经济观察网 记者 陈博 “怎么可能！”5月12日，当经济观察网抛出“退地”疑问，卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越”）内部人士予以否认。
5月10日、11日举行的北京首场集中供地中，卓越以39.27亿+13%政府产权份额拿下本场土拍首个地块；此后又联合中交拿下昌平两幅土地，联合首开拿下丰台一幅土地，成为这场土拍的最大黑马。
但很快，关于卓越“退地”的消息四处流传。有意思的是，让卓越在北京暴得大名的夺地四连，内部多数高管表现淡定，甚至没有转发庆祝海报。
一名接近卓越的人士告诉经济观察网，北京接连落下四子，卓越内部管理群毫无动静，无人讨论，也无人庆祝。“以前，只要成功拿下一宗地块，那个管理群的反应都很热烈。”该人士透露。
这一次卓越在北京斩获的4宗宅地，一宗是独自竞得，另外三宗以联合体模式拿下。经济观察网独家获悉，这一次集中供地独自摘下的朝阳金盏乡小店村地块，卓越后期会选择与其他开发商合作操盘模式。
这两天，已经有很多公司在与卓越接洽商谈，他们希望借此进入北京市场；其余3宗联合体拿下的地块，卓越后期可能还会再引入新的合作方。
市场传言退地主要涉及卓越合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表联合体拿下的土地代价超出卓越总部授权范围。
不过，卓越相关负责人表示，合作还在按协议推进中。“我们怎么可能退地？退地需要去跟政府沟通，甚至可能缴纳处罚金。”上述卓越内部人士说。根据土拍规则，如果退地，卓越不仅要被没收保证金，而且会被列入当地土拍黑名单。
卓越与首开联合获取的丰台张郭庄地块建面约17.11万平方米，配建公租房面积3.25万平方米，折合楼面价为4.5万元/平方米，而该项目售价上限为6.8万元/平方米，售价对楼面价覆盖只有1.5倍。
与中交联合获取的昌平生命科学园地块、昌平东小口地块也面临同样问题，扣除配建的公租房面积后，售价对楼面价覆盖分别为1.2倍和1.19倍。“算不过账”是多位地产投拓对这几宗地的判断。
“大家都说（我们这些土地）没有利润，但这几个授权价是我们拍脑袋就拿下的吗？肯定不是。”上述卓越内部人士说，卓越对于投资拿地，上至集团，下至城市公司，无论是投拓条线，还是财务、营销等业务条线，都要来回进行几轮测算。内部测算完后，还要与合作方进行充分沟通。
“一些地块换成其他房企操盘，可能算不过账，但拿到地的企业能算得过来。毕竟每家房企的算账逻辑不一样。”该卓越集团内部人士告诉经济观察网，无论如何，卓越对这些地块都会设置资金安全要求，而且联合体各方肯定是达成一致意见的情况下才会去拿地。
据经济观察网了解，在这次集中供地之后，卓越与首开、中交还会根据最终地价对所获地块重新进行深入测算。后期，关于联合拿下的地块，卓越与合作各方还将根据协议以及最终地价再次洽谈，并且分配最终股比及各自分管的业务范畴，各方权利及义务等。
上述卓越人士透露，在一个联合体里面，每家房企对于竞拍地块都有各自的授权价。一旦拿地之后，地价、利润率等指标超出原先合作协议所规定的范畴，各家企业可以在推进过程中根据实际情况进行谈判并作出调整，比如各方对股权比例或具体合作模式进行调整等。
北上“剿地”引发的这场退地风波，与卓越近一年来在拿地策略上的转向息息相关。这家总部在深圳的房企从2016年开始冲击规模，2017、2018两年，卓越新增项目货值均在1000亿元以上；但2019年腰斩至566.9亿元；根据亿翰智库统计，2020年，卓越集团新增货值又重新上升至749.8亿元。
与之相应的是，在克而瑞研究中心统计口径中，2020年，卓越全年销售额达到994.1亿元，虽然同比增速只有4.7%，但距离2018年卓越集团董事长李华在内部提出的三年千亿目标，仅差6个亿。
然而，李华已经不满足于这样的规模增速了。去年11月，他请来明星职业经理人陈凯，配以卓越集团执行董事长的高职级，全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。彼时，李华就提出新目标——两三年内希望卓越能做到行业top20。
如果参考2020年房地产企业销售榜，排在第20位的是中梁控股，销售业绩是1688.2亿元。两相对比，卓越与目标规模的差距，还有大概700亿元，同比增速必须达到约70%。
对于卓越而言，这并非一场简单的战斗。曾经带领阳光城(000671,股吧)从23亿元晋升至230亿元、协助中南置地跻身千亿房企的陈凯，恰恰深谙这种高增长模式。
自去年11月起，卓越在土地市场上的积极性愈发凸显。克而瑞研究中心统计数据显示，今年1-4月，卓越集团的新增土地货值已经达到548.1亿元。换言之，卓越用了4个月，拓展了相当于去年全年73%的货值。
频频围猎土地市场背后的策略，来源于卓越自2019年开始实施的“1+1+X”战略——其中两个“1”分别代表大本营粤港澳大湾区和长三角；“X”指的是处于高增长期的核心一二线城市。
“华北区域的北京、天津、石家庄、青岛，都是‘X’布局中的重点城市。”上述卓越人士称，去年，卓越在北京与万科合作的翡翠山晓、翡翠公园两个项目，贡献了超过50亿元销售额。
与粤港澳大湾区主要依靠城市更新；长三角区域更倾向于公开招拍挂进行深耕有所不同，在北京，卓越采取的深耕方式，是与当地的资深大开发商联合操盘开发。
“进入北京那么多年，卓越基本都是与万科、首开、中交等大开发商合作，一方面能够确保资金与运营安全，另一方面则通过快速学习其他开发商的本地化经验，最大程度获取当地客户偏好、建筑标准等本地化资源。”前述卓越集团内部人士表示。
（张洋 HN080）
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