国海洋石油集团旗下控股子公司。

相较于四川信托，中海信托风险项目和风险资产都相对较少。反映到信托资产分布上，据中海信托2020年报，期内公司信托资产总计3440.79亿元，其中近八成投向证券金融领域，投向房地产行业占比仅1.24%。

换帅增资“补血”

转型大背景下，信托公司高管人事变动频繁，多家信托公司宣布“换帅”。

4月12日，光大信托原董事长闫桂军卸任，冯翔正式成为该信托公司第三任掌门人；次日，李楠担任雪松信托总裁一职获得江西银保监局核准，此前，雪松信托并未设置总裁职位。

紧接着4月22日，中海信托宣布选举汤全荣取代黄晓峰担任公司董事、董事长。而早在2020年12月26日，作为四川信托二东家大中海信托，曾派出“救火队长”黄晓峰担任四川信托董事长。

所以，对于此次汤全荣“上位”，外界并不感意外，他是来自于中海油体系内的“自家人”，有利于保持管理层的稳定性。

除此以外，长城信托、北方信托、外贸信托、英大信托、民生信托、金谷信托、山东信托等信托公司也在今年迎来了新任董事长、总经理或总裁。

信托行业“一把手”频繁变更，一方面，与信托行业景气度有所下降有关；另一方面，与部分信托公司在未来战略上进行调整有关。

“接班者”的肩上，挑着为企业校准航向的重担，压力自然不轻。例如，雪松信托“新掌门人” 李楠，要面对中江信托（雪松信托前身）留下约80亿元的逾期项目的本金和利息“包袱”。

在人事变动风起云涌的同时，信托公司的增资潮也在持续发酵。

2020年，行业60家信托公司注册资本合计为2801.4亿元，同比增长10.77%；共9家信托公司增加注册资本，累计增资额度达到272.42亿元。

而今年前5月，信托公司涉及增资总金额已超百亿，接近2020年全年增资总额的5成。其中，以非公开发行进行募资的资金额度最高。

4月14日，光大兴陇信托官网发文称，经银保监会批准，公司注册资本由64.18亿元增加至84.18亿元。再往前看，财信信托、中航信托、中粮信托、大业信托、浙商金汇信托、陕国投信托也陆续完成增资。

一边，大部分信托公司在不遗余力“增厚”家底；另一边，部分信托公司却面临外资机构股东陆续撤退或减持的境况。

2月，中粮信托的一笔增资使蒙特利尔银行的股份被稀释，下降约4个百分点，这也是入股8年多以来蒙特利尔银行持股占比首次发生变化，股份占比由19.99%降至16.24%。

除中粮信托的外资股东，新华信托的外资股东巴克莱银行、中航信托的外资股东华侨银行，也因未跟进增资而出现股权被稀释的情况。

业内人士分析称，这些年，外资与国内信托公司的“联姻”起起落落；高峰时，国内有外资背景的信托公司达两位数。眼下，蒙特利尔银行等外资股东持股缩水，折射出近年来“中外联姻”下外资股东在信托公司的处境：水土不服、退意明显。

目前外资持股比例达19.99%的信托公司有三家，分别是紫金信托、国通信托和百瑞信托。此外，华侨银行持有中航信托17.27%股份、威益投资持有北京国际信托15.30%股份、巴克莱银行持有新华信托5.57%股份。

外资机构参股信托公司，持股比例在10%－20%之间，充当财务投资者的同时，可获得高额回报。而信托公司引入外资股东，一方面，是希望引入先进的管理经验，完善公司治理；另一方面，希望带来国际市场资源，开拓海外业务。

（徐帅 ）